Fórmulas legales para facilitar el acceso a la vivienda: la propiedad temporal y propiedad compartida

Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal

La dificultad de acceso a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler, es uno de los principales problemas que acucian a los jóvenes y preocupan a los españoles. Según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de junio de 2025, el acceso a la vivienda ha vuelto a ser la preocupación más mencionada por los ciudadanos.

Las políticas de vivienda, orientadas a incrementar la oferta de vivienda y suelo para uso residencial, cuentan con diversos instrumentos, entre otros: i) cambios normativos que permitan desarrollar suelo en plazos más cortos ii) promover vivienda asequible en suelo público directamente por la Administración y por medio de fórmulas de colaboración público-privada; iii) facilitar la financiación de la promoción de vivienda asequible; iv) reducir la carga fiscal de la promoción y venta de vivienda; v) impulsar la puesta en alquiler de viviendas vacías (incentivos fiscales, protección frente a impagos y ocupaciones o vii) impulsar la construcción industrializada.

Otro instrumento para favorecer el acceso a la vivienda, poco explorado por el momento, es acudir a fórmulas jurídicas alternativas de adquisición o de tenencia intermedia, distintas de la clásica adquisición del pleno dominio o el usufructo. Estas fórmulas pueden ser particularmente útiles pensando en ciertos destinatarios tales como jóvenes que se independizan, funcionarios u otros desplazados por su trabajo, ancianos que migran a una vivienda más moderna y adecuada que la suya...

¿Cuáles son sus ventajas sobre la compra y el alquiler?

Estas fórmulas de tenencia intermedias facilitan el acceso a la vivienda porque son más asequibles que la compra del pleno dominio y, a diferencia del alquiler, permiten generar patrimonio (es una inversión no un gasto) fomentando el ahorro, con estabilidad en la tenencia. 

La propiedad temporal y la propiedad compartida ofrecen además flexibilidad porque permiten fijar un plazo ajustado al horizonte temporal y económico de cada persona o familia, según las previsibles necesidades vitales.

La propiedad temporal y la propiedad compartida, a diferencia del alquiler, es más estable. El propietario temporal disfruta de un derecho real pleno sobre la vivienda, con todas las facultades dominicales desde el inicio, durante un periodo medio o largo de tiempo. Por su parte el propietario material, en la propiedad compartida, es titular de una cuota de propiedad inicial y ejerce de forma exclusiva y excluyente el uso y disfrute.

¿Cómo funciona la propiedad temporal de una vivienda?

El propietario temporal, adquiere la posesión inmediata y derechos propios de dueño sobre  la vivienda durante un plazo cierto y determinado y  finalizado este plazo, esta  plena propiedad retorna al que la transmitió. Este derecho es inscribible en el Registro de la Propiedad, puede transmitirse o hipotecarse. Es decir, existe un dominio “dividido” pero es distinto del caso del derecho de usufructo donde hay disgregación entre nuda propiedad y usufructo.

Durante el plazo el propietario temporal ejerce todas las facultades dominicales sin la necesidad de contar con el consentimiento previo del transmitente (titular sucesivo) pero referidas al plazo de duración de su derecho. Al titular sucesivo, que recuperará la plena propiedad, una vez expirado el plazo, no le vinculan ni perjudican aquellos actos y contratos que no hubiera consentido y que excedan de la duración de la propiedad temporal.

El titular sucesivo tiene una expectativa de recuperar la plena propiedad que también puede transmitir o gravar, pero el adquirente deberá respetar la propiedad temporal durante el plazo restante. Igualmente, si el propietario temporal decidiera transmitir o gravar (i.e. servidumbre, usufructo o hipoteca), esta transmisión  o gravamen no podrán extenderse más allá del plazo restante de la propiedad temporal pactada. Al expirar ese plazo el bien revertirá automáticamente al titular sucesivo, con todas las mejoras (i.e. ampliación, reforma, …) salvo pacto en contrario. 

¿Cómo funciona la propiedad compartida de una vivienda?

En la propiedad compartida, el propietario “material” adquiere una cuota inicial de dominio de la vivienda que le transmite el propietario  inicial o “formal” y  dentro de un calendario con precio y plazos previstos irá adquiriendo la propiedad del resto de cuotas del inmueble. 

En la propiedad compartida porpietario material y formal son copropietario. Pero se trata de una comunidad de bienes especial, porque la posesión, el uso y disfrute de la cosa común corresponde en exclusiva al propietario material. El propietario formal recibe una contraprestación económica periódica por atribuir la posesión, uso y disfrute exclusivo y excluyente al propietario material.

Tanto el propietario formal como el material pueden enajenar, hipotecar o constituir cualquier carga o gravamen sobre su cuota, sin perjuicio del derecho de adquisición preferente que ostentaría la otra parte.

Regulación legal y contractual

Estas formas alternativas de tenencia de vivienda carecen de regulación, salvo en Cataluña, lo que otorga a las partes libertad de pactar lo que mejor les convenga respecto de plazos, remuneraciones, quien asume que gestos y hasta donde, …. Pero tal flexibilidad exige una regulación contractual muy bien analizada anticipando distintos escenarios (i.e. incumplimiento de plazos, de diversas obligaciones de pagos, …), para que no sean fuente de conflictos futuros entre las partes. La inscripción en el Registro de la Propiedad es indiscutiblemente una garantía de los derechos de las partes.

Esperemos que estas figuras junto con otras reguladas o admitidas en nuestro derecho (i.e derecho de superficie, usufructo, renta vitalicia, hipoteca inversa, …) poco a poco vayan siendo exploradas para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda con un endeudamiento equilibrado y sostenible. 

Será preciso un ejercicio de difusión y pedagogía y escoger cuidadosamente los casos a los que aplica (i.e. vivienda colaborativa, vivienda asequible tradicional, soluciones habitacionales destinadas a jóvenes) y una regulación contractual precisa, detallada y equilibrada, para que pueda contribuir a resolver uno de los principales problemas sociales.