Usucapión

Uno de los problemas que se dan en España es la existencia de viviendas cuyo uso real no coincide con su titularidad legal. Hablamos de inmuebles heredados sin adjudicar, propiedades compartidas sin reparto efectivo o bien son fincas transmitidas de forma informal.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas vuelve a poner el foco en los límites de la usucapión en situaciones tan habituales como patios, jardines o espacios colindantes utilizados durante décadas por distintos vecinos. La resolución recuerda que ni el paso del tiempo ni el uso prolongado bastan para adquirir la propiedad si no van acompañados de una posesión exclusiva, pública y en concepto de dueño. Por tanto, no basta con usar el inmueble: es necesario que el uso se traduzca en actos de dominio propios de un verdadero dueño, sostenidos en el tiempo y reconocibles externamente.

¿Se puede convertir alguien en propietario simplemente por inscribir una finca en el Registro de la Propiedad? Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña demuestra que no: la inscripción registral no es un blindaje absoluto si no existe un título válido. El tribunal ha dado la razón a una cooperativa que reclamaba un terreno inscrito por unos herederos en 2022, al considerar que la escritura de herencia no acreditaba que el causante hubiera sido propietario en ningún momento; y obliga a cancelar la inscripción practicada a favor de los demandados.

¿Puede un propietario quedarse con una parte de la terraza situada en la cubierta del edificio tras haberla usado durante décadas? El Tribunal Supremo ha respondido en una sentencia aplicando un criterio con impacto directo en muchas comunidades de propietarios. Este tipo de conflictos obliga a diferenciar con precisión conceptos que a menudo se utilizan como sinónimos: terraza y cubierta. La terraza sí que puede ser de uso privativo y, por tanto, adquirirse por usucapión (mecanismo legal para adquirir la propiedad mediante su posesión durante años).

La Audiencia Provincial de Navarra ha dado la razón a una vecina de Ochagavía que reclamaba la titularidad de un terreno contiguo a su vivienda, tras demostrar que su familia lo ha utilizado de forma pacífica, pública y continuada durante más de 50 años. La sentencia confirma el fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aoiz y aplica la prescripción adquisitiva (usucapión) ordinaria. El terreno, de unos 93 metros cuadrados, se encuentra delimitado por un murete de piedra y cuenta con acceso exclusivo desde la vivienda principal. Su historia se remonta a la década de 1960, cuando las familias colindantes acordaron verbalmente la cesión del terreno a cambio de que la primera construyera un muro de contención para evitar desprendimientos entre ambas fincas.

La disputa entre herederos por una terraza ha dado un giro en segunda instancia. La Audiencia Provincial de Jaén ha estimado el recurso de apelación interpuesto por tres herederos, revocando la sentencia del Juzgado de Martos que reconocía la propiedad exclusiva de ese espacio a otra rama familiar. El tribunal concluye que no se acreditó con la suficiente precisión la titularidad dominical ni la identificación física del bien reclamado, y que el uso prolongado del mismo no equivale a posesión en concepto de dueño, por lo que deja sin efecto la orden de derribar un muro y de restituir el acceso.

La usucapión es una vía poco habitual, pero muy antigua, que permite hacerse con la propiedad de una vivienda, o cualquier otro tipo de bien ya sea mueble o inmueble, gracias a su posesión pacífica durante un plazo determinado. Suele ocurrir en propiedades de un fallecido sin herederos, o con herederos que se han desentendido del bien. El transcurso del tiempo, que para una casa puede ir de 10 a 30 años, puede abrir la puerta a adquirir un bien si se actúa en calidad de dueño, siempre que se cumplan ciertos requisitos como la actuación de buena fe o contar con un justo título.

Tener el título de dueño de una vivienda no siempre se consigue comprándola. En ocasiones, hay quien disfruta y posee la casa durante un largo tiempo determinado y que, tras el transcurso de los años, logra ser el propietario del inmueble: es lo que se conoce como usucapión. Te explicamos los requisitos necesarios para ‘usucapir’ una propiedad y convertirte en dueño.