Eine Immobilie zu erben, mag einfach erscheinen, aber es sind eine Reihe von rechtlichen, finanziellen und administrativen Schritten erforderlich, die man kennen sollte.
Jeder Schritt, von der Entscheidung, ob man die Erbschaft annimmt oder ablehnt, bis hin zur Abwicklung der Steuerpflichten, kann sich auf die Kosten und die zukünftige Verwaltung der Immobilie auswirken. In diesem Artikel untersuchen wir die wichtigsten Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt, und erklären, wie Sie vorgehen sollten, damit die Erbschaft einer Immobilie reibungslos und ohne Komplikationen erfolgt.
Immobilie erben Schritt für Schritt
Hier ist eine Anleitung, die Sie befolgen sollten, wenn Sie eine Immobilie erben:
1. Unterlagen zusammenstellen
Sie benötigen die Sterbeurkunde des Erblassers sowie gegebenenfalls die Bescheinigung über die letzten Wünsche und das Testament. Bei der Erbschaft einer Immobilie müssen Sie auch die Eigentumsurkunde sowie die letzte IBI-Bescheinigung (Grundsteuer) vorlegen.
Beim Grundbuchamt müssen Sie einen Nachweis über die Zahlung oder Stundung der Erbschaftssteuer sowie, je nach Art der Erbschaft, verschiedene notarielle Dokumente einreichen.
2. Notarielle Urkunden einholen
Dies ist die Phase, in der Sie das Erbe der Immobilie offiziell annehmen. Das Verfahren findet vor einem Notar statt und Sie erhalten eine oder mehrere öffentliche Urkunden, die dann beim Grundbuchamt eingereicht werden müssen.
- Liegt ein Testament vor und gibt es einen Alleinerben, müssen Sie eine Urkunde mit der Unterschrift der betreffenden Person einholen, die entweder vor einem Notar oder dem Standesbeamten beglaubigt wurde.
- Liegt ein Testament vor und gibt es mehrere Erben, muss eine notarielle Erbschaftsurkunde ausgestellt werden. Diese Urkunde schließt alle Beteiligten ein und regelt die Bewertung, Verteilung und Zuweisung des Vermögens.
- Liegt kein Testament vor, muss eine Erklärung der gesetzlichen Erben abgegeben werden. Diese bestimmt die gesetzlichen Erben des Verstorbenen und zusätzlich ist, wie im vorherigen Fall, eine Erbschaftsurkunde erforderlich.
Die Urkunde über die Annahme der Erbschaft enthält wesentliche Informationen: Sie identifiziert den Erblasser, gibt an, ob ein Testament vorliegt oder nicht, benennt die Erben, enthält ein Verzeichnis der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, gibt an, welche Erben die Erbschaft annehmen und legt die Aufteilung des Nachlasses fest.
3. Erbschaft im Grundbuch eintragen lassen
Der letzte Schritt besteht darin, die Erbschaft ins Grundbuch eintragen zu lassen. Dazu müssen Sie folgende Dokumente vorlegen:
- Die Sterbeurkunde, um den Tod des Erblassers oder der Person, von der das Erbe zu erhalten ist, nachzuweisen.
- Die Bescheinigung des Testamentsregisters, um das Vorhandensein eines Testaments des Verstorbenen zu bestätigen oder um nachzuweisen, dass kein Testament erstellt wurde.
- Nachweis über die Zahlung oder Stundung der Erbschaftssteuer gemäß den Vorschriften der jeweiligen autonomen Gemeinschaft, und gegebenenfalls Nachweis über die Zahlung der kommunalen Kapitalertragssteuer.
- Die entsprechenden notariellen Unterlagen
Welche Steuern fallen mit dem Erbe einer Immobilie an?
Um die Erbschaft einer Immobilie im Grundbuchamt eintragen zu lassen, müssen Sie zunächst folgende Steuern entrichten:
- Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist eine progressive, regionale Steuer. Ihre Höhe variiert je nach autonomer Gemeinschaft und dem Wert der Immobilie.
- Die kommunale Kapitalertragsteuer wird auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks erhoben, auf dem die Immobilie steht. Anwendung und Höhe hängen von der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet.
Sobald Sie die entsprechenden Steuern bezahlt haben, können Sie den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt abschließen. Beachten Sie, dass Sie für die Begleichung dieser Steuern sechs Monate Zeit haben.
Weitere Kosten bei der Erbschaft einer Immobilie
Die wichtigsten Kosten im Zusammenhang mit der Erbschaft einer Immobilie sind Notar- und Grundbuchgebühren sowie Steuern. Je nach Komplexität des Falles können jedoch zusätzliche Kosten anfallen, insbesondere für einen Anwalt oder Rechtsbeistand, der Sie bei der Abwicklung dieser Verfahren unterstützt.
Im Falle eines Streits zwischen den Erben wird dringend empfohlen, Rechtsbeistand hinzuzuziehen, um eine Eskalation der Situation zu verhindern und eine rasche Lösung zu finden, die den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht wird.
Sobald die Immobilie auf Ihren Namen übertragen wurde, sind Sie außerdem für die laufenden Kosten verantwortlich, die mit dem Eigentum verbunden sind, wie etwa Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren, Gebäude- bzw. Hausratversicherung und mehr.
Wie viel kostet es, eine Immobilie zu erben?
Die Kosten bei der Erbschaft einer Immobilie hängen von verschiedenen Faktoren ab, sodass es schwierig ist, den endgültigen Betrag genau zu schätzen:
- Aus steuerlicher Sicht werden die mit der Erbschaft einer Immobilie verbundenen Steuern von den regionalen oder lokalen Behörden verwaltet, die bei der Festlegung der anwendbaren Steuersätze sowie etwaiger Rabatte oder Befreiungen über einen erheblichen Ermessensspielraum verfügen. Dabei müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden, darunter der Wert der Immobilie, die autonome Gemeinschaft, in der die Erbschaft stattfindet, der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Verstorbenem usw.
- Die Notar- und Eintragungsgebühren sind ebenfalls variabel, liegen aber in der Regel bei etwa 1.000 bis 1.500 Euro.
- Mögliche zusätzliche Kosten, beispielsweise für Anwälte und Berater, hängen von der Komplexität des Falles ab. Eine Erbschaft, bei der ein Anwalt lediglich zur Formalisierung einer Vereinbarung hinzugezogen wird, unterscheidet sich deutlich von einer Erbschaft, bei der es um einen Rechtsstreit geht.
Was tun, wenn das Geld für die Erbschaftssteuer fehlt?
In solchen Fällen ermöglicht Ihnen das Finanzamt, einen Teil des Erbes vorzeitig zu erhalten. Dabei werden Lebensversicherungen und Ersparnisse zur Deckung der Erbschaftssteuer und der kommunalen Kapitalertragssteuer bevorzugt. Alternativ können Sie einen Zahlungsaufschub beantragen, allerdings fallen dafür Zinsen an.
Einige Banken bieten Darlehen an, die durch das Inventar des Nachlasses gesichert sind, vorausgesetzt, der Nachlass ist nicht ungeteilt, da dies zu Schulden bei anderen Begünstigten führen könnte.