En pocs anys els habitatges ocupats en venda han proliferat. Una gran part són a Catalunya, on les transaccions pugen. Tot i que la major part de compradors són inversors o professionals que coneixen en què consisteix aquest mercat i com gestionar un habitatge ocupat, és un fenomen a l'alça, gràcies als bons preus i a la poca oferta actual.
Per a Sandra Aurrecoechea, sòcia de Marín & Mateo Abogados, el mercat d'habitatges ocupats ha passat, en pocs anys, de ser un nínxol marginal a convertir-se en un sector amb creixent protagonisme a la inversió immobiliària. "L'escassa oferta residencial i els preus d'aquests habitatges -clarament per sota del valor de mercat- atrauen compradors a la recerca de rendibilitat, especialment en un context d'alts tipus d'interès i limitacions d'oferta".
L'advocada alerta que rere d'aquest atractiu econòmic s'amaga una realitat molt més complexa: aquest tipus d'operacions implica un component jurídic alt i un risc legal que no sempre és percebut -ni correctament avaluat- pels inversors.
Per què es venen tants habitatges ocupats?
La situació s'agreuja a Catalunya, on la normativa autonòmica ha generat més inseguretat jurídica que a d'altres regions. Així veu aquest sector a la comunitat Arantxa Goenaga, advocada especialitzada en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis. “La normativa catalana és més laxa amb aquestes ocupacions i posa més traves als propietaris”, adverteix.
Goenaga cita com a exemple la interpretació que la Generalitat fa de la figura del gran tenidor, diferent de l'establerta per la llei estatal: “Això genera confusió, més litigiositat i transmet la sensació que les persones que ocupen tenen més protecció que el propietari legítim”.
A AF Legis opinen que aquest fenomen creixent de compravenda d'habitatges ocupats respon a una confluència de factors estructurals i conjunturals. "D'una banda, la manca de parc públic d'habitatge social, l'augment del preu del lloguer i l'enduriment de les condicions hipotecàries han deixat fora del mercat nombrosos col·lectius en situació de vulnerabilitat, generant una pressió més gran sobre l'ocupació com a via d'accés a un habitatge".
I després hi ha la proliferació de grans tenidors -bancs, fons d'inversió o entitats financeres- amb carteres d'immobles buits o pendents de regularització, "que ha creat un medi de cultiu propici per a les ocupacions, en percebre's aquestes propietats com "sense ús" o "sense vigilància". A això se suma la lentitud judicial, les traves prèvies a l'accés a la justícia, la protecció legal reforçada per a determinats col·lectius vulnerables, i una percepció social ambigua que oscil·la entre la comprensió humanitària i la defensa de la propietat privada.
Aquesta percepció d'indefensió explica que molts propietaris optin per vendre abans que continuar esperant la intervenció judicial. "S'està normalitzant la compravenda d'habitatges ocupats com a via de sortida, i no només per la lentitud de la justícia, sinó també per les sancions als propietaris d'habitatges buits i la imposició de lloguers socials als grans tenidors", apunta Goenaga. Segons l'advocada, els grans fons, que concentren bona part dels immobles en aquesta situació, prefereixen vendre per evitar aquestes obligacions administratives, fet que ha disparat aquest tipus d'operacions els últims mesos.
Qui compra habitatges ocupats?
Eva González-Nebreda, secretària general de FIABCI Espanya, especifica que gran part de les transaccions d'habitatges ocupats es transmeten als mateixos ocupants per part de grans tenidors que van adquirir el crèdit d'una altra entitat financera o per impagament d'un crèdit hipotecari de la mateixa entitat.
Un altre segment significatiu són les vendes d'habitatges ocupats com a transmissió de deute (compra de deute per part d'un tercer) a fi d'evitar seguir tenint carteres d'actiu palanquejades, “ja sigui per motius purament financers o bé per evitar -per motius reputacionals, socials o econòmics- el procediment de desnonament, que sol ser costós en temps i en diners”, aclareix.
En aquest punt i encara que no solen ser públics, ja hi ha casos de transaccions acordades amb els ocupants, i en aquest sentit els mètodes de resolució de controvèrsies moderns estan ajudant a resoldre algunes situacions que de facto estaven enquistades, amb la falsa creença que era millor transferir l'immoble a un tercer.
A quines zones de Catalunya es venen més habitatges ocupats?
Segons les dades d'idealista corresponents al tercer trimestre del 2025, Catalunya concentra el 39% de tots els habitatges ocupats en venda a Espanya, amb 8.926 immobles en aquesta situació.
Per províncies, Barcelona (7,9%), Tarragona (4,4%), Lleida (4,3%) i Girona (3,7%) superen la mitjana estatal, mentre que a les capitals catalanes el fenomen s'intensifica: Girona (8,9%) i Tarragona (8,8%) lideren el rànquing nacional, seguides per Lleida (5,7%) i Barcelona (3,7%). Com veiem, Girona és la capital espanyola on el fenomen de la venda d'habitatges ocupats és més acusat, ja que el 8,9% dels habitatges que es venen a la ciutat s'anuncien sense possessió.
Per a la secretària general de FIABCI Espanya, sí que es coneix que aproximadament el 80% dels habitatges ocupats il·legalment a Catalunya es concentren a la província de Barcelona. "Al conjunt d'Espanya, més d'un terç dels habitatges ocupats il·legalment que són en venda se situa a Catalunya, encara que aquesta dada correspon a habitatges on s'ha iniciat la comercialització, que no correspon a la totalitat del parc immobiliari ocupat", respon.