Wenn jemand, der in Spanien steuerpflichtig ist, seine Immobilie dort verkauft, muss er die berühmt-berüchtigte Wertzuwachssteuer (plusvalía) entrichten, eine kommunale Gewinnsteuer. Einzige Ausnahme: Sie haben beim Verkauf einen Verlust anstatt eines Gewinns erzielt. Es gibt jedoch andere Möglichkeiten, um diese Steuer zu vermeiden, wie z. B. den Wert der Immobilie gemäß des aktuellen Verbraucherpreisindex anzupassen oder die Kosten für die Erschließung des Grundstücks sowie Notar- und Grundbuchkosten geltend zu machen.
1. Den Immobilienwert dem Verbraucherpreisindex anpassen
Immer mehr Gerichte lassen zu, dass der Verkäufer einer Immobilie in Spanien den Wert seines Hauses oder seiner Wohnung gemäß dem Verbraucherpreisindex anpasst, um so ein Verlustgeschäft zu machen und die Entrichtung der Wertzuwachssteuer zu vermeiden.
In vielen Fällen verkaufen Eigentümer Ihre Immobilie nach langjährigem Besitz. Denken wir zum Beispiel an ein Grundstück, das im Januar 2003 für 150.000 Euro erworben wurde und im Oktober 2018 für 180.000 Euro den Besitzer wechselte. Wenn man die Werte aus den Verkaufsurkunden betrachtet, ist das Grundstück im Wert gestiegen. Wird der Wert der Immobilie aus dem Jahr 2003 jedoch gemäß des Verbraucherpreisindex angepasst, ergibt sich ein Verlust.
„Dieser Fall ist nicht ungewöhnlich. Bei zahlreichen Eigentumsübertragungen liegt, wenn man lediglich die Preise aus den Verkaufsurkunden betrachtet, ein Wertzuwachs vor. Dies ändert sich jedoch, wenn der Kaufpreis an den Verbraucherpreisindex angepasst wird“, erklärt José María Salcedo, Partner der Anwaltskanzlei Ático Jurídico.
Mehrere Gerichte räumen daher die Möglichkeit ein, den Wert der Kaufurkunde gemäß des Verbraucherpreisindex anzupassen. So entschied zum Beispiel das Streitgericht Nr. 6 von Valencia in mehreren Urteilen, dass „es nicht das gleiche ist, sich etwas im Jahr X für einen bestimmten Betrag zu kaufen wie im Jahr X + 20“.
2. Erschließungskosten geltend machen
Ein weiterer rechtlicher Trick, den man beim Verkauf seiner Immobilie in Spanien anwenden kann, besteht darin, die Erschließungskosten des Grundstücks zu nutzen, um so den Kaufpreis zu erhöhen und dadurch letztendlich beim Verkauf einen Verlust zu erzielen.
Dies ermöglicht ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von Kastilien-León, nach dem Steuerpflichtige die Anschaffungskosten der Immobilie um die Kosten der Erschließung erhöhen können, da es sich um ein Grundstück handelt, das beim Erwerb als Baugrundstück ausgeschrieben war.
Diese Entscheidung wird allerdings derzeit vom Obersten Gerichtshof überprüft. „Der Oberste Gerichtshof muss entscheiden, ob die Erschließungskosten einen höheren Kaufpreis des Grundstücks zur Folge haben oder einfach den Wert des Grundstücks erhöhen. Dies würde sich dann im Verkaufspreis widerspiegeln. In diesem Fall könnten die Ausgaben also nicht genutzt werden, um ein Verlustgeschäft auszuweisen“, kommentiert Salcedo.
3. Notargebühren, Grundbucheintrag und Steuern einbeziehen
Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von Kastilien-León legt fest, dass Notargebühren, Grundbucheintragung und Steuern, die beim Erwerb der Immobilie anfallen, ebenfalls angerechnet werden können. Das heißt, diese Ausgaben können zum Anschaffungswert der Immobilie hinzugerechnet werden, so dass beim Verkauf ein Verlust entsteht. Sowohl bei der Körperschaftsteuer als auch bei der persönlichen Einkommensteuer kann der Steuerzahler den Kaufwert der Immobilie, Notarkosten, Grundbucheintragung und Steuern geltend machen, um den beim Verkauf erzielten Gewinn zu mindern.
4. Weitere Tricks, wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien einen Gewinn erzielen
Es kann sein, dass nach der Anpassung des Kaufpreises der Immobilie an den Verbraucherpreisindex, nach Hinzurechnen der Erschließungskosten (insofern angefallen) sowie der Kosten für Notar, Grundbucheintrag und sämtliche Steuern immer noch ein Gewinngeschäft vorliegt.
Wenn der Gewinn jedoch sehr gering ausfällt, insbesondere im Vergleich zu der von der Gemeinde geforderten Steuer, kann diese Steuer als konfiskatorisch eingestuft werden. „Dies ist der Fall, wenn der Gewinn, der durch den Verkauf der Immobilie entstanden ist, in seiner Gesamtheit oder zu großen Teilen für die Zahlung der Wertzuwachssteuer verwendet werden muss“, so José María Salcedo.
Denken wir zum Beispiel an einen Steuerzahler, der beim Verkauf seiner Immobilie einen Gewinn von 8.000 Euro erzielt hat und nun eine kommunale Gewinnsteuer von 7.000 Euro oder sogar 9.000 Euro zahlen muss. In beiden Fällen hat die Steuer einen konfiskatorischen Charakter. Im ersten Fall würde die Steuer einen großen Teil des erzielten Gewinns absorbieren; im zweiten Fall würde der erzielte Gewinn direkt zur Zahlung der Steuer verwendet.
„In diesen Fällen wäre die Steuer trotz des Gewinns konfiskatorisch und verfassungswidrig. So urteilte zum Beispiel der Oberste Gerichtshof von Valencia“, erläutert Salcedo.
Sollte der Gewinn jedoch viel höher ausfallen ist als die von der Gemeinde verlangte Wertzuwachssteuer, bleibt leider nichts anderes übrig, als diese kommunale Gewinnsteuer zu bezahlen.