Vender la nuda propiedad: qué es, pasos, requisitos y cómo tributa

La venta de la nuda propiedad se ha convertido en una herramienta cada vez más utilizada por aquellas personas en edad de jubilación que desean obtener unos ingreso extra como complemento a sus pensiones. A través de la desmembración de la propiedad y el mantenimiento del usufructo (ya sea vitalicio o no), el vendedor adquiere liquidez sin perder la posibilidad de disfrutar de su inmueble.

Si estás pensando en dar este paso, te contamos qué es la venta de la nuda propiedad, de qué forma instrumentarla, cuáles son los requisitos y ventajas, así como qué impuestos se asocian a esta operación.

¿Qué es la venta de la nuda propiedad?

Vender la nuda propiedad de una casa consiste en la transmisión, a cambio de un precio, de una de las partes en que se divide el pleno dominio de un inmueble:

• De un lado, existe la nuda propiedad, que consiste en la propiedad del bien pero con la limitación de no poder poseerlo y disfrutarlo, ni disponer de sus frutos o rentas.
• De otro, tenemos el usufructo, que consiste en el derecho a poseer, usar y disfrutar del bien, así como a obtener sus frutos y rentas.

Muchas personas se preguntan si se puede vender la nuda propiedad sin renunciar al usufructo, y la respuesta es afirmativa.

De hecho, en los últimos años, ha ido cogiendo fuerza la alternativa de vender la nuda propiedad de una vivienda como vía que permite a los propietarios mayores de 65 años obtener liquidez a través de la venta de su inmueble, aunque sin dejar de vivir en él durante el resto de sus días. 

Modalidades de venta de nuda propiedad

Si estás pensando en vender la nuda propiedad y mantener el usufructo, debes saber que existen distintas maneras de hacerlo y que es importante que escojas y negocies aquella que resulte más acorde a tus intereses.

Lo más frecuente es vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio, ya que ello te permitirá seguir residiendo en tu inmueble (o alquilarlo o cederlo si así lo deseas) durante el resto de tu vida. Sin embargo, los casos en que se vende la nuda propiedad no son siempre idénticos y también es posible pactar una duración determinada del usufructo (por ejemplo, 20 años).

En cuanto a la forma de pago de la nuda propiedad, estas son las alternativas:

• Pago único: En este caso, el vendedor de la nuda propiedad percibirá el total del importe al inicio de la operación. En la fecha de extinción del usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o a sus descendientes.
• Renta vitalicia: El vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia, que dependerá del valor de la vivienda y de la vida teórica. Al finalizar el usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes. Es aconsejable que en este supuesto se incluya una condición resolutoria para los casos de impago, de forma que el usufructuario pueda recuperar el pleno dominio del bien.
• Renta temporal: Esta alternativa permite al vendedor mantener el derecho de usufructo a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado. Si se cumple la fecha de extinción con anterioridad a los plazos dispuestos para la renta temporal, podrá acordarse el derecho del vendedor o sus descendientes a recibir las cantidades pendientes. También en este caso es aconsejable establecer una condición resolutoria para los supuestos de impago.

Requisitos para vender la nuda propiedad

Cualquier persona puede vender la nuda propiedad de un inmueble siempre que sea efectivamente propietario de este derecho real. Sin embargo, existen determinados requisitos para poder aplicar las ventajas fiscales de la nuda propiedad en el IRPF.

Normalmente, la ganancia o pérdida patrimonial asociada a la venta de la nuda propiedad de un inmueble debe declararse en el IRPF y tributar según la escala de tipos que corresponda. Sin embargo, en determinados casos esta ganancia patrimonial quedará exenta. Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Ser mayor de 65 años.
• Alternativamente, podrán disfrutar de esta ventaja fiscal las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
• En ambos casos, la exención solo es posible siempre que se trate de la vivienda habitual del beneficiario. Por tanto, la venta de la nuda propiedad de una segunda vivienda no disfrutará de ninguna ventaja fiscal en el IRPF.

Más allá de ello, la venta de la nuda propiedad de un inmueble debe formalizarse en un contrato, al igual que cualquier otra compraventa inmobiliaria. Es importante que la firma se lleve a cabo ante notario y que la operación se inscriba en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros.

¿Cómo vender la nuda propiedad de una vivienda?

Los pasos para la venta de la nuda propiedad no difieren sustancialmente de los de cualquier compraventa de vivienda. Es importante negociar los términos del contrato (precio, duración del usufructo, etc.) con detalle antes de su firma e incluir aquellas cláusulas protectoras que ambas partes estimen.

Tras la firma, que debe realizarse ante notario, tocará la inscripción en el Registro de la Propiedad para que lo firmado tenga plena eficacia ante terceros. También tocará abonar los impuestos correspondientes.

Si quieres facilitar las cosas, siempre será mejor acudir a expertos que puedan asesorarte. Existen también empresas que compran la nuda propiedad sin que tengas que buscar a un interesado, ya que éstas suelen encargarse de poner en contacto a ambas partes y de dar forma a la operación, eso sí, a cambio de un coste.

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¿Qué permite la venta de la nuda propiedad de una vivienda?

Del lado del vendedor, la venta de la nuda propiedad le permite seguir disfrutando de su inmueble durante el tiempo pactado y obtener al mismo tiempo liquidez a través de esta compraventa. Además, el usufructo es un derecho real que permite el arrendamiento o alquiler del inmueble, por lo que, si el usufructuario decidiera vivir en otro lugar, podría obtener rentas a través de esta vía. El usufructo también puede venderse.

Del lado del comprador, la principal ventaja de comprar la nuda propiedad de un inmueble es la posibilidad de obtener su pleno dominio en un futuro habiendo abonado un precio inferior al de mercado. La horquilla es amplia, la rebaja puede estar entre el 20 y el 60 %, aproximadamente, dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial. En términos generales, a mayor edad del propietario, menor es la rebaja que se aplica al precio, y viceversa.

Además, se trata de una inversión de una dimensión social, ya que ayuda a las personas mayores a solucionar sus problemas económicos o a disfrutar de un mejor nivel de vida durante su jubilación.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

El cálculo del valor de la nuda propiedad dependerá de diferentes factores:

• El valor de mercado del inmueble: Este valor puede determinarse a través de una tasación, en la que se tendrán en cuenta factores como la ubicación del inmueble, sus calidades, sus dimensiones, su antigüedad…
• El tipo de usufructo elegido: No es lo mismo un usufructo con una duración determinada, que un usufructo vitalicio, ya que en el segundo caso el grado de incertidumbre será mucho mayor. Tampoco es lo mismo un usufructo de 10 años que uno de 20, ni un usufructo vitalicio a favor de una persona de 65 años que de una persona de 80. La esperanza de vida es un factor relativamente incontrolable, y esta falta de certeza suele ir en contra del vendedor, que podrá exigir una cantidad inferior.
• Tipo de pago: Por ejemplo, si se pacta una renta vitalicia, debido al grado de incertidumbre que ello implica, la cantidad negociada será potencialmente inferior que en el caso de una renta temporal, cuya duración se encuentra acotada en el tiempo.

¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad de un inmueble?

En cuanto a los impuestos que paga el vendedor de la nuda propiedad, su venta supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF, en forma de pérdida o ganancia.

Esta operación quedará sometida a tributación en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se perciba, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como, por ejemplo, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. Por otro lado, las rentas que perciba el vendedor de la nuda propiedad también estarán sujetas al IRPF. Además, el vendedor podría tener que hacer frente al pago de la plusvalía municipal.

Por su parte, el comprador de la nuda propiedad deberá liquidar de forma obligatoria el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos momentos diferentes: uno en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario.

¿Cómo se reparten los gastos al vender la nuda propiedad?

Aunque la operación siempre está sujeta a la negociación y el acuerdo entre las partes, lo más frecuente es que el usufructuario sea quien se haga cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil).

En el caso del comprador de la nuda propiedad, deberá hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derramas), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro del inmueble (continente).

A pesar de que este es el escenario más habitual, conviene dejar constancia en la escritura de transmisión de la nuda propiedad a quién corresponderá el pago de cada uno de estos conceptos, teniendo en consideración que pueden ser regulados por las partes a su propio arbitrio.