Usucapión: qué es, cómo es el proceso y cuáles son sus requisitos

La usucapión es una vía poco habitual pero muy antigua que nos permite hacernos con la propiedad de una vivienda (o cualquier otro tipo de bien, inmueble o mueble) gracias a su posesión pacífica durante un plazo determinado. El simple transcurso del tiempo nos puede abrir la puerta a adquirir un bien si actuamos en calidad de dueños durante un periodo determinado, siempre que se cumplan ciertos requisitos. 

Para que conozcas esta figura jurídica, en este artículo te contamos qué es la usucapión, cómo se regula en el Código Civil, cómo es el proceso de usucapión y cómo funciona en vivienda o en bienes muebles. 

¿Qué es la usucapión? 

La usucapión, usucapio o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que nos permite convertirnos en propietarios de un bien (por ejemplo, en el ámbito inmobiliario, una vivienda, un piso, un terreno, un local...) tras su posesión continuada durante un periodo de tiempo determinado. Asimismo, mediante la usucapión podemos convertirnos en dueños de una vivienda sin necesidad de comprarla. 

Su significado y regulación la encontramos en el Código Civil, aunque su origen es mucho más remoto, ya que se trata de una figura procedente del Derecho Romano. El origen del término lo encontramos en la expresión latina 'usus capere' ('adquirir por el uso').

Usucapión y tiempo son, por tanto, dos conceptos íntimamente relacionados y, como veremos, no es lo mismo hacerse por esta vía con la propiedad de un bien inmueble que con un bien mueble: en el primer caso, el plazo que debe transcurrir es sustancialmente mayor. 

¿Cómo es el proceso de usucapión?

El proceso de usucapión está recogido en nuestra legislación, si bien su origen es muy antiguo y se encuentra en el Derecho Romano. Por eso España no es el único lugar en el que existe esta vía legal para hacerse con la propiedad de un bien: Francia o Portugal son algunos ejemplos de países en los que existe la 'adquisición por uso', dado que los principios del Derecho Romano se extendieron por todo el continente.

Pixabay

En concreto, la definición de usucapión la encontramos en varios artículos del Código Civil, como el artículo 1930:

"Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean."

Dado que la propiedad es un derecho real, es posible adquirir un bien tras cumplirse el plazo que se establezca legalmente. 

Más concreto es el artículo 609, que nos dice que: 

"La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción."

¿Qué se puede adquirir por usucapión?

El artículo 1936 del Código Civil nos dice que "son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres", definiendo así los bienes que pueden adquirirse por usucapión.

¿Quién puede usucapir?

En cuanto a quiénes pueden adquirirlos, se trata de las personas "capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos" (artículo 1931 del Código Civil).

Requisitos de la usucapión: ordinaria y extraordinaria

Para poder iniciar la acción de usucapir es necesario que se cumplan ciertos requisitos en cuanto a cómo se ha desarrollado la ocupación del bien y durante cuánto tiempo.

Requisitos de la usucapión ordinaria

Para que se pueda dar una usucapión ordinaria (cuyos plazos son más breves) debe cumplirse lo siguiente:

Posesión

Consiste en el hecho de actuar como dueño de la cosa públicamente y de forma pacífica e ininterrumpida, lo que implica que no exista acción alguna por parte del propietario real en reclamación del bien. Si se produce alguna acción de reclamación, o si el bien se tomó de forma violenta, no estaremos cumpliendo con este requisito. 

Buena fe

La buena fe consiste, en este caso, en que el usucapiente (es decir, la persona que posee la cosa) no tenga conocimiento de que el bien no es suyo. Por tanto, el usucapiente debe creer que ha recibido el bien de su dueño y que es su propietario actual. Si éste es consciente de que el contrato no fue válido o de que existe algún vicio en él, no podría haber usucapión ordinaria. 

Justo título

Puede ser un contrato de compraventa, por ejemplo. Se trata de un título o documento que resulte suficiente para la transmisión de bien, aunque pueda contener causas de anulabilidad (si contiene causas de nulidad, no se considerará justo título). 

Pixabay

Requisitos de la usucapión extraordinaria

Menos estrictos son los requisitos para la usucapión extraordinaria: basta con que exista una posesión del bien que cumpla con las características mencionadas, sin que sea necesaria buena fe o justo título. En este caso, lógicamente, los plazos serán mayores.

Además, ten en cuenta que para formalizar la usucapión será necesario un procedimiento judicial. Otra vía es el expediente de dominio por vía notarial que sirve para inscribir la titularidad del bien en el Registro de la Propiedad, pero no para ver reconocida su titularidad.

Si te preguntas cuántos años tienen que pasar para una usucapión, ello dependerá del tipo de bien de que se trate, así como de si estamos ante una usucapión ordinaria o extraordinaria. 

Usucapión en vivienda

La usucapión de bienes inmuebles tiene sus propias reglas:

• Usucapión ordinaria: Si existe buena fe y justo título, el plazo es de 10 años para bienes inmuebles o de 20 si el propietario se considera ausente (por ejemplo, si reside en el extranjero).
• Usucapión extraordinaria: En este caso, dado que no se exige ni buena fe ni justo título, los plazos son mayores: de 30 años para bienes inmuebles en general.

No es relevante, por tanto, que hablemos de la usucapión de un terreno rústico o de un terreno urbano o urbanizable: lo relevante es cómo se haya desarrollado la posesión del bien inmueble, así como determinados factores sobre el propietario, como su lugar de residencia. 

Algunos ejemplos de usucapión en España pueden ser las situaciones en que se ocupa un terreno propiedad de un fallecido sin herederos, o con herederos que se han desentendido del bien. También puede ocurrir con bienes pertenecientes a empresas cerradas.

Usucapión en Cataluña

Existen algunas diferencias en cuanto a cómo se desarrolla la usucapión en Cataluña: el Código Civil Catalán, en el caso de la usucapión de inmuebles, fija un plazo único de 20 años, sin que sea relevante la ausencia o no del propietario, ni la existencia o no de justo título o buena fe.

Sin embargo, esta normativa entró en vigor el 1 de julio de 2006, un factor que debe tenerse en cuenta si la posesión comenzó antes de esta fecha. 

Usucapión en bienes muebles

En cuanto a la usucapión de bienes muebles, los plazos son distintos y más breves:

• Usucapión ordinaria: La propiedad se adquiere, siempre que medie justo título y buena fe, transcurridos 3 años
• Usucapión extraordinaria: El plazo en este caso es de 6 años

Diferencia entre usucapión y ocupación

Cuando oímos hablar de ocupación de un inmueble en los medios de comunicación se suele hacer referencia a aquellos casos en que una persona se instala en un inmueble sin tener derecho a ello y en contra de la voluntad del propietario del bien.  

Por tanto, podemos decir que, en el caso de la ocupación en un sentido coloquial, el hecho de instalarnos en un inmueble determinado sin título o derecho que lo justifique no es una cuestión pacífica: existe un propietario que reclama, por cualquier vía legal, la recuperación de la posesión de su inmueble.