Ein Artikel von Mónica Sentieri
Der neue „Build-to-Rent“-Trend in Spanien spiegelt einen aktuellen Trend auf dem spanischen Immobilienmarkt dar: bauen, um zu vermieten, anstatt zu verkaufen. Mónica Sentieri, Geschäftsführerin von proptech ElWorking, analysiert, warum diese Art von Immobilienprodukten heute mehr Sinn denn je macht und für ausländische Investoren interessant sein könnte, die in Spanien Geld anlegen möchten.
Diese neue Realität ist weit entfernt von dem, was in Spanien bisher üblich war. Neubau-Projekte wurden fast ausschließlich für den Verkauf konzipiert – ein Trend, der seinen Höhepunkt im ersten Jahrzehnt der 2000er Jahre erlebte. Hier werfen wir einen Blick auf die Gründe, die dazu führen, dass heutzutage ein erheblicher Teil der Immobilien in Spanien auf die Vermietung ausgerichtet ist:
1. Die jungen Generationen mieten lieber, statt zu kaufen
Die aktuelle Zielgruppe für Immobilien verfügt über eine andere Denkweise und hat ein anderes Verständnis vom Leben. Der finanziell anstrengende und schwierige Zugang zu Darlehen sind für viele von ihnen der erste Stolperstein beim Kauf eines Eigenheims. Aber auch soziale Faktoren spielen eine Rolle, wie z. B. das Bedürfnis, ungebunden zu sein, weshalb die Miete dem Kauf vorgezogen wird.
Die spanische Gesellschaft hat sich verändert. Wenn ein junger Mensch heutzutage sein Studium beendet, ist sein nächstes Ziel im Leben nicht, zu heiraten und ein Haus zu kaufen. Er nimmt das Leben viel eher als einen langen Weg dar, auf dem langfristige Verpflichtungen und Darlehen als Hindernis empfunden werden.
2. Verteuerung der Mieten in den letzten Jahren
Wenn die Nachfrage steigt und das Angebot stabil bleibt, sind Preiserhöhungen die direkte Folge dieser Verzerrung auf jedem Markt für Waren oder Dienstleistungen. In den letzten zehn Jahren wurde kaum eine Neubau-Immobilie in Spanien gebaut, weder zum Kauf noch zur Miete, denn die Krise hat die Immobilien- und auch die Stadtentwicklung in den letzten zehn Jahren enorm gebremst.
Der Anstieg der Mieten konzentriert sich auf die wichtigsten Städte Spaniens, wobei Madrid und Barcelona derzeit die größte Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot an Wohnraum aufweisen. Die Menschen möchten in Städten leben, wo es jedoch derzeit einen Wohnungsmangel gibt.
3. Steuervergünstigungen bei der Vermietung
In den letzten Jahren wurden verschiedene Steuermaßnahmen zur Förderung von Mietwohnungen beschlossen. Auf der einen Seite gibt es Ermäßigungen von 85% auf den Steuersatz für Unternehmen, die mehr als 8 Wohnungen vermieten. Andererseits gibt es auch eine attraktive Sonderregelung für Unternehmen, die sich mit der Vermietung von städtischen Immobilien befassen, die so genannte SOCIMI, deren Steuersatz 0% beträgt, mit einer alleinigen Besteuerung am Sitz des Aktionärs bei Dividendenausschüttung.
Wenn es also allgemein eine größere Nachfrage nach einem Produkt gibt, die Preise steigen und es dazu ein günstiges Steuersystem gibt, führt dies sofort zu einer höheren potenziellen Rendite der Investition. Dieser neue Trend, als „Build-to-Rent“ bekannt, wird auch für ausländische Investoren in Spanien immer attraktiver.
In Spanien gab es bisher einen recht unbedeutenden, unprofessionellen Mietmarkt, sowohl in Bezug auf den Wohnungsbau als auch auf andere Nutzungen im Dienstleistungssektor. Dieser neue Anlagetrend, der durch die oben erläuterten Gründe gestützt wird, könnte ein Wendepunkt zur Verbesserung dieses Szenarios sein.
Mónica Sentieri ist derzeit Geschäftsführerin von proptech www.elworking.com, einem Portal für die Suche nach Arbeitsraum. Mit einem Abschluss in Wirtschaftswissenschaften und einem Master-Abschluss vom IE hat sie ihre berufliche Laufbahn in Unternehmen wie PwC, Broseta Abogados oder CBRE entwickelt.