In nur wenigen Jahren ist die Anzahl der besetzten Immobilien zum Verkauf stark angestiegen. Ein großer Teil davon befindet sich in Katalonien, wo die Transaktionen zunehmen. Die meisten Käufer sind Investoren oder Fachleute, die mit dieser Nische und der Verwaltung besetzter Häuser und Wohnungen vertraut sind. Aber das Phänomen breitet sich aus, angetrieben durch attraktive Preise und einen Mangel an verfügbarem Wohnraum.
Laut Sandra Aurrecoechea, Partnerin bei Marín & Mateo Abogados, hat sich der Markt für besetzte Immobilien innerhalb kürzester Zeit von einer Randnische zu einem wachsenden Segment der Immobilieninvestitionen entwickelt. „Das begrenzte Wohnungsangebot und die Preise dieser Immobilien, die deutlich unter dem Marktwert liegen, ziehen renditeorientierte Käufer an, insbesondere aufgrund hoher Zinsen und des knappen Angebots.“
Die Anwältin warnt jedoch davor, dass hinter diesem scheinbaren finanziellen Reiz eine weitaus komplexere Realität steckt. Diese Transaktionen sind mit einer erheblichen juristischen Dimension und einem rechtlichen Risiko verbunden, das Anleger nicht immer erkennen oder richtig einschätzen.
Warum werden so viele besetzte Immobilien verkauft?
Die Situation spitzt sich in Katalonien zu, wo die regionalen Regelungen eine größere Rechtsunsicherheit geschaffen haben als in anderen Teilen Spaniens. Dies ist die Ansicht von Arantxa Goenaga, Immobilienanwältin und Partnerin bei AF Legis. „Die katalanischen Regelungen sind im Falle einer Hausbesetzung nachsichtiger und stellen Immobilieneigentümer vor zusätzliche Hürden“, warnt sie.
Goenaga verweist auf die Auslegung des Begriffs „Großeigentümer“ durch die Generalitat, die sich von der in der staatlichen Gesetzgebung festgelegten Auslegung unterscheidet. „Dies führt zu Verwirrung, vermehrten Rechtsstreitigkeiten und erweckt den Eindruck, dass Hausbesetzer einen besseren Schutz genießen als der rechtmäßige Eigentümer.“
Laut AF Legis ist der zunehmende Verkauf besetzter Häuser auf eine Kombination struktureller und zyklischer Faktoren zurückzuführen. „Zum einen haben der Mangel an Sozialwohnungen, steigende Mieten und verschärfte Hypothekenbedingungen viele bedürftige Haushalte vom Wohnungsmarkt verdrängt und den Druck auf Hausbesetzungen als Mittel zum Erwerb von Wohnraum erhöht.“
Andererseits hat die Zunahme von Großeigentümern – wie Banken, Investmentfonds und Finanzinstitute – mit Portfolios leerstehender oder noch nicht legalisierter Immobilien einen fruchtbaren Boden für Hausbesetzungen geschaffen, da diese Objekte oft als „ungenutzt“ oder „unbewacht“ wahrgenommen werden. Verschärft wird dies durch die Langsamkeit bei Gerichtsverfahren, Hürden beim Zugang zum Recht, einen stärkeren Rechtsschutz für bestimmte schutzbedürftige Gruppen und eine ambivalente gesellschaftliche Wahrnehmung, die zwischen humanitärer Anteilnahme und dem Schutz des Privateigentums schwankt.
Dieses Gefühl der Hilflosigkeit erklärt, warum viele Eigentümer lieber verkaufen, anstatt auf ein Gerichtsverfahren zu warten. „Der Kauf und Verkauf besetzter Immobilien wird immer mehr zum Standardausweg, nicht nur wegen der Langsamkeit der Justiz, sondern auch wegen der Strafen für Eigentümer leerstehender Immobilien und der Verpflichtung der Großeigentümer, Sozialwohnungen zu angemessenen Mieten anzubieten“, erklärt Goenaga.
Laut der Anwältin bevorzugen große Investmentfonds – die einen erheblichen Anteil an Immobilien in dieser Situation halten – den Verkauf, um diesen Verwaltungsaufwand zu vermeiden. Dies hat in den letzten Monaten zu einem starken Anstieg solcher Transaktionen geführt.
Wer kauft besetzte Immobilien?
Eva González-Nebreda, Generalsekretärin des spanischen Immobilienverbands FIABCI, stellt fest, dass ein Großteil der Transaktionen mit besetzten Immobilien aus Verkäufen an die Besetzer selbst besteht. Diese werden in der Regel von Großeigentümern durchgeführt, welche die Schulden von einem anderen Finanzinstitut oder aufgrund eines Zahlungsausfalls bei derselben Bank übernommen haben.
Ein weiteres bedeutendes Segment betrifft den Verkauf besetzter Immobilien durch Schuldenübertragung, wobei ein Dritter die Schulden erwirbt, um die Aufrechterhaltung hoch verschuldeter Immobilienportfolios zu vermeiden. „Dies kann aus rein finanziellen Gründen geschehen oder um aus reputationsbezogenen, sozialen oder wirtschaftlichen Motiven den oft kostspieligen und zeitaufwändigen Räumungsprozess zu vermeiden", erklärt sie.
Obwohl solche Fälle selten öffentlich bekannt werden, gibt es bereits Beispiele für Transaktionen, die im gegenseitigen Einvernehmen mit den Besetzern erzielt wurden. In diesem Zusammenhang tragen moderne Methoden der Streitbeilegung dazu bei, Situationen zu lösen, die sich in der Praxis festgefahren hatten, basierend auf der irrtümlichen Annahme, dass die Übertragung der Immobilie an einen Dritten die beste Lösung sei.
Wo in Katalonien wurden die meisten besetzten Immobilien verkauft?
Laut Daten von idealista für das dritte Quartal 2025 entfallen 39 % aller besetzten und zum Verkauf stehenden Häuser in Spanien auf Katalonien, das sind 8.926 Objekte.
Nach Provinzen betrachtet liegen Barcelona (7,9 %), Tarragona (4,4 %), Lleida (4,3 %) und Girona (3,7 %) über dem nationalen Durchschnitt. In den Provinzhauptstädten ist dieses Phänomen noch ausgeprägter: Girona (8,9 %) und Tarragona (8,8 %) führen die nationale Rangliste an, gefolgt von Lleida (5,7 %) und Barcelona (3,7 %). Girona sticht damit als die spanische Provinzhauptstadt hervor, in welcher der Verkauf besetzter Immobilien am weitesten verbreitet ist – fast jede zehnte zum Verkauf stehende Immobilie ist besetzt.
Laut der Generalsekretärin von FIABCI Spanien konzentrieren sich rund 80 % der illegal besetzten Wohnungen in Katalonien auf die Provinz Barcelona. „Landesweit befindet sich mehr als ein Drittel der derzeit zum Verkauf stehenden illegal besetzten Wohnungen in Katalonien. Diese Zahl spiegelt jedoch nur die Immobilien wider, die auf den Markt gekommen sind, und repräsentiert nicht den gesamten Bestand an besetzten Immobilien“, erklärt sie.