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Cómo ser dueño de una vivienda sin necesidad de comprarla
Vivienda en Valdebebas de Trima idealista/news

Tener el título de dueño de una vivienda no siempre se consigue comprándola. En ocasiones, hay quien disfruta y posee la casa durante un largo tiempo determinado y que, tras el transcurso de los años, logra ser el propietario del inmueble: es lo que se conoce como usucapión. Te explicamos los requisitos necesarios para ‘usucapir’ una propiedad y convertirte en dueño. 

En términos legales, la tenencia de una vivienda se conoce como posesión y la posesión puede ostentarse en concepto de dueño o de tenedor de la casa para conservarla o disfrutar de ella. En este caso, el propietario puede reivindicar la vivienda frente al poseedor. Y si esto no se produce y hay un prolongado transcurso de años, entonces el poseedor puede adquirir la propiedad sin contrato de compraventa de por medio, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Hay dos tipos de prescripción adquisitiva o usucapión:

  • La ordinaria: cuyo fundamento es la existencia de un título de adquisición, como un contrato de compraventa, que por alguna circunstancia solo haya otorgado la posesión al adquirente. Para convertirse en propietario será necesario, entre otros requisitos, disponer de un justo título, buena fe y poseer en concepto de dueño el inmueble  al menos 10 años, que en algunos casos puede ascender a 20 años. 
  • La extraordinaria: en este caso quien invoca la usucapión carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente durante un plazo no inferior a 30 años. 

“En ambos supuestos será imprescindible que el poseedor del bien actúe en concepto de dueño, esto es, que públicamente se comporte como si fuera el propietario del inmueble, pues de lo contrario no se dará el presupuesto esencial para usucapir el bien. En este sentido, la jurisprudencia ha venido considerando que la posesión en concepto de dueño puede manifestarse en el pago de los impuestos y contribuciones del inmueble, la realización de obras y reparaciones en la vivienda, el arriendo de la propiedad, etc.”, señala Salcedo.  

Cómo lograr la propiedad del inmueble mediante la usucapión

El poseedor debe interponer el procedimiento correspondiente por la vía judicial. Lo normal es presentar una demanda solicitando la acción declarativa de dominio frente al dueño o sus herederos. El objetivo es que el juzgado reconozca al demandante la propiedad por usucapión, siempre que se den los requisitos exigidos. 

Los herederos podrían solicitar el inmueble tras muchos años de desidia y abandono del inmueble, pero el poseedor podría oponerse haciendo valer su derecho de adquirir la propiedad por usucapión. 

Cómo tributa la adquisición de una vivienda por usucapión

La usucapión al ser una forma diferente de adquirir una vivienda tiene también un tratamiento fiscal distinto. Porque la primera diferencia es que la usucapión no es una transmisión, sino un modo de adquisición. 

La adquisición de una propiedad por usucapión, según ha reconocido la propia Administración, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) no cabe la sujeción por faltar uno de los elementos del hecho imponible como es la transmisión. Tampoco en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) puede considerarse sujeta, dado que el documento que permite el acceso de la titularidad al Registro de la Propiedad no es una escritura, acta o testimonio notarial.

En el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, también llamado plusvalía municipal, ocurre exactamente lo mismo, dado que al no existir transmisión no se produce el hecho imponible, quedando la usucapión no sujeta a dicho tributo, subraya Salcedo.

Tampoco hay tributación en el IRPF. Solo se pagará este impuesto si el inmueble algún día fuera transmitido. Y a efectos de dicha transmisión futura, se tendrá como fecha de adquisición la del día en que se adquirió el inmueble por cumplimiento de los plazos legales (30 años, por ejemplo). Y ello, independientemente de la fecha en que recaiga la resolución judicial.

Lo mismo pasaría en el impuesto de Plusvalía municipal, computándose el período de generación del incremento de valor, cara a una futura transmisión, desde el día en que por cumplimiento de los plazos civiles, se adquirió el inmueble por usucapión.

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7 Comentarios:

neguinha56
2 Octubre 2019, 23:15

buenas noche me gustaria saber como es eso de Uso Capion,,,,donde tengoque llamar para saber presciso mucho de una casa uqe tengaterreno para plantar frutales huerto que tenga espacio se es como lei eso es para vivir si pagar solo para cuidar10 20 0 30 años por favor expica me se es eso Graçias....Teresa

Soloalquileres Arganzuela
4 Octubre 2019, 14:27

Hola, interesante articulo para aquellos amantes de la ocupacuon de un bien ageno. Continuar dando ideas

Smith
5 Octubre 2019, 15:59

Existe alguna forma de firmar un contrato de compra venta de una vivienda, y venderlo a un tercero sin que el primer tenga que depositar ninguna pago?
Es decir, firmo un contrato de compraventa (o como se tendría que llamar dicho documento, lo que dirá ese documento es que el propietario se compromete a venderme lo por un precio) y sin que yo deposite ninguna aportación, venderlo a un tercero que sera quien le pague al propietario?
Mi beneficio reside en venderlo a un precio más alto de la que he acordado comprarla..
En resumen mi pregunta es, existe una vía legal de realizar dicha transacción?

nostradamon
28 Septiembre 2020, 20:41

no me queda claro el titulo de la usucapion ordinaria. Si ya tuviera un titulo de compraventa que me importa de la usucapion? que titulo serviría para usucapir un inmueble en 10 años en lugar de 30 años por utilizo constante y como fuera el dueño , reformando y pagando facturas? un saludo

Anastasia
16 Septiembre 2021, 5:34

Buenos días. Este año comencé a reparar una vivienda que ha estado abandonada por 8 años, es una estructura que está en obra gruesa. Pude acceder a ella porque no tenía cierros, ni puertas ni ventanas. El antiguo dueño, era una sociedad de inversiones extranjera, que se disolvió por insolvencia económica el año 2010, la empresa ya no existe legalmente. ¿Dónde puedo averiguar si esta propiedad tiene deudas de impuestos o contribuciones, para poder pagarlas?
¿Si pago las deudas de la propiedad, y en el futuro aparece algún dueño con mayor derecho que yo; pierdo ese dinero? o me lo tiene que devolver?
¿Puedo obtener la dotación de agua potable y electricidad, aduciendo que la poseo por usucapión?

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