Quando um contribuinte vende uma casa, é obrigado a pagar as famosas mais-valias imóveis, a menos que tenha registado perdas com a venda. No entanto, existem algumas estratégias para evitar o pagamento deste imposto, como atualizar o valor da propriedade de acordo com o IPC ou incluir os custos de urbanização do terreno, assim como as despesas de registo e notário.
4 formas de não pagar mais-valias em Espanha
1. Atualizar o valor do imóvel de acordo com o IPC
Cada vez mais tribunais permitem que os valores sejam atualizados de acordo com o IPC, para que o vendedor de uma casa possa declarar uma perda, evitando assim pagar o imposto.
Em muitos casos, os contribuintes vendem o seu imóvel após muitos anos de propriedade. Por exemplo, pensemos em terrenos adquiridos em janeiro de 2003 por 150.000 euros e vendidos em outubro de 2018 por 180.000 euros. De acordo com os valores das ações, o valor do terreno aumentou. No entanto, se o valor de 2003 for atualizado de acordo com o IPC, o resultado será uma perda.
"Estamos perante uma suposição muito comum. Existem inúmeras vendas nas quais a comparação de escrituras resulta num aumento do valor do terreno mas, cujo resultado muda se o valor de aquisição for atualizado de acordo com o IPC ", diz José María Salcedo, sócio do escritório de advogados Ático Jurídico.
Por essa razão, existem já vários tribunais que reconhecem a possibilidade de atualizar os valores de escritura com o IPC. Por exemplo, o Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Valência declarou, em vários acórdãos, que "não é idêntico o que pode ser comprado com uma certa quantia de dinheiro no ano X do que no ano X + 20".
2. Incluir os gastos de urbanização do terreno
Outro truque legal que alguns contribuintes podem aplicar é o uso dos custos de urbanização do terreno para aumentar o valor de aquisição do mesmo, resultando assim numa perda.
Isto é estabelecido por uma decisão do Tribunal Superior de Justiça de Castela e Leão que, argumenta que os contribuintes podem adicionar ao valor de aquisição de habitação os custos da urbanização, por tratar-se de um terreno que, quando foi adquirido, se encontrava em solo urbanizável já programado.
Esta questão está atualmente pendente de resolução pelo Supremo Tribunal. Especificamente, "o Alto Tribunal deve decidir se esses custos de urbanização implicam um preço de compra mais alto, ou simplesmente aumentam o valor do terreno, que se refletiria no preço de venda. Neste último caso, estas despesas não poderiam ser incluídas na comparação de escrituras, para obter uma perda", comenta Salcedo.
Mas já existem Tribunais Superiores de Justiça que consideram que as despesas de urbanização pagas supõem um maior valor de aquisição do terreno.
3. Incluir os gastos de notário, registo e tributações
Um acórdão do Supremo Tribunal de Castela e Leão estabelece que as despesas notariais, o registo e os impostos incorridos aquando da aquisição do imóvel também podem ser incluídos. Ou seja, essas despesas podem ser adicionadas ao valor de aquisição do imóvel e, portanto, pode ocorrer uma perda na venda. Tanto no Imposto sobre o Rendimento de Sociedades, como no Imposto de Renda de Pessoas Físicas (IRPF), os contribuintes podem adicionar ao valor de compra da casa, os custos do notário, do registo e dos impostos, para determinar o lucro obtido na venda.
4. Outro truque que se pode aplicar se continua a existir lucro com a venda da casa
É possível que, após a atualização do valor de compra da casa de acordo com o IPC e o acréscimo dos custos de urbanização (se houver), de notário, registo e impostos, ainda exista lucro com a venda do imóvel.
Mas se o lucro é muito pequeno, especialmente em comparação com o imposto que é exigido pela Câmara Municipal, é possível que se possa argumentar que esse imposto é confiscatório. "E isso acontecerá quando o lucro obtido na venda do terreno tiver que ser destinado, total ou em grande parte, ao pagamento do imposto", diz José María Salcedo.
Pensemos, por exemplo, num contribuinte que conseguiu um lucro de venda de 8.000 euros mas, tem que pagar uma mais-valia de 7.000 euros, ou 9.000 euros. Bem, em ambos os casos, o imposto será confiscatório. No primeiro caso, o pagamento do imposto absorverá grande parte do lucro obtido. No segundo, diretamente, o lucro obtido será usado para pagar o imposto.
"Nestes casos, apesar de existir lucro, o imposto será confiscatório e inconstitucional. Isto foi afirmado, por exemplo, pelo Superior Tribunal de Justiça de Valência", diz Salcedo.
Mas, caso o lucro seja muito superior ao imposto exigido, não haverá outra opção a não ser pagar a mais-valia.
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