Lorsqu'un contribuable vend une maison en Espagne, il est tenu de payer le fameux impôt municipal sur les plus-values (appelé plusvalía municipal en espagnol), à moins que la vente n’ait engendré des pertes. Voici quelques stratégies consistant à s’assurer délibérément d’être perdant lors de la vente de votre bien afin d’éviter de payer cette taxe.
4 façons d'éviter de payer des plus-values en Espagne
1. Mettre à jour la valeur de la propriété selon l'IPC
De plus en plus de tribunaux espagnols permettent de mettre à jour la valeur d’une propriété en fonction de l'indice des prix à la consommation (Índice de Precios al Consumidor ou IPC) afin que le vendeur d'une maison puisse éventuellement déclarer une perte et ainsi être exonéré de cette taxe.
La plupart du temps, les gens vendent leur bien après en avoir été le propriétaire durant de nombreuses années. Prenons l’exemple d’un terrain acquis en janvier 2003 pour 150 000 euros et vendu en octobre 2018 pour 180 000 euros. Selon la valeur de l’acte de propriété, la valeur du terrain a augmenté. Toutefois, si l’on met à jour la valeur de 2003 en fonction de l'IPC actuel en Espagne, il en résulte une perte.
« C'est un cas très courant. Il existe un nombre infini de ventes pour lesquelles, malgré le fait que la comparaison des actes entraîne une augmentation de la valeur du terrain, le résultat change si la valeur d'acquisition est actualisée en fonction de l'indice des prix à la consommation », souligne José María Salcedo, associé du cabinet juridique Ático Jurídico.
Par conséquent, plusieurs tribunaux reconnaissent la possibilité de mettre à jour les valeurs de l'acte selon l’IPC stipulant que « le pouvoir d’achat en l'an X n'est pas identique à celui de l'année X+20 ».
2. Inclure les coûts de viabilisation du terrain
Une autre astuce juridique que certains contribuables peuvent appliquer consiste à utiliser les frais d'aménagement du terrain afin d’augmenter la valeur d'acquisition du terrain et ainsi déclarer une perte sur la vente.
Cette stratégie a été établie par un arrêt de la Haute Cour de justice de Castille-et-León, selon lequel les contribuables peuvent ajouter les coûts de l'aménagement du territoire à la valeur d'achat de la maison, car il s'agit d'un terrain qui, lorsqu'il a été acheté, était déjà en cours de construction.
Cette question est actuellement en attente de résolution par la Cour suprême. Plus précisément, « la Haute Cour doit décider si ces coûts de construction impliquent un prix d'achat plus élevé du terrain, ou simplement une augmentation de sa valeur qui se refléterait dans le prix de vente. Dans ce cas, ces dépenses ne peuvent être prises en compte dans la comparaison des actes en vue d'obtenir une perte », explique M. Salcedo.
Néanmoins, certains tribunaux considèrent que les frais d'aménagement du terrain pour en faire un terrain constructible signifient une plus grande valeur d'achat.
3. Inclure les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les taxes
Un arrêt de la Cour suprême de justice de Castille-et-León stipule que les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les taxes encourus lors de l'achat de la propriété peuvent également être inclus dans le prix. En d'autres termes, ces frais peuvent être ajoutés au prix d'acquisition du bien et vous pouvez donc délibérément déclarer une perte lorsque vous le vendez. Dans le cadre de l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur le revenu (IRPF en Espagne), les contribuables sont autorisés à ajouter les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les taxes à la valeur d'achat de la maison afin de déterminer le gain obtenu de la vente.
4. Autre astuce si vous êtes gagnant sur la vente de votre maison
Il est possible qu'après avoir mis à jour la valeur d'achat de la propriété selon l'IPC, en ajoutant les frais d'aménagement du terrain (s'il y en a) et les frais de notaire, d'enregistrement et de taxes, vous réalisiez quand même un profit sur la vente du bien.
Cependant, si le profit est moindre en comparaison avec la taxe exigée par l’Ayuntamiento (la mairie), vous pouvez tenter d’être exonéré de la taxe en arguant qu'elle est excessive. « C'est le cas lorsque le profit réalisé sur la vente de la propriété doit être utilisé en grande partie pour payer l'impôt », explique José Maria Salcedo.
Imaginez, par exemple, un contribuable qui a réalisé un bénéfice de 8 000 euros et doit payer un impôt municipal sur les plus-values de 7 000 euros ou 9 000 euros. Dans les deux cas, la taxe sera qualifiée de confiscation et donc inapplicable. Dans le premier cas, le paiement de l'impôt absorbera une grande partie des bénéfices réalisés. Dans le second cas, le revenu obtenu servira directement au paiement de l'impôt.
« Dans ces cas, malgré l'existence d'un bénéfice, l'impôt sera confisqué et considéré inconstitutionnel. C'est ce qu'a déclaré, par exemple, la Haute Cour de Justice de la Communauté Valencienne », dit Salcedo. Toutefois, si le bénéfice est beaucoup plus élevé que l'impôt à payer, vous n'aurez pas d'autre choix que de payer l'impôt municipal sur les plus-values.
