So unterscheidet sich ein Reservierungsvertrag von einem Anzahlungsvertrag für eine Immobilie in Spanien

Ihr Traumhaus in Spanien zu finden, ist eine knifflige Angelegenheit. Und wenn Sie es finden, besteht das Problem darin, dass Sie möglicherweise mit einem anderen Käufer zusammenfallen, der ebenfalls daran interessiert ist, die Immobilie in die Hände zu bekommen. Damit dieser Ihnen nicht zuvorkommt, reservieren Sie die Immobilie am besten, um Überraschungen zu vermeiden. Dafür gibt es in Spanien zwei Verträge, die sich hierfür als nützlich erweisen: einen Reservierungsvertrag und einen Anzahlungsvertrag. Doch um was genau handelt es sich dabei? Und wie unterscheiden sie sich? Wir haben die Einzelheiten.

Wie kommt ein Reservierungsvertrag in Spanien zustande?

Bei einem Reservierungsvertrag in Spanien reserviert der Käufer das Objekt gegen Zahlung eines Geldbetrags und der Verkäufer verpflichtet sich, es nach Erhalt dieses Betrags an den Käufer zu verkaufen. Diese als Anzahlung oder Reservierung bezeichnete Summe wird dann vom Gesamtpreis der Immobilie abgezogen. Dafür ist kein fester Betrag vorgesehen, da dieser von der Vereinbarung zwischen den Parteien abhängt, in der Regel beträgt er zwischen 1 % und 5 % des Immobilienpreises.

Es sei darauf hingewiesen, dass diese Art von Vertrag auch bei Transaktionen verwendet werden kann, bei denen sich die Immobilie noch im Bau befindet oder noch nicht gebaut wurde, und den Verkäufer dazu verpflichtet, die Immobilie mit den vereinbarten Eigenschaften zu liefern.

Der Reservierungsvertrag muss die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen erfüllen und enthalten, die dann die Grundlage für den Kaufvertrag bilden. Diese Punkte müssen in einem Reservierungsvertrag in Spanien enthalten sein:

• Persönliche Angaben: Die Identifikationsdaten des Käufers und des Verkäufers.
• Beschreibung der Immobilie: Katasterreferenz, Adresse, Grundfläche der Immobilie, Stellplatz, Lagerräume etc.
• Grundbuchnummer der Immobilie : Dies ist notwendig, um zu wissen, ob die Immobilie dem Verkäufer gehört.
• Belastungsbescheinigung der Immobilie: Daraus geht hervor, ob die Immobilie frei ist von Belastungen, Hypotheken etc.
• Höhe des Reservierungsbetrags: Er beträgt in der Regel zwischen 1 % und 5 % des Gesamtpreises.
• Zahlungsform: Hier wird festgelegt, wie der restliche Kaufpreis gezahlt wird und wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden (Notar, kommunaler Mehrwert etc.).
• Auflösungsklauseln: Manchmal können einige Spezifikationen enthalten sein, die den Vertrag auflösen können

Wie jeder Vertrag legt auch dieser eine Reihe von Rechten und Pflichten für beide Parteien fest:

Käufer

• Der Käufer muss die Immobilie zu dem mit dem Verkäufer vereinbarten Zeitpunkt und Preis kaufen.
• Er ist dazu verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und kann beispielsweise nicht zurücktreten, wenn er eine andere Immobilie zu einem besseren Preis findet.
• Er muss die im Vertrag festgelegten Zahlungsfristen einhalten.

Verkäufer

• Der Verkäufer muss die Immobilie zum vereinbarten Preis und innerhalb der vereinbarten Frist verkaufen.
• Er ist dazu verpflichtet, die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen zu verkaufen und kann nicht zurücktreten, wenn er einen Käufer findet, der bereit ist, mehr zu zahlen.

Anzahlungsverträge in Spanien

Am gebräuchlichsten beim Kauf einer Immobilie ist ein Anzahlungsvertrag, der in Spanien als „Contrato de arras" bezeichnet wird. Mit diesem Vertrag übergibt der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag, und die Einzelheiten, die Teil der zukünftigen Verkaufstransaktion sind, werden festgelegt. Er ähnelt einem Reservierungsvertrag, hat aber eine weitreichendere rechtliche Wirkung.

„Ein Anzahlungsvertrag ist in Artikel 1454 des Zivilgesetzes gereglt und bietet daher eine größere Rechtssicherheit als ein Reservierungsvertrag“, erklärt Cesar García, Direktor von Acounsel Abogados. „Dieser Vertrag schützt die Transaktion für beide Parteien, denn wenn der Käufer den Verkauf nicht durchführt, verliert er den gezahlten Betrag, und wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt, muss er das Doppelte des gezahlten Betrags erstatten", fügt er hinzu.

Andererseits ist zu beachten, dass der Anzahlungsvertrag gekündigt werden kann, wenn die im Vertrag festgelegte Entschädigung gezahlt wird, während der Reservierungsvertrag nur aufgelöst werden kann, wenn bestimmte Klauseln dies zulassen.

García zählt die Punkte auf, die ein spanischer Anzahlungsvertrag enthalten sollte, um Probleme zu vermeiden:

• Die Höhe des Betrags, der als Anzahlung geleistet wird.
• Geben Sie eine Frist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags an: Dies beinhaltet ein Datum, einen Tag und eine Uhrzeit für den Gang zum Notar und was geschehen soll, wenn eine der Parteien nicht erscheint.
• Bestimmen Sie, wer den Termin für den Vollzug der öffentlichen Kaufurkunde festlegt und wie dies mitgeteilt werden soll.
• Normalerweise ist es der Käufer, der den Termin für das Erscheinen vor dem Notar festlegt, und zwar mit einer Frist, die im Anzahlungsvertrag festgelegt sein sollte.
• Es ist sehr wichtig anzugeben, wie der Käufer dem Verkäufer den Tag mitteilt, an dem die öffentliche Kaufurkunde vollzogen werden soll. Diese Mitteilung kann per E-Mail erfolgen, doch um wirklich sicherzugehen, ist es stets ratsam, dies per Bürofax zu erledigen.
• Zu den wichtigsten Angelegenheiten zählt das Festlegen, wie die aus dem Kaufvertrag resultierenden Kosten zu zahlen sind (Notar, Grundbuch, kommunale Veräußerungsgewinne usw.). Es ist ratsam, diese in Übereinstimmung mit dem Gesetz festzulegen, d. h. der Verkäufer trägt die Kosten der Urkunde und der Käufer trägt die anderen Kosten, die nach dem Verkauf anfallen. Ebenso trägt der Verkäufer den kommunalen Mehrwert, während der Käufer für die Kosten für das Grundbuchamt aufkommt.

Reservierungsvertrag oder Anzahlungsvertrag: Was ist besser?

Dies hängt von der jeweiligen Situation der einzelnen Personen ab. Wenn der Käufer beispielsweise nicht absolut sicher ist, dass er die Immobilie kaufen kann (Unsicherheit bei der Finanzierung usw.), ist es besser, sich für einen Anzahlungsvertrag zu entscheiden, da er diesen durch Zahlung einer Entschädigung kündigen kann.

Wenn der Käufer hingegen sicher ist, dass er die Immobilie kaufen wird, macht es die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags dem Verkäufer unmöglich, die Immobilie an jemand anderen zu verkaufen, selbst wenn er beispielsweise mehr Geld geboten bekommt.

Bei einer so wichtigen Transaktion wie dem Kauf und Verkauf einer Immobilie ist es am besten, sich von einem qualifizierten Fachmann beraten zu lassen. Oftmals kann sonst die Eile zum Abschluss der Transaktion in Zukunft zu Kopfschmerzen führen.