Vender la nuda propiedad de una vivienda: requisitos, gastos, impuestos y consejos a tener en cuenta

En los últimos años ha ido cogiendo fuerza la alternativa de vender la nuda propiedad de una vivienda. Una vía que permite a los propietarios mayores de 65 años obtener liquidez a través de la venta de su vivienda, aunque sin dejar de vivir en ella durante el resto de sus días. 

¿Y cómo es posible vender la casa sin renunciar al usufructo vitalicio? La clave está en entender que el pleno dominio de un inmueble se divide en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero es el derecho al uso del bien y el segundo, la propiedad en sí misma. Así pues, se puede vender la propiedad de una vivienda, pero no el derecho a usarla y disfrutarla de por vida.

En España hay muchas empresas especializadas en este tipo de operaciones y desde principios de año existe incluso una franquicia inmobiliaria, impulsada por el consultor Eduardo Molet.

El propio Molet recuerda que “los ciudadanos hemos destinado nuestros ahorros durante muchísimos años a la compra de la vivienda. El ahorro acumulado de los mayores de 65 años en España en vivienda es más de seis veces superior al acumulado en todos los planes de pensiones privados y a cierta edad toca rentabilizar ese ahorro”. E insiste en que “nuestros mayores manifiestan que quieren continuar viviendo y disfrutando en su casa, con sus cosas, sus comodidades y sus recuerdos hasta su fallecimiento, incluso si son muy mayores y requieren de una asistencia domiciliaria o son dependientes”. Por eso, “hay que normalizar la idea del uso durante la jubilación del ahorro acumulado a través de la vivienda, frente a la cultura de la herencia, que nos ataba a la idea de que la casa es solo para que la hereden nuestros familiares”.

En esa misma línea, Pablo Vidal, asociado senior del área Fiscal en Lexpal Abogados, sostiene que “el envejecimiento progresivo de la población y las circunstancias del mercado inmobiliario propias de la coyuntura económica actual han acentuado la diferencia existente entre el nivel de rentas y el valor de las propiedades. Por este motivo es cada vez más habitual que los propietarios de edad avanzada pongan a la venta sus inmuebles, reservándose el usufructo vitalicio de los mismos, pudiendo disfrutar en vida de la plusvalía vinculada a sus inmuebles”.

Ante el creciente número de mayores que están pensando en vender la nuda propiedad de su vivienda para conseguir unos ingresos extra y el interés de inversores y particulares por comprar inmuebles residenciales, repasamos las principales claves de una operación de estas características, desde la necesidad de firmarlo ante notario para evitar problemas futuros hasta los impuestos que debe pagar cada parte y cómo se han de repartir los gastos de mantenimiento de la vivienda en cuestión.

Consideraciones generales

Lo primero que debemos tener claro es que el vendedor de la nuda propiedad debe tener al menos 65 años, aunque la edad más habitual en este tipo de transacciones es de 75 años en adelante. Además, habitualmente estas operaciones están reservadas para inmuebles ubicados en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao, Valencia, Sevilla, Alicante o Las Palmas, y en polos turísticos como Marbella o Benidorm.

Por ejemplo, Grupo Retiro, un despacho de abogados dedicado desde hace 25 años al asesoramiento e intermediación para las personas mayores de los productos que les permiten rentabilizar su patrimonio inmobiliario y que tiene en venta en idealista la nuda propiedad de varios inmuebles, solo gestiona operaciones en poblaciones de más de 50.000 habitantes, pero reconoce que hay zonas de interés turístico que pueden llegar a ser viables en poblaciones con menor número de habitantes. De hecho, se espera que la fórmula se extrapole también a ciudades secundarias y pequeños municipios, donde hay menos actividad inmobiliaria y todavía se desconoce el producto.

Otro de los factores que se debe tener en cuenta es que la venta de la nuda propiedad de la vivienda no se realiza a precios de mercado, sino con un descuento. La horquilla es amplia (la rebaja puede estar entre el 20% y el 60%, aproximadamente), dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial. En términos generales, a mayor edad del propietario, menos es la rebaja que se aplica al precio y viceversa.

Pero el mero hecho de que se aplique un descuento es una de las ventajas para el comprador, ya sea un inversor o un particular, porque puede adquirir un inmueble a un precio más bajo, aunque no tendrá derecho a disfrutarlo de forma temporal (hasta que se produzca el fallecimiento del vendedor, que sigue siendo el usufructuario).

Como insiste el consultor inmobiliario Eduardo Molet, es una “alternativa rentable para un inversor, ya que adquiere la propiedad de una vivienda a muy bajo precio y a medio o largo plazo se encuentra con el pleno dominio de una vivienda por la que pagó muy poco hace años”, y además es una “inversión de una dimensión social, porque ayuda a las personas mayores a solucionar los problemas económicos”. En el caso de los inversores hay interés de perfiles muy diversos: desde socimis, empresas patrimonialistas, fondos de inversión o grupos familiares hasta profesionales, ejecutivos y empresarios que tienen unos ahorros que no necesitan a corto/medio plazo, y que desean rentabilizarlo mediante una inversión inmobiliaria a largo plazo. Y, según Molet, también es una alternativa interesante para aquellos particulares que “aspiran a comprar un piso de unas determinadas características que no podrían adquirirlo al precio actual del mercado, pero que, con este método, sí lo pueden conseguir a futuro”.

Por último, los expertos recuerdan que la transacción, al igual que una compraventa convencional, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros y conseguir todas las garantías legales.

“La elevación a público ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son constitutivos del derecho de usufructo, por lo que, sin la inscripción, el derecho de real de usufructo oponible “erga omnes” no existe”, recuerdan desde Lexpal Abogados. El despacho también recomienda acudir a expertos en la materia para la realización de este tipo de acuerdos, con el fin de evitar el principal riesgo con el que se pueden encontrar ambas partes: la configuración de las cláusulas de la operación que se recogerá en la compraventa y en el titulo constitutivo del usufructo.

Las alternativas de cobro

Otro de los factores que se deben tener en cuenta es que hay varias maneras de llevar a cabo esta operación, dependiendo de cómo pacten las partes la forma de pago. Estas son las alternativas:

• Un pago único. Según Lexpal Abogados, “el vendedor de la nuda propiedad percibirá el total del importe al inicio de la operación. En la fecha de extinción (que normalmente es el fallecimiento del vendedor y usufructuario), el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes”.
• Renta vitalicia. En este caso, aclara el despacho, “el vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia. Al finalizar el usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes. Es aconsejable que en este supuesto se incluya una condición resolutoria para los casos de impago, por la que el usufructuario recuperaría el pleno dominio del bien”.
• Renta temporal. Esta alternativa permite al vendedor mantiene el derecho de usufructo, a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado. “En caso de que se cumpla la fecha de extinción con anterioridad a los plazos dispuestos para la renta temporal, podrá acordarse el derecho del vendedor o sus descendientes a recibir las cantidades pendientes. Igualmente es aconsejable establecer una condición resolutoria para los supuestos de impago”, añade el despacho.

Impuestos a pagar

Ahora toca repasar la tributación que se aplica en este tipo de compraventa a cada una de las partes.

Impuestos que paga el vendedor de la nuda propiedad

Por regla general, explica Xavier López Villaécija, director del área Fiscal de Sanahuja Miranda, “la venta de la nuda propiedad de un inmueble supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF. Por tanto, en caso de existir ganancia, ésta estaría sometida a tributación por dicho impuesto, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como por ejemplo la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años”.

En otras palabras, si se trata de la vivienda habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible ganancia patrimonial que esta transmisión genere, exención que se extiende a los contribuyentes con una dependencia severa. En cambio, si se trata de una segunda residencia o si la persona mayor no cumple los requisitos exigidos por Hacienda, sí tendría que tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada.

Por otro lado, están los impuestos que se aplican sobre las rentas que percibe el vendedor de la nuda propiedad. En este sentido, Mar Villa, directora de atención al cliente de Grupo Retiro, recuerda que “los mayores de 70 años tendrán exento de tributar el 92% de las percepciones que reciban como rentas vitalicias, mientras que si las rentas son temporales la exención depende del plazo de cobro de la renta, y oscila entre un 75% y un 88%”.

En tercer lugar, está el pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda. Este ‘peaje fiscal’ es el de mayor relevancia en la operación y no puede evitarse. No obstante, desde Grupo Retiro afirman que una alternativa es negociar con el comprador para que sea él quien se haga cargo de liquidar este impuesto e incluir el acuerdo en la escritura para que la persona mayor no tenga que hacer frente a este gasto.

Impuestos que paga el comprador de la nuda propiedad

Al margen de que pueda acordar con el vendedor el pago de la plusvalía municipal, lo que debe liquidar de forma obligatoria es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en dos momentos diferentes. Según Lexpal Abogados, “uno es en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario (normalmente, tras fallecer)”.

Cómo se reparten los gastos de la vivienda

Aunque la operación siempre está sujeta a la negociación y el acuerdo entre las partes, por regla general el usufructuario es quien se hace cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil)”.

Así, recuerda Eduardo Molet, “el comprador no es molestado por el usufructuario por las averías o deterioros de la vivienda, grifos, fontanería, electrodomésticos, calefacción, electricidad…, ya que el mantenimiento y reparación van por cuenta del usufructuario”.

En el caso del comprador de la nuda propiedad, recuerda el asociado senior de Lexpal Abogados, “debería hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derramas), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro del inmueble (continente)”. A pesar de que este es el escenario más habitual, Vidal afirma que conviene “dejar constancia en la escritura de transmisión de la nuda propiedad a quién corresponderá el pago de cada uno de estos conceptos, teniendo en consideración que son conceptos que pueden ser regulados por las partes a su propio arbitrio”.

Consejos para vendedor y comprador de la nuda propiedad

Tras ver las formas en las que puede realizarse la venta de la nuda propiedad de una vivienda, los impuestos que se deben pagar y cómo se reparten los gastos conviene repasar algunas consideraciones generales para cada una de las partes a la hora de abordar la transacción.

Según Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda, lo primero de todo y antes de firmar es que “tanto usufructuario como nudo propietario deben saber cuáles son sus principales obligaciones y derechos. En todo caso, el usufructuario debe tener claro que su principal obligación es mantener en correcto estado la cosa usufructuada, asumir los gastos de mantenimiento, y devolverle en el mismo estado que cuando la adquirió”.

Por otro lado, la directora de atención al cliente de Grupo Retiro recuerda al vendedor que, antes de optar por esta fórmula, analicen las diferentes alternativas que hay disponibles en el mercado que permiten obtener liquidez a través del patrimonio inmobiliario, como por ejemplo las hipotecas inversas, las rentas vitalicias inmobiliarias o la venta con alquiler garantizado, y recalcan que, dependiendo de la edad y necesidades del vendedor, la ubicación del inmueble y sus características, puede ser mejor una alternativa que otra.

También insiste en la necesidad de verificar que tiene el derecho a aplicarse las exenciones fiscales y los gastos de compraventa que va a conllevarle la transmisión, así como acudir a un profesional especializado para valorar el inmueble y poder detallar todas las particularidades de la compraventa en las cláusulas de la escritura, y asegurarse de que este intermediario tiene un servicio postventa que le ‘acompañe’ durante la vigencia de la operación; esto es, hasta su fallecimiento.

En el caso del comprador, Villa afirma que es conveniente contar con un profesional para valorar el inmueble, calcular la rentabilidad de la operación… y para estar informado de los trámites legales y fiscales que debe realizar tras el fallecimiento del usufructuario para la consolidación del pleno dominio, “teniendo en cuenta las diferencias que pueden existir si el comprador es una persona física o jurídica según la modalidad de venta de nuda propiedad de la que se trate”.

Por otro lado, Lexpal Abogados insiste en que el comprador tiene el derecho de “solicitar que se le entregue el inmueble si se produjese un abuso considerable por el usufructuario en perjuicio del adquirente de la nuda propiedad”, ya que “el deber del usufructuario es conservar el bien”. En todo caso, recalcan, “a la hora de negociar el precio por la venta de la nuda propiedad sería recomendable que el vendedor contase con una tasación reciente de una tasadora oficial”.

Además, recomiendan al comprador que, además del análisis financiero de la operación, debe “efectuar las comprobaciones propias de una compraventa de un inmueble (titularidad, cargas, estado de deudas, etc.) con especial meticulosidad en cuanto a los gastos corrientes asociados al inmueble”.

Con todo, el consultor inmobiliario Eduardo Molet pide no banalizar con este tipo de operaciones ni tratarlos con crueldad. “Es una acción por la que una persona mejora su calidad de vida y recibe una suma de dinero que puede destinar a lo que quiera (viajes, cuidados, ayuda a su familia…) y a otra le garantiza su vivienda y mejora su poder adquisitivo. Lógicamente las leyes del mercado intervienen para poder fijar un precio, y para ello se tiene en cuenta la edad”, concluye.