Il 2023 si chiuderà con un equilibrio apparentemente contraddittorio nel mercato immobiliare: i mutui diminuiscono e il volume delle transazioni soffre dopo un anno significativo come il 2022. Tuttavia, i prezzi continuano a salire, spinti da una domanda ancora superiore a quella del 2022. l'offerta in diminuzione.
La legge sugli alloggi non solo non è riuscita a raggiungere gli obiettivi fissati dal governo, ma ha avuto un devastante effetto opposto: era intesa a risolvere il problema degli affitti e ha portato a livelli sconosciuti di sofferenza per gli inquilini. La nuova regolamentazione ha fatto crollare l’offerta e i prezzi hanno continuato a salire bruscamente. Inoltre, si è verificato un passaggio significativo dagli affitti permanenti a quelli stagionali, rendendo ancora più difficile per gli affittuari l’accesso agli alloggi, soprattutto per le famiglie con bambini. In un contesto politico continuista, è improbabile che queste tendenze cambino nel 2024.
Il mercato immobiliare
Prezzi degli immobili
Le riduzioni di prezzo che molti avevano previsto per quest'anno non sono arrivate e il costo per l'acquisto di una casa in Spagna è aumentato del 7% nell'ultimo anno.
In alcuni mercati molto dinamici, come Madrid o Barcellona, i prezzi hanno raggiunto livelli estremamente elevati, determinando aumenti più moderati e più vicini all'inflazione.
La tendenza al rialzo è stata molto più marcata nell’arco mediterraneo e nelle Isole Baleari, probabilmente guidata dalla domanda internazionale con elevato potere d’acquisto.
Ad Alicante e Palma i prezzi sono aumentati del 15% e sono rimasti al 14% a Valencia e al 13% a Malaga. Con una domanda attiva, un numero crescente di famiglie e un’offerta in diminuzione, la pressione sui prezzi continuerà ad aumentare nel 2024 nei mercati più dinamici, mentre il resto vedrà probabilmente una stabilizzazione o un leggero calo.
Domanda di acquisto
Le grandi città rimangono un’importante fonte di domanda, anche se questa si sta spostando fortemente verso le periferie. L'impatto dei rialzi dei tassi si sta rivelando inferiore al previsto. La domanda precedente era elevata e, sebbene una parte si sia ritirata, la domanda rimanente è ancora sufficientemente elevata da sostenere l’aumento dei prezzi.
La metà delle transazioni vengono chiuse senza ipoteca. Secondo i nostri dati, più della metà delle persone che desiderano acquistare un immobile ne possiedono già un altro, il che rende la transazione più semplice ed economica.
Transazioni immobiliari
L’anno 2023 si chiuderà leggermente al di sotto delle 600.000 transazioni, con un calo significativo delle transazioni compreso tra l’8% e il 10%.
Ciononostante, i dati di vendita dei primi tre trimestri sono stati elevati, superiori del 19% rispetto ai primi nove mesi del 2019 e uguali a quelli venduti nel 2017. L’effetto scalino, dovuto al confronto con un anno con tanta attività quanto Il 2022 è responsabile dell’apparente contraddizione tra un calo molto consistente e il fatto che il 2023 è, in termini di vendite, uno degli anni migliori degli ultimi 15 anni.
Nel 2024 assisteremo probabilmente a uno scenario di business as usual, poiché non è prevista l’improvvisa comparsa di ampie sacche di alloggi nelle aree più richieste. Ciononostante, parte della domanda che era stata ritirata in previsione di un calo significativo dei prezzi che non si è verificato potrebbe essere attivata nel prossimo anno, il che potrebbe aumentare lo stress del mercato e spingere i prezzi verso l’alto con maggiore forza.
Ipoteche
Il numero dei mutui sottoscritti è diminuito significativamente e si prevede di chiudere il 2023 con un calo di oltre il 25% su base annua, con i prezzi che continueranno a salire su livelli che non si vedevano dal 2016.
I mutui misti (con durata fissa iniziale di tre, cinque o dieci anni) sono stati la rivelazione di quest'anno e dovrebbero consolidare la loro posizione come prodotto più utilizzato nei primi trimestri del 2024. Nonostante l'aumento dei costi di finanziamento, le banche non hanno hanno chiuso il rubinetto e continuano a competere tra loro per offrire i mutui più competitivi a chi soddisfa i criteri di rischio richiesti.
Nel 2024 non prevediamo che questo appetito diminuisca e vedremo se l’andamento dei tassi permetterà anche di rallegrarsi con il calo dei prezzi o se, al contrario, la situazione economica costringerà le banche a essere più restrittive nella loro politica creditizia.
Evoluzione dell'Euribor
Le ultime decisioni sui tassi della BCE hanno ostacolato la previsione del comportamento dell'Euribor a 12 mesi. Sebbene esista già una tendenza generale a scommettere su tassi più bassi, non prevediamo che ciò accada nel breve e medio termine e potremmo addirittura assistere a un nuovo rialzo nella prima parte dell'anno.
Nelle ultime settimane l’indice ha registrato una pausa nei suoi rialzi e anche un leggero calo, ma ciò non significa necessariamente che siamo di fronte ad un cambio di tendenza. Il mercato presenta ancora troppe incertezze che non consentirebbero un imminente calo dell’indice, come l’inflazione ancora su livelli elevati, la situazione geopolitica, l’arrivo dell’inverno e il suo conseguente aumento della domanda energetica, aumenti salariali o misure governative per contrastare l’effetto inflazione.
Nella migliore delle ipotesi, potremmo assistere ad un allentamento nella seconda metà dell’anno, per cui le famiglie con ipoteche variabili dovrebbero pianificare la propria economia con l’aspettativa di non vedere diminuire la rata del mutuo almeno fino al 2025. Se ci fosse un calo, sarà probabilmente minimo (non inferiore al 3%) a meno che l’Europa non entri in una recessione più forte, che incide sull’occupazione, e questo ha un effetto più rapido sull’inflazione, che costringerebbe la BCE a muoversi rapidamente.
Il mercato degli affitti
Prezzi degli affitti
Gli affitti continuano ad essere il problema principale per le famiglie spagnole. La legge sulla casa approvata a maggio, invece di alleviare o risolvere i problemi che il mercato si trascina dietro da quattro o cinque anni dopo il progressivo inasprimento della regolamentazione, ha avuto un effetto negativo: l’ingombrante sovraregolamentazione ha finito per ridurre i canoni di locazione mercato a livelli mai visti nell’ultimo decennio.
Quest’anno, ai prezzi elevati si è aggiunta la scomparsa di gran parte dell’offerta, che ha aumentato l’ansia tra coloro che cercano un alloggio. A fine novembre l'affitto di un immobile costava il 9,2% in più rispetto a un anno fa, raggiungendo gli 11,9 €/m2. Nei grandi mercati, gli aumenti dei prezzi sono ancora più significativi, raggiungendo il 21,6% a Valencia , il 19,3% a Palma , il 15,2% a Malaga , il 14,4% a Barcellona e il 12,4% a Madrid.
Offerta di noleggio
Allo stesso modo, l’offerta di alloggi in affitto permanente è diminuita del 12% nello stesso periodo e continua a diminuire drasticamente nei principali mercati, scendendo del 26% a Madrid, del 23% a Malaga e del 12% a Barcellona.
Affitti a breve termine
Nella seconda metà dell'anno, e in seguito all'approvazione della Legge sull'edilizia abitativa, gli affitti stagionali hanno fatto la loro comparsa, diventando l'opzione preferita di molti proprietari che hanno deciso di togliere i loro immobili dal mercato e che li hanno restituiti con questo breve periodo. opzione di durata che non rientra nell'ambito della legge sugli alloggi. Alla fine del terzo trimestre, questa tipologia di noleggio rappresentava già il 10% dell'offerta totale in Spagna e nell'ultimo anno ha registrato una crescita del 40%. Questo tipo di affitti rappresenta ormai il 32% del totale degli affitti a San Sebastian e il 28% a Barcellona, mentre Madrid è ancora all'11% e al 15% a Malaga.
Tutto suggerisce che queste percentuali aumenteranno nell'ultimo trimestre dell'anno e che il peso degli affitti stagionali continuerà ad aumentare nei grandi mercati, il che ridurrà ulteriormente le possibilità per le famiglie che cercano di stabilirsi lì, aumentando i prezzi e inasprendo le esigenze dei proprietari, che, con meno case sul mercato e più persone che le cercano, si concentreranno su profili che offrano loro maggiore sicurezza giuridica e protezione contro i mancati pagamenti.
Redditività
Tra i capoluoghi di provincia spagnoli, Murcia e Lleida offrono i rendimenti più alti per gli investitori che acquistano un immobile per metterlo in affitto, rispettivamente con l'8,3% e l'8%, seguiti da Huelva, con il 7,6%. Con una redditività superiore al 7% sono Jaen (7,3%) e Castellon (7%). D'altro canto, San Sebastian è la città con la redditività più bassa (3,8%), seguita da Palma (4,5%), Pamplona e A Coruña (4,7% in entrambe le città), Cadice e Pontevedra condividono la stessa percentuale (4,8%). ). A Madrid la redditività raggiunge il 5,2%, a Barcellona arriva addirittura al 5,8%.
Per il 2024, la redditività potrebbe aumentare in mercati molto dinamici come Madrid o Barcellona a causa dei tassi di crescita più elevati previsti nel mercato degli affitti rispetto al mercato immobiliare. Al contrario, in altri settori con minore domanda la redditività dovrebbe rimanere stabile o addirittura diminuire leggermente.
Un circolo vizioso per gli inquilini
In Spagna l'impegno per l'affitto è superiore a quello per l'acquisto. Per non spendere più del 30% del reddito in affitto (importo massimo consigliato), è necessario guadagnare 31.550 euro netti all'anno per famiglia, mentre in caso di acquisto la rata del mutuo richiede 21.561 euro netti, anche se è prevista la l’ostacolo di dover pagare in anticipo il 30% del valore della casa. In altre parole, l’affitto richiede il 46% in più di reddito ma elimina la necessità di risparmi precedenti.
Gli affittuari pagano più di coloro che pagano i mutui, rendendo il risparmio più difficile e impedendo loro di tuffarsi nella proprietà della casa. Il modo migliore per spezzare questo circolo vizioso è attraverso un cambiamento nelle politiche di locazione che aumenterebbe significativamente l’offerta di alloggi in affitto, allentando la pressione sugli alloggi in affitto e realizzando una tendenza al ribasso dei prezzi che aumenterebbe la capacità delle famiglie di risparmiare per l’acconto in futuro.