Quando vives num condomínio, em Espanha, tens vários direitos. Por exemplo, podes realizar obras na tua propriedade desde que não afetem a segurança do prédio. Mas os direitos também correspondem a obrigações que devem ser cumpridas, como por exemplo, contribuir com a quota correspondente às despesas gerais do prédio.
Como é calculada a quota de participação que cada proprietário tem de pagar como despesa ordinária?
Como regra geral, o título constitutivo do prédio indica a quota atribuída a cada andar ou prédio. "Para fixá-lo, a superfície útil é tomada como base, em relação ao total do edifício, a sua localização, assim como o uso, presumivelmente, correspondente aos elementos comuns", assegura a Associação Profissional de Administradores de Imóveis de Madrid (CAFMadrid).
No entanto, a lei deixa a porta aberta para que seja aplicado um sistema de distribuição de despesas diferente. O proprietário/construtor do edifício pode estabelecer um critério de distribuição de despesas, através do título ou dos estatutos, diferente do de coeficiente de participação. Por exemplo, as despesas são pagas em partes iguais ou são excluídas do pagamento a certos proprietários, como acontece com as instalações quando estes não têm acesso através da entrada principal porque estão localizados no rés do chão.
Os regulamentos também estabelecem uma exceção ao sistema de contribuição de pagamento do proprietário, quando se tratam de despesas que podem ser individuais. Neste caso, aplicam-se exceções quando são instalados sistemas, por exemplo, contadores de água ou contadores de aquecimento, que permitem que o consumo seja individual e, portanto, a sua despesa também.
Neste ponto, o que é que acontece quando no mesmo condomínio todos os apartamentos, independentemente da sua área, pagam a mesma taxa? A distribuição das despesas pode mudar? Exceto pelo que está especificamente estabelecido no estatuto do condomínio, o proprietário contribuirá para o pagamento das despesas gerais de acordo com o seu coeficiente de participação. Para modificar o pagamento de uma ou mais parcelas de despesas, neste caso envolvendo uma modificação do sistema de pagamento estabelecido nos estatutos, será necessário chegar a um acordo unânime.
Outra das questões mais debatidas é se as instalações devem ser consideradas em todas as despesas do edifício, incluindo o elevador, mesmo que os condominos não as utilizem. "Se não houver nenhuma cláusula que isente os proprietários do pagamento de determinadas despesas ou um acordo adotado por unanimidade sobre o assunto, estes são obrigados a contribuir para o pagamento das despesas de manutenção dos serviços ou elementos comuns do prédio, mesmo que não os utilizem, porque não o uso não isenta de pagamento", afirma o CAFMadrid.
Se um proprietário não cumprir as suas obrigações, o condomínio pode impor uma penalização por atraso no pagamento. Para a Associação de Administradores de Propriedades existe uma discrepância doutrinal na imposição de juros de mora por parte do condomínio aos proprietários com pagamentos em atraso. Contudo, a doutrina favorável tende a impor um juro que não exceda o juro legal de dinheiro, porque se exceder esse montante seria um enriquecimento injusto para a comunidade. Portanto, é necessário que o condomínio adote um acordo nesse sentido por maioria simples, sendo aplicável apenas a partir da sua aprovação e não retroativamente.