Der spanische Immobilienmarkt ist auch von der weltweiten Gesundheits- und Wirtschaftskrise betroffen. Das Coronavirus hat die Unterzeichnung vieler Immobilienverkäufe ausgesetzt, den Markt für Büros und Gewerbeimmobilien zum Stillstand gebracht und die Aktivität von Investmentfonds, die neue Käufe in Spanien in Erwägung zogen, gebremst. Nun fragt sich die gesamte Branche, was nach dem Alarmzustand geschehen und wie sich die Coronakrise auf den spanischen Immobilienmarkt auswirken wird. idealista/news hat mit den wichtigsten Beratungsfirmen und Akteuren der Immobilienbranche Spaniens über die kurz- und mittelfristige Zukunft des Sektors gesprochen. Die Experten erwarten, dass die Investitionen für einige Monate zum Stillstand kommen werden und dass sich der Markt mittelfristig erholen wird.
„Wir müssen uns vor Augen halten, dass sich Spanien, bevor uns das Coronavirus erreichte, in einem guten Moment befand. Dies ist von enormer Bedeutung, da die grundlegenden Kennzahlen des Immobilienmarktes, die Verkaufszahlen, die das Angebot und die Entwicklung der Mieten, sich in einem gesunden Bereich befanden. Dies lässt uns glauben, dass die Investitionstätigkeit bis zur Normalisierung der Situation auf eine Wiederbelebung des Marktes wartet. Aktuell haben Investoren keinen Grund dafür, ihre vor der Krise gemachten Pläne aufzugeben“, erklärt Anna Gener, CEO des Büros von Savills Aguirre Newman in Barcelona.
„Die bisherigen Erfahrungen aus anderen Krisen haben uns viele Dinge gelehrt. Das Wichtigste ist vielleicht, dass die Erholung des Sektors, wenn die schlimmsten Momente vorbei sind, immer sehr intensiv war, sogar stärker als erwartet. Angesichts der Volatilität, die wir auf den Finanzmärkten erleben, und der niedrigen Zinssätze sind wir der Meinung, dass sich die Attraktivität des Immobiliensektors für Investitionen nach dieser Zeit erhöhen wird“, fügt Gener hinzu.
CBRE zeigt sich dagegen weniger optimistisch. Das Beratungsunternehmen geht davon aus, dass sich die Coronakrise kurz- und mittelfristig negativ auf den Immobilienmarkt in Europa auswirken wird, sofern der Ausbruch des COVID-19 innerhalb einer angemessenen Zeitspanne unter Kontrolle gebracht wird.
„Zunächst waren die Beschränkungen des Reise- und Warenverkehrs zwischen Europa und China wegen der Auswirkungen auf die Lieferketten und den Tourismus die Hauptsorge. Da sich das Virus in vielen Teilen Europas immer stärker ausbreitet, ergreifen Regierungen und Unternehmen Maßnahmen, um die sozialen Kontakte einzuschränken. Im Unternehmensumfeld ist es zur Norm geworden, nur absolut notwendige Reisen zu genehmigen und die Arbeit aus dem Homeoffice zu fördern. Die europäischen Regierungen haben teilweise ihre Grenzen geschlossen, um die Ausbreitung des Virus einzudämmen, und die Vereinigten Staaten haben ein Einreiseverbot für europäische Reisende erlassen“, heißt es dort.
Das Beratungsunternehmen sieht jedoch auch etwas Positives. „Der entgegenkommende Ansatz der Europäischen Zentralbank und anderer Zentralbanken in der Geldpolitik lässt vermuten, dass das Niedrigzinsumfeld wahrscheinlich noch länger anhalten wird. Darüber hinaus haben viele Regierungen weitere Steuererleichterungen eingeführt. Die Kombination beider Faktoren sollte viele Volkswirtschaften unterstützen und womöglich noch verheerendere Folgen verhindern.“
Ein weiteres weltweit führendes Beratungsunternehmen, Cushman&Wakefield, erklärt, dass „im Moment alles unsicher ist und wir zum ersten Mal mit einer Gesundheitskrise dieses Ausmaßes konfrontiert sind“. „Die Trends im asiatisch-pazifischen Raum geben uns einen Präzedenzfall, der auf eine Erholung des Sektors hoffen lässt. Doch selbst in China ist das tägliche Leben nicht mehr das, was es einmal war, was es schwieriger macht, die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu messen“, erklärt die Firma.
„Die Prognosen für das Wirtschaftswachstum werden nach unten revidiert und das Risiko einer globalen Rezession ist sehr hoch. Dies wird sich auf die Immobilienbranche auswirken, insbesondere auf Hotels und den Einzelhandel, die den größten Rückschlag erleben werden. Die Industrie- und Logistikbranchen werden jedoch eine größere Resistenz gegen diese Krise zeigen“, erklärt Cushman & Wakefield.
Für das Beratungsunternehmen hat die relativ kurze Zeit der globalen Wirtschaftskrise dazu beigetragen, dass die Regierungen und Zentralbanken „wissen, wie sie angesichts der Unsicherheit zu handeln haben und schnell Maßnahmen zur Bekämpfung dieser wirtschaftlichen Situation ergreifen“.
Für Ramon Riera, Vorsitzender der FIABCI Spanien und Europa, ist diese Krise „ein erzwungener Stopp, der unserem Sektor schadet. Aber ich bin davon überzeugt, dass das Coronavirus vorübergehen und sich der Immobilienmarkt schnell erholen wird“. „Wir müssen Entscheidungen abwarten, die nicht von uns abhängen.“ Der Experte bezieht sich damit auf die Maßnahmen des Staates sowie des Finanzsektors, „die viel proaktiver als 2008 sind, damit diese Gesundheitskrise keine größeren negativen Auswirkungen auf die spanische Wirtschaft hat“.
In diesem Sinne vergleicht auch Riera diese Krise mit der von 2008 und hebt die „zahlreichen Unterschiede“ hervor. „Diese Ausnahmesituation hat nichts mit der Krise von 2008 zu tun: Damals kümmerte sich niemand um uns, die Immobilienmakler oder die KMU. Damals war die Beschaffung von Finanzierung eine fast unmögliche Aufgabe; eine völlig andere Situation als heute, in der wir nur einen vorübergehenden Stillstand unserer Tätigkeit erlitten haben“, erklärt Riera.
Außerdem hebt er die positiven Seiten dieser Situation hervor: „Wir Immobilienexperten nutzen die Ausgangssperre, um uns weiterzubilden und unsere Portfolios zu aktualisieren, die Beziehungen zu unseren Kunden zu stärken... Im Rahmen des Möglichen nutzen wir die Lage, um unsere Kenntnisse aufzufrischen und viel mehr auf technologische Innovation zu setzen.“ Riera geht davon aus, dass „nach Ende der Ausgangssperre weniger Treffen außerhalb der Büros stattfinden, weniger Reisen unternommen und sich die Aktivitäten mehr auf Konferenzschaltungen und Videoanrufe konzentrieren werden. Dies wird uns mehr Zeit für uns selbst geben und es uns ermöglichen, unser Familienleben besser mit unserer Arbeit zu vereinbaren“.
Optimistische Immobilienmakler
Die wichtigsten Immobilienagenturen haben die Coronakrise genutzt, um ihre Aktivitäten nach Beendigung der Ausgangssperre zu planen. Alexander Vaughan, Gründer von Lucas Fox, erklärt, dass „die Auswirkungen des Coronavirus von der Dauer der Quarantäne und der Einschränkung der Bewegungsfreiheit der internationalen Käufer abhängen“. „Wir erwarten jedoch, dass die Auswirkungen auf das mittlere und hohe Segment des Immobilienmarktes kurz- bis mittelfristig sein werden. Aufgrund des Einbruchs der Finanzmärkte und der beispiellosen Senkungen der Zinssätze sind wir überzeugt, dass der Immobilienmarkt weiterhin eine der interessantesten Anlagen für Investoren sein wird“, fügt er hinzu.
Für Thibault de Saint-Vincent, Geschäftsführer der auf Luxusprodukte spezialisierten Immobiliengruppe Barnes, „ist die Situation absolut außergewöhnlich“. „Unsere Aktivität ist um etwa 60% zurückgegangen, aber sie ist nicht völlig gelähmt, denn es gibt noch viel, woran wir arbeiten können, um unseren Kunden weiterhin Lösungen anzubieten“, äußert er sich in einer Erklärung.
„Momentan ist es sehr schwierig zu wissen, wie sich die Coronakrise auf die Wirtschaft auswirken wird, aber es scheint wahrscheinlich, dass die Anleger versuchen werden, ihr Vermögen zu schützen, indem sie sich auf sichere Investitionen wie Luxusimmobilien oder Gold konzentrieren. Wenn die Erholung Anfang Mai eintritt, sollte sich der Markt an dem Punkt befinden, an dem er sich vor dieser Krise befand. Aber wenn der Alarmzustand länger anhält, wird es anders aussehen. Alles wird vom Ausmaß und von der Dauer dieser Gesundheitskrise abhängen“, fügt er hinzu.
Juan-Galo Macià, CEO von Engel & Völkers Spanien, Portugal und Andorra, erwägt drei mögliche Szenarien für das Ende der Coronakrise in Spanien. „Wenn wir optimistisch sind, rechnen wir mit einem Rückgang der Verkaufspreise von weniger als 10% und mit einem Rückgang der Transaktionen um 12%; in einem neutralen Szenario gäbe es eine Reduzierung der Preise um 11,5% und der Transaktionen um 16%; wenn wir pessimistisch in die Zukunft blicken, sinken die Preise um 14% und die Transaktionen gehen um 20% zurück.“
In jedem der Szenarien ist zu beachten, dass das Verhalten zwischen dem ersten und zweiten Halbjahr sehr unterschiedlich sein wird, wobei die letzten beiden Quartale wesentlich besser ausfallen werden als das erste und zweite. Darüber wird erwartet, dass sich die Erholung im Jahr 2021 fortsetzen wird, da die Wirtschaft um über 3,5% wachsen und der Immobilienmarkt wieder in eine Expansionsphase eintreten wird.
Mikel Echavarren, CEO von Colliers España, bleibt optimistisch und glaubt, dass der Immobilienmarkt weiterhin weltweit Liquidität anziehen wird. „Die Welt wird die schmerzliche Lektion gelernt haben, dass es unter solch komplexen Umständen, obwohl Solidarität am besten ist, wichtiger denn je sein wird, über eigene Ressourcen zu verfügen, um schwierige Situationen zu überstehen. Dies bedeutet, dass die Sparquoten mittel- und langfristig gegenüber dem 24%-Durchschnitt der letzten Jahre auf globaler Ebene steigen werden und dass die Schaffung von Privatvermögen und Pensionsfonds wichtiger denn je sein wird.“
Seiner Meinung nach werden sich die institutionellen Investitionen im nächsten Jahrzehnt mehr denn je auf den Immobiliensektor konzentrieren, einen Zufluchtsort angesichts plötzlicher Ausschläge bei Pandemien oder großen Krisen.
Ein weiterer relevanter Faktor, der nach der Krise deutlich werden wird, ist das Risiko öffentlicher Eingriffe in private Unternehmen und private Investitionen. Dies wird nach Ansicht von Echavarren dazu führen, dass Immobilieninvestitionen zunehmend über diversifizierte Investmentfonds mit einem geringeren Risiko für Interventionen populistischer Regierungen kanalisiert werden.
Für den Experten werden die Gewinner dieser Krise der Mietwohnungssektor, der Logistiksektor und die Büros sein. Investitionen in Hotels werden langfristig weiterhin eine sichere Investition sein, auch wenn es kurzfristig durch seine Anfälligkeit für Gesundheitskrisen geschädigt wird.
Ein neues Szenario
Die Coronakrise wird nicht nur ein unsicheres Geschäftsszenario hinterlassen, sondern auch einen Paradigmenwechsel in der Art und Weise, wie große Konzerne ihr Immobilienvermögen nutzen. Laut Jorge Sena, Direktor für kommerzielle Vermögenswerte bei Knight Frank, „werden einige Änderungen nur vorübergehend sein, aber in anderen Fällen einen neuen Markt schaffen. Meiner Meinung nach, und obwohl es nur vorläufig ist, da wir nicht sicher wissen, welche Folgen diese Krise haben wird, beginnen wir Trends zu sehen, die sich auf den Bürosektor, den Logistiksektor, den Einzelhandel und Wohnimmobilien auswirken“.
In Bezug auf den Bürosektor betont der Experte von Knight Frank, dass „Telearbeit eine angemessene Lösung ist, wenn man nicht im Büro ist. Die Unternehmen, die dazu bereit waren, haben es bestätigt, und diejenigen, die nicht dazu bereit waren, haben sich schnell darauf eingestellt, da sie Gefahr liefen, die einzige Möglichkeit zu verlieren, ihr Geschäft am Leben zu erhalten“.
„Es ist noch zu früh, um das Verhalten der Mieten und der Nachfrage zu prognostizieren, sobald sich die Märkte wieder normalisieren. Das Homeoffice wird als kultureller Wandel einen Schritt nach vorn machen, aber nur in bestimmten Situationen. Büros werden weiterhin ein sehr wichtiges Gut sein, obwohl es wahrscheinlich auch einen Fortschritt bei den Vertragsbedingungen geben wird. Nach und nach wird die Vertragsdauer flexibel gestaltet werden, und ich denke, wir werden mehr Gebäude sehen, die sich auf diese kurzfristigen Verträge einstellen, etwas, was wir vom Coworking gelernt haben.“
Von den vier wichtigsten Segmenten des spanischen Immobilienmarktes hebt Sena auch die Wohnimmobilien und insbesondere die Mieten hervor. „In dieser Krise sehen wir ermutigende Anzeichen seitens der Wohnungsbaugesellschaften, die viele Mietwohnungen besitzen. Der private institutionelle Wohnungsmarkt reagiert darauf, indem er angesichts potenziell negativer Auswirkungen auf Beschäftigung und Einkommen der Mieter Flexibilität bietet. Beispielsweise haben sowohl Blackstone als auch Lazora Kampagnen gestartet, um die Mietzahlungen aufgrund außergewöhnlicher Situationen flexibler zu gestalten, ohne jegliche Regulierung. Dies zeigt, dass über die Debatte über den Besitz von Vermögenswerten hinaus ein professionelles Management eine effizientere Reaktion ermöglicht, da private Eigentümer nicht über diese Fähigkeit verfügen.“