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Factores que debe tener en cuenta el comprador de la nuda propiedad de una casa

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Autor: Redacción

En la actualidad, la compraventa de la nuda propiedad de una vivienda se ha puesto de moda. Para el dueño de la vivienda le puede interesar vender la nuda propiedad para obtener dinero líquido al instante y sigue permaneciendo en la casa. Para el comprador la ventaja es que puede adquirirla con un descuento de entre el 20% y el 50%.

Tener la nuda propiedad de una casa supone ser su propietario, pero no se tiene derecho a uso y disfrute. Esto lo posee el usufructuario, es decir, el vendedor de la nuda propiedad.

Desde Self Bank ofrecen varios aspectos que debe tener en cuenta el comprador de la nueva propiedad de una vivienda, como la edad o el estado de salud del usufructuario, es decir, del vendedor. Y es que la inversión será más líquida cuanto más próxima sea la muerte del usufructuario. Es decir, a mayor edad y peor estado de salud del vendedor, mayor precio de venta tendrá la nuda propiedad. A continuación, detallamos los aspectos a tener en cuenta:

  • El futuro comprador debe tasar y evaluar el inmueble.
  • El futuro comprador debe también evaluar el estado físico de su actual propietario. “Estimar la disponibilidad de la vivienda para habitarla o venderla requiere hacer una estimación de la esperanza de vida del actual propietario”, señala Victoria Torre, responsable en Self Bank. En su opinión, algunos podrían hacer uso de la picaresca e intentar mostrarse peor de lo que está para justificar el precio de venta más elevado posible.
  • Debe tener en cuenta el precio de la nuda propiedad por la ubicación y las características del inmueble.
  • Debe calcular el tiempo que tardará en hacerse con el pleno dominio de la casa: si la vida del usufructuario se extendiese más de lo que el comprador había calculado, este último estaría más expuesto a la evolución de los precios del mercado. Su valor podría crecer durante el tiempo de espera o, por el contrario, podría verse reducido por una nueva crisis económica o cualquier otro factor externo que rebaje su tasación con el paso del tiempo.

Desde Self Bank aseguran que vender la nuda propiedad puede ser ventajoso para el propietario porque obtiene un beneficio económico rápido mientras se sigue disfrutando de la vivienda. aunque no hay que olvidar que los herederos se quedarán sin la propiedad de la vivienda.

En cambio, la firma asegura que comprar la nuda propiedad tiene más inconvenientes, ya que, además del trabajo que supone buscar propiedades a precios asequibles, también se debe considerar la edad y la salud del vendedor para hacernos una idea de cuándo podremos hacernos con el pleno dominio de la casa.

Nuda propiedad

Teresa Cabeza, socia de Life Abogados, explica que “la venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir un dinero en un pago único o en periódicos -renta vitalicia-) y le permite continuar disfrutando de la vivienda hasta que fallezca, aunque no tenga la posesión de la misma”.

La principal ventaja de la venta de la nuda propiedad es que puedes vivir en una casa de por vida y conseguir unos ingresos extra por su venta. Ahora bien, hay un inconveniente: el individuo deja de ser el dueño y pierde la propiedad de la casa para siempre. Por tanto, los herederos legales no podrán recuperarla ni revertir la transacción.

Con sus pros y contras, esta alternativa está creciendo en España en los últimos tiempos, sobre todo entre los jubilados que necesitan complementar su pensión. De hecho, y aunque esta alternativa está al alcance de cualquier persona, lo habitual es que el vendedor tenga más de 65 años.

“En nuestra empresa el número de operaciones ha crecido en torno al 300% en apenas un año”, explica Eduardo Molet, fundador del Instituto de formación inmobiliaria IFEM y de Red Expertos Inmobiliarios, una de las pocas empresas especializadas en la compra de la nuda propiedad que hay en España. Tal es el interés que está despertando esta alternativa que esta semana se ha celebrado una feria inmobiliaria en Madrid que ofrece unos 500 pisos de nuda propiedad.

Y ahora toca responder a la pregunta del millón: ¿cuánto dinero se puede conseguir a través de esta vía? La respuesta es que el propietario recibirá menos dinero por la casa que el que conseguiría a través de una venta tradicional. “De media, el precio que se paga está entre un 50% y un 80% del precio de mercado, dependiendo de factores como la edad del cliente, su estado físico y de salud, y de la ubicación del inmueble”, recalca Molet.

Por ejemplo, una casa bien ubicada en una gran ciudad cuyo precio de mercado ronde los 150.000 euros, con esta alternativa se podrían conseguir entre 75.000 y 120.000 euros, pero se perdería la titularidad del piso. Dicho importe podría recibirse en un pago único (es la opción más habitual, según los expertos), o bien como una renta vitalicia periódica (mensual, anual...) Y esta es otra opción a tener en cuenta.

En lo que se refiere a los impuestos, los expertos explican que el vendedor debería pagar la plusvalía municipal (que grava el beneficio que se obtiene con la venta de un inmueble), así como las ganancias patrimoniales a través del IRPF. En este último caso hay una exención: que el vendedor sea mayor de 65 años y que se trate de la vivienda habitual (considerada como tal cuando lleva residiendo en ella más de tres años). Lo bueno es que, como recalca Molet, “en el 90% de los casos los solicitantes están exentos de tributar por las ganancias patrimoniales”.