Contratto di prenotazione vs deposito in Spagna

Trovare la casa dei tuoi sogni in Spagna a volte risulta complicato. Quando la trovi, potresti incontrare un altro acquirente anch'egli desideroso di mettere le mani sull'immobile. Affinché non ti anticipino, la cosa migliore da fare è effettuare una prenotazione sull'immobile ed evitare sorprese. Per fare questo ci sono due contratti in Spagna che tornano utili: il contratto di prenotazione e il contratto di deposito. Ma cosa sono? E in cosa si differenziano? Ecco di seguito tutti i dettagli.

Come si fa un contratto di prenotazione in Spagna?

In un contratto di prenotazione in Spagna, l'acquirente riserva l'immobile in cambio del pagamento di una somma di denaro e il venditore si impegna a venderla al ricevimento di tale somma. Questa somma, nota come caparra o prenotazione, viene poi sottratta dal prezzo totale dell'immobile. Non c'è un importo fisso, in quanto dipende dall'accordo tra le parti, ma solitamente è compresa tra l'1% e il 5% del prezzo totale della casa.

Si precisa che questo tipo di contratto può essere utilizzato anche nelle operazioni in cui l'immobile è in costruzione o non è stato ancora realizzato e obbliga il venditore a consegnare l'immobile con le caratteristiche pattuite.

Il contratto di prenotazione deve rispettare e contenere le condizioni concordate tra acquirente e venditore, che poi costituiscono la base del contratto di acquisto. Questi sono i punti che devono essere presenti in un contratto di prenotazione in Spagna:

• Dati personali: i dati identificativi dell'acquirente e del venditore.
• Descrizione della casa: riferimento catastale, indirizzo, superficie dell'immobile, posto auto, ripostigli, ecc.
• Numero catastale dell'immobile: serve per sapere se l'immobile è di proprietà del venditore.
• Certificato di gravami sull'immobile: questo rivela se l'immobile è libero da gravami, ipoteche, ecc.
• Importo del deposito: di solito è compreso tra l'1% e il 5% del prezzo totale.
• Forma di pagamento: stabilisce come verrà pagato la somma restante per l'acquisto e come verranno ripartiti i costi tra acquirente e venditore (ufficio notarile, plusvalore comunale, ecc.).
• Clausole di risoluzione: a volte possono essere incluse alcune specifiche per le quali il contratto potrebbe essere risolto.

Come ogni contratto, stabilisce una serie di diritti e doveri per entrambe le parti:

Acquirente

• L'acquirente deve acquistare l'immobile al momento e al prezzo concordato con il venditore.
• È obbligato ad acquistare l'immobile e non può tirarsi indietro, ad esempio, nel caso in cui trovi un altro immobile ad un prezzo migliore.
• Deve rispettare le scadenze di pagamento stabilite nel contratto.

Venditore

• Deve vendere l'immobile al prezzo stabilito ed entro il periodo stabilito.
• È obbligato a vendere l'immobile alle condizioni pattuite e non può rinunciare alla vendita concordata se trova un altro acquirente disposto a pagare di più.

Contratti di deposito in Spagna

Per l'acquisto di un immobile, il più comune è un contratto di deposito, noto come "contratto de arras" in Spagna, in virtù del quale viene data una somma di denaro al venditore mentre i dettagli che faranno parte della futura vendita e dell'acquisto sono chiusi. È simile a un contratto di prenotazione, ma ha un potere legale maggiore.

"Un contratto di deposito è incluso nell'articolo 1454 del codice civile, quindi offre una maggiore sicurezza giuridica rispetto a un contratto di prenotazione", spiega Cesar García, direttore di Acounsel Abogados. "Questo contratto tutela la transazione per entrambe le parti, poiché se la vendita non viene eseguita dall'acquirente, questi perderà l'importo pagato e, invece, se è il venditore a non adempiere al contratto, dovrà restituire il doppio di quanto versato", aggiunge.

Si precisa, invece, che il contratto di deposito può essere risolto se viene pagato il compenso previsto nel contratto, mentre il contratto di prenotazione può essere risolto solo se determinate clausole lo consentono.

García elenca i punti che un contratto di deposito spagnolo dovrebbe contenere per evitare problemi:

• L'importo della prenotazione che viene dato come caparra.
• Un termine per la firma dell'atto di vendita: questo include una data, un giorno e un'ora per presentarsi al notaio e cosa succede se una delle parti non si presenta.
• Stabilire chi fissa la data per l'esecuzione dell'atto pubblico di compravendita e come deve essere notificata.
• Normalmente è l'acquirente a fissare la data di comparizione davanti al notaio, con un termine che dovrebbe fissarsi nel contratto di caparra.
• È molto importante indicare come l'acquirente comunica al venditore il giorno in cui deve essere stipulato l'atto pubblico di vendita. Questa notifica può avvenire tramite e-mail, ma se non si desidera avere ulteriori problemi, è sempre consigliabile farlo tramite burofax.
• Una delle questioni più importanti è stabilire come devono essere pagate le spese derivanti dall'atto di compravendita (notaio, registri, plusvalenze comunali, ecc.). Si consiglia di fissarli a norma di legge, ovvero il venditore si farà carico delle spese del rogito e l'acquirente si farà carico delle altre spese sostenute dopo la vendita. Allo stesso modo, il venditore sarà responsabile anche del plusvalore comunale, mentre l'acquirente pagherà le spese catastali.

Contratto di prenotazione o contratto di deposito: qual è meglio?

Questo dipende dalla situazione di ogni persona. Ad esempio, se l'acquirente non ha la certezza assoluta di poter acquistare l'immobile (incertezza nell'ottenimento del finanziamento, ecc.), è meglio optare per un contratto di deposito cauzionale, in quanto potrà recedere pagando un indennizzo.

D'altra parte, se l'acquirente è certo di acquistare l'immobile, la firma di un contratto di prenotazione renderà impossibile per il venditore venderlo a qualcun altro, anche se gli viene offerto più denaro, ad esempio.

La cosa migliore da fare in una transazione importante come la compravendita di un immobile è farsi consigliare da un professionista qualificato. Spesso, la fretta di chiudere la transazione può portare a veri grattacapi in futuro.