Abante ist zuversichtlich, was den Immobiliensektor angeht, und prognostiziert eine Normalisierung der Vermögensbewertungen und einen allgemeinen Anstieg der Mietrenditen.
Das auf Vermögensverwaltung und Finanzberatung spezialisierte Unternehmen erklärt in einem Bericht, dass „der spanische Immobilienmarkt deutliche Investitionsmöglichkeiten bietet, angesichts des Wachstums in den wichtigsten Städten und der beginnenden Korrektur nach den zur Bekämpfung der steigenden Inflation durchgeführten Zinserhöhungen“.
Laut dem Immobilienberatungsteam von Abante stehen wir bei den Immobilienbewertungen kurz vor einer Rückkehr zur Normalität, was die Mietrendite auf breiter Front steigern und Investitionsmöglichkeiten bieten wird.
In dem Dokument wird betont, dass sich der Immobilienmarkt an die neuen Zinssätze anpasst, was zu einer „Rückkehr zu vernünftigen Bewertungen“ führen würden, nachdem es mehrere Jahre lang, mit Ausnahme des Wohnungsmarktes, zu Preiskorrekturen gekommen war.
„Für dasselbe erstklassige Bürogebäude am Paseo de la Castellana (Madrid), das 2019 mit einer Rendite von 3,25 % gehandelt wurde, verlangt ein potenzieller Käufer dieser Immobilie heute mehr: 4,5 %. Obwohl die Miete durch die Aktualisierung der Inflationsrate (15 %) gestiegen ist, ist der Preis um 17 % gesunken, was auf die Kapitalisierung der Miete mit 4,5 % gegenüber 3,25 % zurückzuführen ist. Ähnliches gilt für Gewerbe- und Logistikimmobilien, wenn auch in geringerem Maße im letzteren Bereich. Im Allgemeinen sind die Mieten nicht gestiegen, um die Auswirkungen der gestiegenen Rentabilitätsanforderungen auszugleichen, und in einigen Segmenten sind sie sogar real gesunken (was diesen Effekt noch verstärkt hat). Der Wohnungsmarkt in Städten mit Bevölkerungswachstum hat jedoch ein Mietwachstum erzielt, das den Anstieg der erforderlichen Renditen ausgeglichen hat“, heißt es.
Das Szenario, das sich nach der ersten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) seit 2016 und den Prognosen für weitere Senkungen in den kommenden Monaten abzeichnet, zeigt laut Abante „eine Wirtschaft mit schwachem Wachstum, der es gelungen ist, die Inflation zu senken, ohne in eine Rezession zu geraten, aber mit einem neuen Zinsszenario, das eine Rückkehr zu den historischen Durchschnittsrenditen für Mietinvestitionen ermöglicht und sich von den lächerlich niedrigen Renditen der Jahre 2019 bis 2022 entfernt. Und damit denjenigen, die in der Lage sind, zu kaufen, einen Mehrwert bietet.“
Es wird hinzugefügt: „Der Anstieg der Mietrenditen für die verschiedenen Immobilienarten bedeutet eine Rückkehr zur Normalität und stellt somit eine Investitionsmöglichkeit dar. Der Kauf von Gewerbe- und Büroimmobilien in Top-Lagen mit Renditen von 3 % bis 3,5 % war im historischen Vergleich eine Anomalie und offensichtlich ein Symptom eines dysfunktionalen Marktes. Wir haben sogar Investitionen in Logistiklager mit Renditen von weniger als 4 % erlebt ..."
Alle Augen sind auf Madrid und das Mittelmeer gerichtet
Dieses Engagement im Immobiliensektor ist jedoch nicht allgemein gehalten. Abante betont vielmehr, wie wichtig es sei, bei der Auswahl der Vermögenswerte selektiv vorzugehen und sich auf Städte mit Bevölkerungswachstum zu konzentrieren, insbesondere auf Madrid und den Mittelmeerraum.
„In Spanien begünstigen Demografie und Bevölkerungswachstum Investitionen in den wichtigsten Provinzhauptstädten. Darunter ziehen vor allem Madrid und dann die Städte des Mittelmeerbogens Talente und Kapital an, mit deutlichem Abstand zum Rest. Denn in diesen Städten wird das größte Wirtschaftswachstum generiert und daher gibt es dort mehr Möglichkeiten zur beruflichen Weiterentwicklung. Aber dort finden die Menschen auch die meisten Möglichkeiten, ihre Freizeit zu genießen und eine Familie zu gründen. Daher sind Städte mit Bevölkerungswachstum am attraktivsten für Immobilieninvestitionen, insbesondere jetzt, da die neuen, höheren Renditen wieder Wert bieten“, so die Studie im Detail.
Ein Beispiel für die Chancen, die Abante auf dem Immobilienmarkt sieht, ist die Rendite der Investitionen von Vitruvio, dem von dem Unternehmen verwalteten Immobilienfonds. Dieses börsennotierte Immobilien-Investmentvehikel, unter der Leitung von Joaquín López-Chicheri, hat sein Wachstum durch Akquisitionen wieder aufgenommen, nachdem es einige Jahre lang keine attraktiven Bewertungen oder Finanzierungsstrukturen für Akquisitionen gab. Darüber hinaus werden erneut Transaktionen geprüft, bei denen Immobilien von Familienunternehmen eingebracht werden, eine Marktnische, auf die sich das Unternehmen spezialisiert hat.
So hat der Trust in den letzten Monaten beispielsweise eine Vereinbarung mit dem Proptech-Unternehmen Clikalia getroffen, um in Mietwohnungen in den Märkten mit der höchsten Nachfrage zu investieren und in den kommenden Jahren ein Portfolio von bis zu 1.000 Einheiten aufzubauen.
Abante ist auch im Immobiliensektor engagiert, und zwar über einen sektorspezifischen Investmentfonds, der von José Ramón Iturriaga verwaltet wird und Mitte 2023 aufgelegt wurde. Dieses Anlagevehikel mit dem Namen Abante Sector Inmobiliario, FI konzentriert sich auf spanische und europäische börsennotierte Unternehmen. Dazu gehören die spanischen Immobilienfonds Merlin Properties, Colonial, Grupo Lar, Árima Real Estat und Inversa Prime sowie die deutschen Unternehmen Vonovia und TAG Immobilien, die französischen Unternehmen Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) und Klépierre sowie das britische Unternehmen Big Yellow Group. Der Fonds von Abante investiert außerdem in Bauträger wie Aedas Homes, Metrovacesa, Neinor Homes und Inmobiliaria del Sur (Insur), Hotelketten wie Meliá und andere Immobiliendienstleister wie Icade.
Iturriaga zufolge bietet der Fonds bereits eine Rendite von 20 %, was ein Zeichen dafür ist, dass „der Markt beginnt, dies wahrzunehmen, und dass börsennotierte Immobilien nach den Preisnachlässen wieder auf dem Radar der Anleger sind.“