Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, verfügt so über verschiedene Rechte und Freiheiten, wie z. B. die Möglichkeit, Renovierungs- und Umbauarbeiten in der Wohnung vornehmen zu können, solange sie nicht Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen. Wer in einer Wohnanlage wohnt, hat jedoch auch einigen Verpflichtungen nachzukommen, wie z. B. monatlich Gemeinschaftskosten zu zahlen.
Aber wie wird eigentlich die Quote berechnet, die jeder Eigentümer monatlich an die Eigentümergemeinschaft entrichten muss? In der Regel wird die Höhe der Quote jeder Wohnung oder jedes Lokals in der Verfassung der Eigentümergemeinschaft festgelegt. „Für die Berechnung wird die Nutzfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes, die Lage der Wohneinheit und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums herangezogen“, so der Berufsverband der Immobilienverwalter von Madrid (Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid – CAFMadrid).
Das spanische Gesetz lässt jedoch ein Hintertürchen die Nutzung eines anderen Systems der Kostenverteilung offen. So kann der Eigentümer der Wohnanlage, der Bauträger, in der Satzung ein anderes Kriterium für die Verteilung der Kosten festlegen, das sich von dem des Teilnahmekoeffizienten unterscheidet: das heißt, dass beispielsweise die Kosten zu gleichen Teilen bezahlt werden oder bestimmte Eigentümer von der Zahlung ausgeschlossen sind. Dies ist oft bei Geschäftslokalen der Fall, wenn sie auf Straßenebene liegen und keinen Zugang zum Wohngebäude haben.
Die Vorschriften sehen Ausnahmen bei den Quoten vor, wie z. B. bei Ausgaben, die individualisiert berechnet werden können. Dies ist z. B. bei Wasser und Strom der Fall, deren Verbrauch anhand von Zählern jeder Wohneinheit zugerechnet werden können.
Was passiert, wenn in einer Eigentümergemeinschaft alle Wohneinheiten, unabhängig von ihrer Größe, die gleichen Gemeinschaftskosten zahlen? Kann die Aufteilung der Kosten geändert werden? Da das System zur Berechnung der Quote in der Satzung der Eigentümergemeinschaft festgelegt ist und den Beitrag jeden Eigentümers zur Deckung der Kosten regelt, bedarf eine Änderung des Berechnungssystems einer einstimmigen Entscheidung.
Eine der am häufigsten diskutierten Fragen ist, ob die Geschäftslokale dazu verpflichtet sind, sich an allen Kosten der Wohnanlage, einschließlich des Aufzugs, zu beteiligen, auch wenn sie ihn nicht nutzen. „Insofern keine Klausel existiert, die den Eigentümer des Geschäftslokals von der Zahlung bestimmter Kosten befreit, oder wenn es eine entsprechende einstimmig getroffene Vereinbarung gibt, ist er verpflichtet, sich an der Zahlung der Instandhaltungskosten der gemeinsamen Elemente der Immobilie zu beteiligen, auch wenn er sie nicht nutzt, da ihre Nichtnutzung nicht von der Zahlung befreit“, erklärt CAFMadrid.
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