Maisons squattées à vendre : pourquoi tant de maisons et où sont-elles vendues en Catalogne ?

En quelques années seulement, le nombre de logements occupés mis en vente a fortement augmenté. Une grande partie se situe en Catalogne, où les transactions sont en hausse. La plupart des acheteurs sont des investisseurs ou des professionnels familiers avec ce marché et la gestion de logements occupés, mais le phénomène se répand, alimenté par des prix attractifs et une pénurie de logements disponibles.

Selon Sandra Aurrecoechea, associée chez Marín & Mateo Abogados, le marché des logements occupés est passé, en très peu de temps, d'un créneau marginal à un segment en pleine croissance de l'investissement immobilier. « L'offre limitée de logements et les prix de ces biens, nettement inférieurs à la valeur marchande, attirent les acheteurs en quête de rentabilité, notamment dans un contexte de taux d'intérêt élevés et d'offre restreinte. »

L’avocat met toutefois en garde : derrière cet attrait financier apparent se cache une réalité bien plus complexe. Ces transactions comportent une dimension juridique importante et des risques juridiques que les investisseurs ne perçoivent pas toujours, ou n’évaluent pas correctement.

Pourquoi tant de maisons occupées sont-elles vendues ?

La situation se complique en Catalogne, où la réglementation régionale engendre une plus grande insécurité juridique que dans le reste de l'Espagne. C'est l'avis d'Arantxa Goenaga, avocate spécialisée en droit immobilier et associée chez AF Legis. « La réglementation catalane est plus permissive en matière d'occupation illégale et crée des obstacles supplémentaires pour les propriétaires », prévient-elle.

Goenaga souligne l'interprétation par la Generalitat du concept de grand propriétaire foncier, qui diffère de celle prévue par le droit étatique. « Cela crée de la confusion, accroît les litiges et donne l'impression que les squatteurs bénéficient d'une protection supérieure à celle du propriétaire légitime. »

Selon AF Legis, la vente croissante de logements occupés résulte d'une combinaison de facteurs structurels et conjoncturels. « D'une part, la pénurie de logements sociaux, la hausse des loyers et le durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier ont exclu de nombreux ménages vulnérables du marché, accentuant ainsi la pression sur l'occupation illégale de logements comme moyen d'y accéder. »

Par ailleurs, la multiplication des grands propriétaires – tels que les banques, les fonds d'investissement et les institutions financières – possédant des portefeuilles de biens vacants ou en attente de régularisation a favorisé l'occupation illégale de logements, ces actifs étant souvent perçus comme « inutilisés » ou « sans surveillance ». Ce phénomène est encore aggravé par la lenteur des procédures judiciaires, les obstacles à l'accès à la justice, le renforcement de la protection juridique de certains groupes vulnérables et une perception sociale ambiguë, oscillant entre compassion humanitaire et défense du droit de propriété.

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Ce sentiment d'impuissance explique en partie pourquoi de nombreux propriétaires choisissent de vendre plutôt que d'attendre une action en justice. « L'achat et la vente de biens occupés deviennent la solution de facilité, non seulement en raison de la lenteur du système judiciaire, mais aussi à cause des sanctions imposées aux propriétaires de logements vacants et de l'obligation pour les grands bailleurs de proposer des loyers sociaux », explique Goenaga.

D'après l'avocat, les grands fonds d'investissement, qui détiennent une part importante des biens concernés, préfèrent vendre pour éviter ces formalités administratives. Il en résulte une forte augmentation de ces transactions ces derniers mois.

Qui achète des maisons occupées ?

Eva González-Nebreda, secrétaire générale de la FIABCI Espagne, constate qu'une part importante des transactions portant sur des logements occupés consiste en des ventes aux occupants eux-mêmes. Ces ventes sont généralement réalisées par de grands propriétaires qui ont contracté la dette auprès d'un autre établissement financier ou à la suite d'un défaut de paiement hypothécaire auprès de ce même établissement.

Un autre segment important concerne la vente de logements occupés par le biais d'un transfert de dette, où un tiers rachète la dette afin d'éviter de maintenir des portefeuilles immobiliers fortement endettés. « Il peut s'agir de raisons purement financières ou d'une volonté d'éviter, pour des raisons de réputation, sociales ou économiques, la procédure d'expulsion, souvent coûteuse et longue », explique-t-elle.

À ce stade, et bien que ces cas soient rarement rendus publics, il existe déjà des exemples de transactions conclues d'un commun accord avec les occupants. Dans ce contexte, les méthodes modernes de résolution des litiges contribuent à débloquer des situations qui s'étaient enracinées dans la pratique, fondées sur la croyance erronée que le transfert de propriété à un tiers était la meilleure solution.

Où se situent les maisons les plus occupées vendues en Catalogne ?

Selon les données d'idealista pour le troisième trimestre 2025, la Catalogne représente 39 % de tous les logements occupés à vendre en Espagne, soit 8 926 propriétés dans cette situation.

Par province, Barcelone (7,9 %), Tarragone (4,4 %), Lleida (4,3 %) et Gérone (3,7 %) affichent toutes des taux supérieurs à la moyenne nationale. Ce phénomène est encore plus marqué dans les capitales provinciales : Gérone (8,9 %) et Tarragone (8,8 %) arrivent en tête du classement national, suivies de Lleida (5,7 %) et Barcelone (3,7 %). Gérone se distingue ainsi comme la capitale provinciale espagnole où la vente de logements occupés est la plus répandue, avec près d’un logement sur dix mis en vente comme étant occupé.

D’après la secrétaire générale de la FIABCI Espagne, environ 80 % des logements occupés illégalement en Catalogne se concentrent dans la province de Barcelone. « À l’échelle nationale, plus d’un tiers des logements occupés illégalement actuellement en vente se situent en Catalogne, mais ce chiffre ne concerne que les biens mis sur le marché et ne représente pas l’ensemble du parc de logements occupés », explique-t-elle.