Viviendas okupadas a la venta: ¿por qué hay tantas y dónde se venden más en Cataluña?

En pocos años las viviendas okupadas a la venta proliferan. Una gran parte se sitúan en Cataluña, donde las transacciones suben. Si bien la mayor parte de compradores son inversores o profesionales que conocen en qué consiste este mercado y cómo gestionar una vivienda okupada, es un fenómeno al alza, gracias a sus buenos precios y a la poca oferta actual.

Para, Sandra Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo Abogados, el mercado de viviendas okupadas ha pasado, en pocos años, de ser un nicho marginal a convertirse en un sector con creciente protagonismo en la inversión inmobiliaria. “La escasa oferta residencial y los precios de estas viviendas —claramente por debajo del valor de mercado— atraen a compradores en busca de rentabilidad, especialmente en un contexto de altos tipos de interés y limitaciones de oferta”. 

La abogada alerta que, tras ese atractivo económico, se esconde una realidad mucho más compleja: este tipo de operaciones implica un alto componente jurídico y un riesgo legal que no siempre es percibido —ni correctamente evaluado— por los inversores.

¿Por qué se venden tantas viviendas okupadas?

La situación se agrava en Cataluña, donde la normativa autonómica ha generado más inseguridad jurídica que en otras regiones. Así ve este sector en la comunidad Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis. “La normativa catalana es más laxa con estas okupaciones y pone más trabas a los propietarios”, advierte. 

Goenaga cita como ejemplo la interpretación que la Generalitat hace de la figura del gran tenedor, distinta a la establecida por la ley estatal: “Esto genera confusión, más litigiosidad y transmite la sensación de que las personas que okupan tienen más protección que el propietario legítimo”.

Desde AF Legis opinan que este fenómeno creciente de compraventa de viviendas ocupadas responde a una confluencia de factores estructurales y coyunturales. “Por un lado, la falta de parque público de vivienda social, el aumento del precio del alquiler y el endurecimiento de las condiciones hipotecarias han dejado fuera del mercado a numerosos colectivos en situación de vulnerabilidad, generando una mayor presión sobre la ocupación como vía de acceso a una vivienda”. 

Y luego está la proliferación de grandes tenedores —bancos, fondos de inversión o entidades financieras— con carteras de inmuebles vacíos o pendientes de regularización, “que ha creado un caldo de cultivo propicio para las ocupaciones, al percibirse estas propiedades como "sin uso" o "sin vigilancia". A ello se suma la lentitud judicial, las trabas previas al acceso a la justicia, la protección legal reforzada para determinados colectivos vulnerables, y una percepción social ambigua que oscila entre la comprensión humanitaria y la defensa de la propiedad privada.

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Esa percepción de indefensión explica que muchos propietarios opten por vender antes que seguir esperando la intervención judicial. “Se está normalizando la compraventa de viviendas okupadas como vía de salida, y no solo por la lentitud de la justicia, sino también por las sanciones a los propietarios de viviendas vacías y la imposición de alquileres sociales a los grandes tenedores”, apunta Goenaga. Según la abogada, los grandes fondos, que concentran buena parte de los inmuebles en esta situación, prefieren vender para evitar esas obligaciones administrativas, lo que ha disparado este tipo de operaciones en los últimos meses.

¿Quiénes compran viviendas okupadas?

Eva González-Nebreda, secretaria general de FIABCI España, especifica que gran parte de las transacciones de viviendas okupadas se transmiten a los mismos ocupantes por parte de grandes tenedores que adquirieron el crédito de otra entidad financiera o por impago de un crédito hipotecario de la misma entidad. 

Mientras que otro segmento significativo son las ventas de vivienda okupadas como transmisión de deuda (compra de deuda por parte de un tercero) a fin de evitar seguir teniendo carteras de activo apalancadas, “ya sea por motivos puramente financieros o bien para evitar - sea por motivos reputacionales o sociales, sea por motivos económicos - el procedimiento de desahucio, que suele ser costoso en tiempo, y en dinero”, aclara. 

En este punto y aunque no suelen ser públicos, ya existen casos de transacciones acordadas de mutuo acuerdo con los ocupantes, y en ese sentido los métodos de resolución de controversias modernos están coadyuvando a solventar algunas situaciones que de facto estaban enquistadas, con la falsa creencia de que era mejor transferir el inmueble a un tercero.

¿En qué zonas de Cataluña se venden más viviendas okupadas? 

Según los datos correspondientes al tercer trimestre de 2025 de idealista, Cataluña concentra el 39% de todas las viviendas okupadas en venta en España, con 8.926 inmuebles en esta situación.

Por provincias, Barcelona (7,9%), Tarragona (4,4%), Lleida (4,3%) y Girona (3,7%) superan la media estatal, mientras que en las capitales catalanas el fenómeno se intensifica: Girona (8,9%) y Tarragona (8,8%) lideran el ranking nacional, seguidas por Lleida (5,7%) y Barcelona (3,7%). Como vemos, Girona es la capital española en la que el fenómeno de la venta de viviendas okupadas es más acusado, ya que el 8,9% de las viviendas que se venden en la ciudad se anuncian sin posesión.

Para la secretaria general de FIABCI España, sí se conoce que aproximadamente el 80% de las viviendas ocupadas ilegalmente en Cataluña se concentran en la provincia de Barcelona. “En el conjunto de España, más de un tercio de las viviendas ocupadas ilegalmente que están a la venta se sitúa en Cataluña, aunque ese dato corresponde a viviendas en las que se ha iniciado la comercialización, que no corresponde a la totalidad del parque inmobiliario ocupado”, responde.