Article écrit par Mónica Sentieri
La nouvelle tendance du « Build-to-Rent » en Espagne reflète la tendance actuelle du marché immobilier espagnol à construire dans le but de louer l'immeuble construit plutôt que de le vendre. Mónica Sentieri, directrice de proptech ElWorking, analyse pourquoi ce type de produit immobilier est plus logique que jamais et pourrait être intéressant pour les investisseurs étrangers qui cherchent à acheter une propriété en Espagne comme un investissement sûr.
Cette nouvelle réalité est loin de ce qui était courant en Espagne, où les développements immobiliers étaient presque entièrement à vendre, avec son dernier apogée dans la première décennie des années 2000. Voyons quelles sont les raisons pour lesquelles de nos jours, une partie importante du produit immobilier en Espagne est orientée vers la location :
1. Les nouvelles générations préfèrent la location à l'achat
À l'heure actuelle, le public cible qui cherche un logement pour devenir indépendant a une autre façon de penser et de comprendre la vie. Les raisons économiques et l'accès difficile au financement sont la principale raison pour beaucoup d'entre eux de renoncer à l'acquisition d'une maison, mais il existe d'autres facteurs sociaux, tels que le besoin de se sentir libre ou d'avoir une mobilité géographique, qui favorisent l'option de loyer sur achat.
La société espagnole a changé. Aujourd'hui, lorsque les jeunes terminent leurs études, ils ne planifient plus leur vie en pensant à se marier et à acheter une maison. Ils s'attendent plutôt à un long chemin à parcourir, souvent incompatible avec des engagements fermes d'hypothèques à long terme.
2. Augmentation des revenus locatifs ces dernières années
Lorsque la demande augmente et que l'offre reste stable, les hausses de prix sont la conséquence directe de cette distorsion sur tout marché de biens ou de services. Au cours des dix dernières années, pratiquement aucun nouveau produit résidentiel (logement) n'a été construit en Espagne, ni à vendre ni à louer, car la crise économique a fortement freiné les développements immobiliers ainsi que les développements urbains au cours de la dernière décennie.
L'augmentation du prix des logements locatifs est concentrée dans les principales villes d'Espagne, Madrid et Barcelone ayant actuellement la plus forte pénurie de ces produits. La réalité est évidente : les gens veulent vivre dans les villes et il y a actuellement une carence de produits dans ces environnements.
3. Mesures fiscales en faveur du produit destiné à la location
Ces dernières années, l'« Hacienda » espagnole a adopté diverses mesures fiscales pour encourager le logement locatif. D'une part, nous constatons des réductions de 85% du taux d'imposition pour les entreprises qui ont plus de 8 logements à louer. D'autre part, il existe également un régime fiscal spécial attractif pour les sociétés dédiées à la location de biens immobiliers urbains, dites SOCIMI, dont le taux d'imposition est de 0%, avec une seule imposition au siège de l'actionnaire lors de la distribution des dividendes.
4. L'entrée de l'investissement international avec une capacité financière
A partir de 2013, notre pays a commencé à recevoir un énorme montant de capitaux étrangers orientés vers l'achat de biens immobiliers. Les raisons de l'entrée de ces sociétés et fonds d'investissement sont sans doute dues au faible prix de l'immobilier pendant ces années, ainsi qu'a l'excellent régime fiscal pour ces investissement destinés à la location.
Ces acteurs internationaux ont la capacité financière d'entreprendre ce type d'activité (« Build-to-Rent ») : logements, immeubles de bureaux, résidences étudiantes, etc... La récupération des investissements est retardée dans le temps et nécessite donc des périodes d'amortissement plus longues, contrairement à l'activité traditionnelle de vente, où l'investissement est récupéré par la vente des logements.
Par conséquent, si la demande d'un produit est plus forte, que les prix augmentent et que de plus il existe un régime fiscal favorable, cela se traduit immédiatement par un plus grand retour potentiel sur l'investissement. Cette nouvelle tendance de la construction pour la location en Espagne est devenue plus attractive en raison des développements récents, même pour les propriétaires privés étrangers qui recherchent des opportunités d'investissement en Espagne.
L'Espagne a historiquement eu un marché locatif médiocre, très atomisé et non professionnel, tant dans le logement que dans d'autres usages tertiaires. Cette nouvelle tendance d'investissement, soutenue par les raisons évoquées ci-dessus, pourrait constituer un tournant pour l'amélioration de ce scénario. Un secteur de revenus locatifs, organisé, de volume et professionnel, contribuera sans aucun doute à répondre aux besoins actuels et futurs exigés par la société espagnole aujourd'hui, et conduira également à une amélioration du produit et du service utilisé pour la location.
Mónica est actuellement directrice de proptech www.elworking.com, un portail de recherche d'espaces de travail. Titulaire d'un diplôme en économie et d'un master de IE, elle a développé sa carrière professionnelle dans des entreprises telles que PwC, Broseta Abogados ou CBRE.