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Cómo vivir en una casa sin comprarla ni alquilarla: el derecho de uso llega a España

Autores: @pmartinez-almeida, dani castillo

No todo es alquilar o comprar. Con la cooperativa Sostre Civic puedes acceder a una vivienda a través del desconocido “derecho de uso”.

Se trata de un modelo habitacional más asequible que está ampliamente desarrollado en los países nórdicos y que en España comienza tímidamente a desarrollarse. La cooperativa Sostre Civic es la pionera en levantar viviendas donde el cooperativista no compra la vivienda ni tampoco la alquila, sino que lo que hace es pagar una cuota mensual más económica por ser usuario de la casa de manera indefinida. La ley que lo ampara es el Código Civil.

Raül Roberts es el presidente y socio fundador de Sostre Civic, una cooperativa muy activa en Barcelona y en general en Cataluña desde 2010. Su objetivo es hacer un nuevo modelo de vivienda que sea más asequible y que dé más libertad de movimiento a los usuarios.  Y por eso apuesta por que los ciudadanos sean usuarios de una vivienda de forma indefinida.

“Esto no es ni alquiler ni compra, es uso, una forma intermedia. La persona es usuaria de la vivienda, con lo que el contrato que tiene es de derecho o cesión de uso y está regulado por el Código Civil. Aunque a veces se pueden hacer contratos de alquiler de larga duración, con lo que están bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)” recuerda  Roberts.

La ventaja de este modelo habitacional con respecto a la compra es que “hoy en día estar hipotecado es un lastre para gran parte de la población e imposibilita la movilidad laboral”, señala Roberts. Añade que “aunque ser propietario da estabilidad, también lo da disfrutar del derecho de uso ya que es indefinido y también se puede heredar”. Con el alquiler no existe esta estabilidad indefinida y la renta mensual es más elevada que en el caso del derecho de uso.

Al tratarse de una cooperativa sin ánimo de lucro, las cuotas mensuales son más bajas que el alquiler. Por ejemplo, en la ciudad condal la cooperativa cuenta con edificios donde los vecinos pagan entre 150 y 450 euros por viviendas que estarían en realidad entre 300 y 700 euros de alquiler. 

¿Y qué gastos tiene que afrontar el cooperativista? Una entrada inicial que depende de la ubicación del edificio pero que está alrededor de los 15.000 y 20.000 euros. Después se paga una cuota mensual que varía de los 150 a los 700 euros por un piso de 70 m2, en función de si la repercusión del suelo es baja o elevada.

En caso de que el usuario quiera cambiarse a una vivienda libre, la cooperativa le devolvería la entrada inicial, más el IPC, más las mejoras realizadas en el inmueble.

“En países del norte de Europa este modelo lleva más de 90 años funcionando. En Alemania hay casi 2,5 millones de casas en cesión de uso y en Dinamarca el 30% del parque de viviendas tiene este modelo habitacional”, comenta el presidente de la cooperativa.

¿Cómo consiguen levantar viviendas más asequibles?

Negociar con la administración pública es la clave. Sostre Civic llega a acuerdos de colaboración con ayuntamientos que cuentan con suelo o edificios sin usar y en los que no pueden llevar a cabo ninguna acción porque no pueden endeudarse más. Así, la cooperativa consigue desarrollar viviendas en el suelo que sigue siendo público pero que adquiere un derecho de superficie durante un tiempo indefinido o una cesión de uso de ese suelo, a cambio del pago de un canon anual a la administración.

También cuentan con viviendas en edificios públicos que estaban infrautilizados y que la cooperativa ha rehabilitado con fondos privados. Su modelo de negocio también pasa por alcanzar acuerdos con propietarios privados de edificios o de suelo a cambio de un canon anual. Se les ofrece una rentabilidad cercana al 7%.

Por el momento Sostre Civic cuenta con nueve proyectos residenciales en funcionamiento y otros 14 proyectos en fase de rehabilitación o en fase de negociación con las administraciones locales. En total, son 286 socios.

El presidente de la cooperativa reconoce que grupos de personas, cooperativas e incluso promotores se han puesto en contacto con ellos para 'exportar' este modelo a otras partes de España.

Es la VPO del futuro

“Este modelo puede sustituir a la VPO”. Así de convencido se muestra Raül Roberts. Recuerda que se trata de un modelo de vivienda público-privada que logra que la administración se endeude menos y que edificios vacíos o suelos públicos sin desarrollar se pongan en marcha y “den responsabilidad a los cooperativistas. Si el Estado da todo hecho, el usuario de la vivienda no lo valora igual. En cambio, si forma parte de la cooperativa, intenta tener un comportamiento más positivo porque se tiene que atener unas normas, un reglamento, etc.”, sostiene el presidente de Sostre Civic.

Además, recuerda que este modelo es autónomo y que genera vivienda asequible sin necesidad de financiación pública, con lo que “la administración puede destinar el dinero a otras partidas como sanidad, investigación o educación”.   

¿Qué ley ampara los conflictos entre los vecinos?

¿Qué pasa si un vecino es conflictivo o deja de pagar las cuotas de la comunidad de propietarios? La cooperativa cuenta con un reglamento propio de la comunidad de vecinos, con los estatutos y, por último, con el derecho civil. La comunidad tendría que considerar qué es motivo de expulsión y que no. El cooperativista perdería el derecho de uso y dejaría de ser socio.

En caso de que hubiera un cooperativista moroso, el juez equipararía este tipo de contrato de derecho de uso a la LAU. “No hay una ley expresa para regular conflictos entre vecinos pero normalmente cuando pasa los jueces aplican aquella norma que más se parece”, añade Roberts.  

 

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