Sí, la comunidad de vecinos puede prohibirte tener tu negocio o tu tienda en casa, pero no en todos los casos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de obligaciones y derechos para los comuneros y, entre ellas, está la de limitar ciertas actividades profesionales.
Qué negocio te puede prohibir montar la comunidad en tu casa
La ley no específica exactamente qué negocio o actividad profesional, pero sí establece un marco en el cual pueden englobarse muchos.
Concretamente, el artículo 7.2 de la LPH regula que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Por tanto, la ley permite prohibir negocios que causen molestias, por ejemplo, aquellos que impliquen afluencia de personas, generen ruidos o molestias. Algunos negocios que se podrían llegar a prohibir:
- Consultas médicas, psicológicas, fisioterapia, dentista, etc.
- Academias de estudios o idiomas.
- Centros de estética o peluquerías.
- Escuelas de música o locales de ensayo.
- Talleres de artesanía.
- Tiendas físicas.
- Almacenes.
- Residencias o guarderías caninas
- Guarderías o centros infantiles.
- Alquileres vacacionales.
La clave está en las molestias que puedan causar al resto de la comunidad.
¿La comunidad de vecinos te puede impedir tener tu despacho de teletrabajo?
No. Teletrabajar (usar un ordenador, contestar llamadas o realizar tareas intelectuales o administrativas) es una actividad inocua. No cambia el uso residencial de la casa ni requiere licencias especiales de apertura al público. Es como si te prohibieran jugar al ordenador en tu vivienda.
Ahora bien, si teletrabajas y generas ruidos excesivos fuera de los horarios permitidos o incumples las normas de convivencia, la comunidad de propietarios podría exigir el cese de esas molestias concretas (no de tu trabajo).
Cómo prohibir los negocios en tu comunidad de vecinos
Depende de si el negocio ya está en marcha o no.
Prohibición mediante los estatutos
Para prohibir determinadas actividades comerciales, la comunidad debe modificar sus estatutos con el acuerdo unánime de los propietarios y sus cuotas de participación. Esto debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya que, de no hacerlo, la prohibición solo afectará a los vecinos actuales, pero no será vinculante para nuevos compradores.
La excepción son las viviendas de uso turístico, cuya actividad puede limitarse o prohibirse mediante el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
Hay que señalar que una prohibición posterior no implica que un negocio legalmente establecido en marcha deba cerrar.
Prohibición judicial por actividades molestas
Si los estatutos no prohíben el negocio, la comunidad puede solicitar su cese cuando la actividad resulte molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, según establece el artículo 7.2 de la LPH.
Para ello, se deben seguir estos pasos:
- Requerimiento: el presidente de la comunidad exige por escrito el cese de la actividad al propietario u ocupante, advirtiéndole de posibles acciones judiciales.
- Acuerdo de la junta de propietarios: si persisten las molestias, la comunidad debe autorizar la demanda.
- Demanda judicial: se presenta una demanda acompañada de pruebas, como informes acústicos, actas policiales o testimonios.
Si el juez da la razón a la comunidad, puede ordenar el cese de la actividad, fijar una indemnización por daños y perjuicios y, en casos extremos, privar al propietario del uso del inmueble hasta tres años o extinguir el contrato de alquiler si el infractor es un inquilino.
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