Comment répartir les dépenses dans une communauté de propriétaires en Espagne ?

Vivre dans une communauté de propriétaires signifie avoir une série de droits, comme par exemple réaliser des travaux dans sa propre maison tant qu'ils n'affectent pas la sécurité du bâtiment, mais aussi quelques obligations qui ne doivent pas être négligées. Parmi eux, contribuer avec le quota correspondant aux frais généraux de l'immeuble.

Comment calcule-t-on le quota de participation que chaque propriétaire doit payer pour les frais généraux de l'immeuble ?

En règle générale, le titre constitutif du bâtiment indique le quota attribué à chaque étage ou local. « Pour le fixer, la surface utile est prise comme base par rapport à l'ensemble du bâtiment, à sa situation et à son emplacement, ainsi qu'à l'utilisation qui sera vraisemblablement faite des éléments communs », assure l'Association professionnelle des administrateurs de biens de Madrid (CAFMadrid).

Cependant, la loi laisse la porte ouverte à l'utilisation d'un système de répartition des dépenses différent. Il se peut que le propriétaire/promoteur de l'immeuble d’appartements fixe par le titre ou les statuts un critère de répartition de la dépense différent de celui du coefficient de participation : c'est-à-dire que par exemple les dépenses sont payées en parts égales ou sont exclues pour certains propriétaires, comme cela arrive parfois lorsque des propriétaires situés au rez de chaussée n'ont pas accès à certains locaux dont l'accès se fait par le portail.

Le règlement prévoit également une exception au système de contribution au paiement par le propriétaire : lorsqu'il s'agit de dépenses pouvant être individualisées. Ce cas de figure s’applique par exemple lors de l’installation de systèmes, tels que des compteurs d’eau ou des compteurs de chauffage, qui permettent d’individualiser la consommation, et donc aussi les dépenses.

Que se passe-t-il lorsque, dans la même copropriété, tous les appartements, quel que soit leur superficie, paient les mêmes frais ? La répartition des dépenses peut-elle changer ? Sauf si cela est stipulé autrement dans les statuts de la copropriété, le propriétaire doit contribuer au paiement des frais généraux en fonction de son coefficient de participation. Pour modifier le paiement d'un ou plusieurs postes de dépenses, impliquant dans ce cas une modification du système de paiement établi dans les statuts, il sera nécessaire de parvenir à un accord unanime.

Une autre des questions les plus débattues est de savoir si les propriétaires sont obligés de participer à toutes les dépenses du bloc, y compris l'ascenseur, même s'ils ne l'utilisent pas. « En l'absence de clause l'exemptant du paiement de certains frais ou d'un accord adopté à l'unanimité à ce sujet, le propriétaire est tenu de contribuer au paiement des frais d'entretien des services ou des éléments communs, même s'il ne les utilise pas », indique CAFMadrid.

Dans tous les cas, si un propriétaire ne remplit pas ses obligations, la copropriété peut imposer une pénalité pour paiement tardif. Pour l'Association des administrateurs de biens, il existe une divergence doctrinale sur l'imposition d'intérêts moratoires par la communauté aux propriétaires en retard de paiement. Cependant, la doctrine favorable est encline à imposer un intérêt ne dépassant pas l'intérêt légal de l'argent, car s'il dépassait ce montant, il constituerait un enrichissement sans justification pour la copropriété. Par conséquent, il sera nécessaire que la copropriété adopte un accord à cet effet à la majorité simple, applicable seulement à compter de son approbation et non de manière rétroactive.