Diferencias entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

Saber diferenciar entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo es fundamental para comprender los diferentes derechos y obligaciones que pueden recaer sobre un bien o propiedad, especialmente en el ámbito legal y de los derechos de propiedad. 

Asimismo, comprender la diferencia entre ambos conceptos resulta esencial para tomar decisiones informadas sobre la propiedad, planificación patrimonial y derechos legales asociados a un bien.

Qué significa pleno dominio

El pleno dominio de una vivienda se encuentra regulado por el artículo 348 del Código Civil. Se trata de la unión entre la nuda propiedad y el usufructo; es decir, sólo si se alcanzan ambos derechos se podrá adquirir el pleno dominio de la propiedad. Pero ¿Qué entendemos por nuda propiedad y usufructo?

La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho sobre su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo. Por consiguiente, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de alguien (usufructuario) sobre una vivienda.

Diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad 

Son numerosas las características que diferencian un derecho de otro, teniendo en cuenta las obligaciones, la compraventa del inmueble o sus gastos.

Diferencias según las obligaciones

Un propietario de pleno dominio sobre la propiedad no tendrá obligaciones con respecto al usufructuario, ya que él mismo sería también portador de este derecho. Por tanto, más allá de estar al corriente con Hacienda, las leyes y normas de la comunidad en la que viva, no tendría ninguna obligación con otras personas.

En el caso de ser nudo propietario, tendrá que atender ciertas obligaciones:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias de la vivienda, artículo 501 del Código Civil.
• Respetar el derecho del usufructuario, artículo 489 del Código Civil.
• Pagar los tributos e impuestos correspondientes al usufructo, artículo 505 del Código Civil.
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado, artículo 509 del Código Civil.
• Hacerse cargo de los gastos de comunidad.

Diferencias en las operaciones de compraventa y alquiler

Al adquirir una vivienda, lo habitual es que se compre la propiedad y el uso de la misma, es decir, que se adquiera el pleno dominio de la vivienda. Si esto se produce, el propietario podrá hacer y deshacer lo que le convenga a su antojo, sin dar explicaciones a nadie. Sin embargo, en las operaciones de nuda propiedad en las que no se posee el pleno dominio, sólo se vende la propiedad.

¿Qué quiere decir esto? Para el vendedor que se queda como usufructuario de la vivienda que se ha vendido, implica una inyección económica cada mes o un único pago, dependiendo de la forma que se acuerde en el contrato entre las partes.

Para el comprador de la nuda propiedad, la ventaja está en adquirir la vivienda a un precio mucho más económico, aunque no podrá disfrutar de la vivienda hasta que se cumpla el plazo acordado. Tras la finalización del usufructo, el nudo propietario podrá disfrutar del pleno dominio y recuperar la inversión con un importante beneficio si decide venderla.

En el caso del alquiler de la vivienda, el usufructuario puede alquilar el inmueble a un tercero, mientras que el nudo propietario no tiene la capacidad de llevar a cabo esta actividad económica, ya que ha cedido el uso y disfrute de la vivienda a un tercero. 

Diferencia según los gastos de la vivienda

El nudo propietario está obligado a hacerse cargo de los gastos que derivan de la comunidad de vecinos, así como de reparaciones e impuestos de los bienes inmuebles.

Por otra parte, el usufructuario se ha de encargar de los gastos que derivan del uso y disfrute en la vivienda, como, por ejemplo, los servicios de electricidad, gas y agua.

Cuando se adquiere el pleno dominio de la vivienda, todos los gastos relacionados con la misma le corresponderán al propietario.

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Diferencias en cuanto a la potestad de alquiler

En cuanto a la potestad de alquilar un bien inmueble, existen diferencias entre el pleno dominio y la nuda propiedad. Si una persona tiene el pleno dominio sobre un bien inmueble, tiene el derecho a alquilarlo y obtener ingresos por ello.

Sin embargo, si una persona solo tiene la nuda propiedad sobre un bien inmueble, no podría alquilarlo, ya que no posee el derecho de usufructo. En este caso, el usufructuario sería quien tendría el derecho a alquilar el bien y obtener ingresos por ello.

En resumen, la principal diferencia entre el pleno dominio y la nuda propiedad en cuanto a la potestad de alquilar un bien inmueble, radica en quién tiene el derecho a hacerlo. Mientras que el propietario con pleno dominio tiene todos los derechos sobre el bien, incluyendo el derecho a alquilarlo, el propietario con nuda propiedad solo tiene el derecho a disponer del bien, pero no a usarlo o disfrutarlo, por lo que no puede alquilarlo. En cambio, esta potestad recae en el usufructuario.

¿En qué se diferencian la nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio?

La nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio son tres derechos relacionados pero diferentes:

• La nuda propiedad es el derecho que corresponde a una persona sobre una cosa de la que tiene la propiedad, pero de la cual no puede hacer uso. Es decir, el nudo propietario no puede usar el bien que es de su propiedad porque su posesión y disfrute le corresponden a otra persona que tiene el usufructo sobre la misma.
• El usufructo es el derecho de una persona a usar y disfrutar de un bien, habitualmente un inmueble, sin ser propietaria del mismo. Es un derecho real recogido en el artículo 467 del Código Civil, que establece que el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que se autorice otra cosa en su título de constitución o en la ley.
• Se denomina pleno dominio o plena propiedad a la posesión completa de un bien, que es aquella en la que recae sobre una misma persona, tanto la propiedad, como el pleno uso de un bien. Es decir, a la persona que tiene el pleno dominio le corresponden los derechos tanto del nudo propietario, como del usufructuario.

Las diferencias entre estos tres derechos son claras. La persona que ostenta la nuda propiedad no puede hacer uso y disfrute, ya que no tiene el usufructo. Sólo podría hacerlo si tiene el pleno dominio, es decir, la nuda propiedad más el ususfructo.

Ventajas del pleno dominio

El pleno dominio engloba una posesión completa de un bien, es decir, el propietario tiene todos los derechos sobre él, incluyendo el derecho a usarlo, disfrutarlo y disponer de él. Esto conlleva varias ventajas:

• Control total sobre el bien: Su poseedor tiene control total sobre él, pudiendo tomar decisiones sobre su uso y disfrute sin necesidad de consultar o pedir permiso a nadie.
• Libertad para disponer del bien: El propietario con pleno dominio tiene la libertad de disponer del bien como mejor le parezca.
• Posibilidad de obtener ingresos: Su dueño tiene la posibilidad de obtener ingresos por él, ya sea alquilándolo o vendiéndolo.
• Seguridad jurídica: El propietario tiene seguridad jurídica, ya que posee todos los derechos sobre él y está protegido por la ley.

Ventajas de la nuda propiedad

Aunque pueda parecer que la nuda propiedad no ofrece muchas ventajas, en realidad puede ser una opción interesante en ciertas situaciones:

• Permite al propietario obtener liquidez sin tener que renunciar al uso y disfrute del bien. Por ejemplo, una persona mayor que necesita dinero para complementar su pensión puede vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el derecho de usufructo, es decir, seguir viviendo en ella mientras viva. De esta manera, obtiene el dinero que necesita y sigue disfrutando de su vivienda.
• Puede ser una forma de planificar la herencia: Si una persona tiene varios hijos y quiere dejarles su vivienda en herencia, puede vender la nuda propiedad a uno de ellos y reservarse el usufructo. De esta manera, cuando fallezca, el hijo que compró la nuda propiedad se convertirá en el propietario pleno del bien y podrá disponer de él como mejor le parezca.
• Interesante opción para inversores: Al comprar la nuda propiedad de un bien inmueble, el inversor adquiere la titularidad del mismo a un precio inferior al del mercado. Aunque no podrá usar o disfrutar del bien mientras el usufructuario siga vivo, cuando este fallezca o renuncie al usufructo, el inversor se convertirá en el propietario pleno del bien y podrá disponer de él.