Das Jahr 2025 war geprägt von einer beispiellosen regulatorischen Umstrukturierung auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen. Die Einführung der einheitlichen Registrierungsnummer veränderte die Arbeitsweise von Vermietern, Hausverwaltungen und Plattformen grundlegend und führte dazu, dass der Status von Tausenden von Immobilien reguliert werden musste, um weiterhin auf Portalen gelistet zu sein, auf denen Geldtransaktionen stattfinden.
Die Einführung des Registers für Kurzzeitvermietungen und des digitalen One-Stop-Shops wandelte eine bisherige Verwaltungsformalität in das Tor zum Tourismusmarkt – oder dessen Ausschluss. Zum ersten Mal mussten alle Immobilien, die für Ferien-, Kurzzeit- oder Zimmervermietungen vorgesehen waren, in den Immobilienregistern registriert werden. Das neue System liefert eine Momentaufnahme des Sektors und zeigt, wer vermietet, wie dies geschieht und unter welcher Art von Genehmigung.
Das Register dient nicht nur der Klassifizierung von Immobilien, sondern legt auch deren Nutzung fest, schreibt für jede Aktivität eine separate Nummer vor und führt jährliche Kontrollen zur Einhaltung der Vorschriften ein. Zwar gelten bestimmte Ausnahmen – beispielsweise für Hotels, auf regionaler Ebene regulierte ländliche Unterkünfte oder traditionelle Langzeitmietobjekte –, doch die Grundregel ist eindeutig: Immobilien können nicht auf digitalen Plattformen gelistet werden, auf denen Verträge abgeschlossen und Zahlungen abgewickelt werden, wenn sie keine Registrierungsnummer haben.
Die regulatorischen Spannungen verschärften sich, als deutlich wurde, dass das Grundbuchamt die Befugnis hatte, touristische Unterkünfte zu sperren, selbst wenn eine gültige regionale Lizenz vorlag. Ein konkretes Beispiel dafür war der Fall eines Hausbesitzers, der seit Jahrzehnten eine Ferienwohnung betrieb. Sein Antrag wurde abgelehnt, da die Satzung seiner autonomen Gemeinschaft eine solche Nutzung von Wohnimmobilien untersagte. Die Verwaltungslizenzen erwiesen sich als unzureichend. Unter Bezugnahme auf Präzedenzfälle wurden touristische Vermietungen als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft, und das Grundbuchamt räumte der zivilrechtlichen Gültigkeit der Satzung Vorrang vor kommunalen oder regionalen Lizenzen ein. Die Immobilie wurde daraufhin von Plattformen wie Airbnb und Booking.com entfernt.
Seit Einführung der Verordnung haben sich deren Auswirkungen auf den Markt verstärkt. Zehntausende Immobilien wurden von Online-Portalen entfernt, da sie die erforderliche Registrierungsnummer nicht vorweisen konnten. Diese Ablehnungen waren auf verschiedene Faktoren zurückzuführen: Unstimmigkeiten in den Grundbucheinträgen, gesetzliche Verbote, als Sozialwohnungen ausgewiesene Immobilien oder Vermieter, die nicht offiziell als Geschäftsinhaber registriert waren. Dieses Prüfverfahren hat die Registrierungsnummer zu einem entscheidenden Filter gemacht: Eine Immobilie kann zwar über eine touristische Lizenz verfügen, wird aber automatisch von den Online-Angeboten ausgeschlossen, wenn sie die Registrierungsprüfung nicht besteht.
Trotzdem brachte das Jahr auch positive Ergebnisse. Eigentümer und Vermieter konnten behördliche Ablehnungen aufheben, indem sie ihre Eigentumsverhältnisse legalisierten, ihren Status über regionale Tourismusregister nachwiesen oder Probleme im Zusammenhang mit Sozialwohnungen lösten, wie Rechtsanwalt Francisco Campoy in einem auf idealista/news veröffentlichten Meinungsbeitrag erläuterte. Diese Fälle zeigen, dass eine Ablehnung nicht immer das Ende bedeutet, sondern vielmehr einen Wendepunkt darstellt, der Schnelligkeit, Strategie und fachkundige Beratung erfordert, betonte Campoy, Partner bei EMEDE ETL GLOBAL.
Das abschließende Fazit ist eindeutig: Das Register für Kurzzeitvermietungen ist nicht nur eine rein bürokratische Formalität, sondern der entscheidende Faktor für den Tourismusmarkt. Es bestimmt, wer eine Immobilie weiterhin als Kurzzeitvermietung betreiben darf und wer automatisch aus dem Geschäft ausgeschlossen wird. Es hat auch deutlich gemacht, dass in dieser neuen Situation nur diejenigen bestehen werden, die alle Anforderungen des Staates, der Autonomen Gemeinschaften und der zuständigen Gemeinden strikt einhalten.