Cela fait près de deux ans maintenant que la pandémie de coronavirus a interrompu notre vie quotidienne et freiné une grande partie de l'économie mondiale. Alors que nous nous adaptions à la nouvelle normalité, le marché immobilier s'est rapidement révélé l'un des secteurs les plus résistants de l'économie avec une reprise impressionnante du marché du logement espagnol après la chute soudaine des transactions en 2020. Cela inclut le secteur du logement de luxe, qui a également connu une solide reprise des transactions. Et malgré la pandémie, les prix ont été maintenus voire augmentés dans les quartiers des principales capitales et les zones côtières les plus associées à l'habitat de luxe.
Avec les données du rapport d'idealista sur les prix de novembre, dans lequel le prix moyen des logements en Espagne a augmenté de 3,7 % par rapport à l'année précédente, nous analysons les prix demandés pour les maisons de luxe sur les marchés du logement qui ont dépassé les prix moyens de 4 000 euros/ m2. Nous comparons également ces prix demandés avec ceux de 2019 pour analyser leur évolution suite à la pandémie.
Avec les prix mentionnés, il ne nous reste plus que 160 marchés du logement de luxe en Espagne, répartis entre les quartiers des différentes capitales provinciales et les zones des municipalités côtières. Parmi ces derniers, la majorité est située dans les municipalités côtières, dont beaucoup sont connues pour leurs logements de plus d'un million d'euros.
Là où le logement de luxe a le plus augmenté
Les marchés du logement de luxe en Espagne qui affichent les plus fortes augmentations de prix sont largement partagés entre les îles Baléares et Malaga. Parmi ces marchés, la croissance enregistrée ces deux dernières années dans le quartier de Gênes à Palma remporte la première place, avec une hausse des prix de 41,1 %, atteignant 5 881 euros/m2. Il y a deux ans, les prix avaient déjà dépassé la barre des 4 000 euros/m2, une ligne de partage notable dans l'immobilier de luxe. Parmi les 10 zones où les prix des logements de luxe ont le plus augmenté en comparant les périodes pré-pandémie et post-pandémie, près de la moitié des propriétés ont vu le prix (demandé par les propriétaires) dépasser cette valeur de référence.
Dans la zone Montemayor-Marbella Club de la ville malaguène de Benahavís, voisine de Marbella, les prix ont augmenté de 39,2 % à 4 312 euros/m2. En comparant avec son voisin La Zagaleta-El Madroñal, qui abrite l'un des condominiums de luxe les plus célèbres d'Europe, où la hausse n'a été que de 3,7%, nous pouvons voir la dimension de ce saut. Pour compléter les trois premiers lieux avec les augmentations de prix les plus élevées, nous avons Cala Vinyes à Calvià où les prix ont augmenté de 37,7 % à 4 957 euros/m2.
Et tandis que la célèbre Marbella n'a peut-être aucun quartier parmi les trois premiers, c'est la ville qui a le plus de quartiers avec de fortes hausses des prix de l'immobilier. Ses quartiers de Las Brisas (30,1 %), Los Monteros (30 %) et Los Naranjos (24,7 %) figurent tous parmi les 10 premiers marchés du logement avec des augmentations post-pandémiques.
A leurs côtés, trois régions des Baléares s'ajoutent à la liste ; Es Camp de Mar (29,8%) dans la commune d'Andratx ; le village d'Ibiza de Sant Josep (27,2%) à Sant Josep de sa Talaia; et le quartier Paseo Marítimo de la capitale des Baléares, avec une augmentation de 29,3%.
Le quartier Barri Vell à Gérone (29,9 %) complète le top 10 des marchés de l'immobilier de luxe avec les plus fortes hausses.
Les zones de standing dans lesquelles les prix ont le plus baissé
D'autre part, il y a également eu des baisses de prix sur certains marchés du logement de luxe à travers l'Espagne, comme Naut Aran, à Lleida, où les prix demandés par les propriétaires pour leurs maisons ont chuté de 13,7 % et restent sous la barre des 4 000 euros/m2. Deux quartiers de Barcelone, La Nova Esquerra de l'Eixample (-12,7%) et Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (-12,5%) ont également baissé par rapport aux prix observés en 2019, mais ce dernier reste le quartier le plus cher de Barcelone (6 202 euros/m2).
Il convient de noter que deux des cinq zones les plus chères d'Espagne ont vu leurs prix chuter à deux chiffres. La zone d Es Cubells dans la commune de Sant Josep de sa Talaia à Ibiza est la plus chère d'Espagne avec ses 8 641 euros/m2, malgré des prix ayant baissé de 12,4% par rapport à 2019. Un autre domaine important est le Miraconcha de San Sebastián a chuté de 10,6 % par rapport à il y a deux ans à 7 243 euros/m2.
Certains des quartiers les plus chers de Madrid ont également enregistré une baisse de leurs prix, accompagnant les baisses susmentionnées à Barcelone, reflet des données générales de l'ensemble du marché du logement dans les deux capitales. Certains quartiers bien connus de la capitale tels que Sol (-11,1%), Gaztambide (-7,8%) ou Trafalgar (-7,3%) ont enregistré les baisses les plus notables, tandis que les prix baissent également à Sarrià (-10%) et La Sagrada Família (- 6,7%).
Les quartiers de luxe les plus chers d'Espagne
Après avoir examiné l'augmentation ou la diminution des prix des logements de luxe, nous pouvons également analyser où se trouvent les prix les plus élevés des logements en Espagne. Comme nous l'avons mentionné, la zone d'Es Cubells, à Ibiza, continue d'être la plus chère d'Espagne malgré sa baisse, avec ses 8 641 euros/m2 en octobre 2021. Il y a deux ans, elle enregistrait 9 864 euros/m2.
Juste après, le quartier Recoletos à Madrid, qui atteint 8 500 euros/m2 après une hausse de 1,5 % par rapport à il y a deux ans, est le seul autre quartier qui reste au-dessus des « huit mille ». Le quartier Miraconcha à Saint-Sébastien, lui, avec ses 7 243 euros/m2 évoqués plus haut, a chuté. En 2019, il avait atteint 8 098 euros/m2.
L'île de Formentera affiche un prix unitaire de 7 930 euros/m2 après une hausse de 6,8 %, ce qui la place en troisième position sur la liste et la laisse à la limite du groupe des « huit mille ». Derrière Formentera et Miraconcha se trouve le quartier des Jerónimos à Madrid, avec ses 7 148 euros/m2, et Port d'Andratx, toujours aux Baléares, avec 7 115 euros/m2.
Deux autres quartiers de la ville : l'Área Romántica de Saint-Sébastien (6 930 euros/m2) et Castellana à Madrid (6 909 euros/m2), ainsi que deux quartiers de l'archipel des Baléares, Santa Gertrudis (6 764 euros/m2), dans la municipalité d'Ibiza de Santa Eulalia del Río ; et la zone de Costa d'En Blanes (6 619 euros/m2), à Calvià (Majorque) complètent le classement des 10 premières zones d'Espagne pour le marché du luxe.