Como um contrato de reserva de casa difere de um contrato de depósito em Espanha

Encontrar a casa dos teus sonhos em Espanha é uma tarefa complicada. E quando a encontras, o problema é que pode coincidir com outro comprador que também está ansioso para colocar as mãos no imóvel. Para que não se antecipem, o melhor a fazer é fazer uma reserva da propriedade e evitar surpresas. Para fazer isso, existem dois contratos em Espanha que são úteis: um contrato de reserva e um contrato de depósito. Mas o que são eles? E como são diferentes? Nós temos os detalhes.

Como é feito um contrato de reserva em Espanha?

Num contrato de reserva em Espanha, o comprador reserva o imóvel mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro e o vendedor compromete-se a vendê-lo mediante o recebimento dessa quantia. Esta soma, conhecida como depósito ou reserva, é então subtraída do preço total do imóvel. Não existe um valor fixo, pois depende do acordo entre as partes, mas costuma ficar entre 1% e 5% do preço da casa.

De referir que este tipo de contrato também pode ser utilizado em transações em que o imóvel se encontra em construção ou ainda não foi construído e obriga o vendedor a entregar o imóvel com as características estipuladas.

O contrato de reserva deve cumprir e conter as condições acordadas entre comprador e vendedor, que constituem a base do contrato de compra. Estes são os pontos que devem constar num contrato de reserva em Espanha:

• Dados pessoais: Os dados de identificação do comprador e do vendedor.
• Descrição da casa: Referência cadastral, morada, superfície do imóvel, lugar de garagem, arrecadações, etc.
• Número de registo predial do imóvel: Necessário para saber se o imóvel é propriedade do vendedor.
• Certidão de ônus do imóvel: Revela se o imóvel está livre de ónus, hipotecas, etc.
• Valor do depósito: Geralmente é entre 1% e 5% do preço total.
• Forma de pagamento: estabelece como será pago o restante do preço de compra, e como serão repartidos os custos entre comprador e vendedor (cartório, mais-valia municipal, etc.).
• Cláusulas de rescisão: Às vezes, algumas especificações podem ser incluídas para as quais o contrato pode ser quebrado

Como qualquer contrato, estabelece uma série de direitos e obrigações para ambas as partes:

Comprador

• O comprador tem que comprar o imóvel no tempo e preço acordados com o vendedor.
• Eles são obrigados a comprar o imóvel e não podem desistir, por exemplo, se encontrarem outro imóvel por um preço melhor.
• Eles devem cumprir os prazos de pagamento que foram estabelecidos no contrato.

Vendedor

• Eles têm que vender o imóvel pelo preço estipulado e dentro do prazo estipulado.
• Eles são obrigados a vender o imóvel nas condições acordadas e não podem desistir se encontrarem um comprador disposto a pagar mais.

Contratos de depósito em Espanha

Para a compra de um imóvel, o mais comum é um contrato de caução, conhecido como "contrato de arras" em Espanha, em virtude do qual é entregue ao vendedor uma quantia em dinheiro e os detalhes que farão parte da futura venda e a compra está fechada. É semelhante a um contrato de reserva, mas tem maior força jurídica.

"O contrato de depósito está incluído no artigo 1454 do Código Civil, por isso oferece maior segurança jurídica do que um contrato de reserva", explica Cesar García, diretor da Acounsel Abogados. “Este contrato protege a transação para ambas as partes, pois se a venda não for realizada pelo comprador, ele perderá o valor pago e, por outro lado, se for o vendedor que não cumprir o contrato, ele terá devolver o dobro do valor pago", acrescenta.

Por outro lado, refira-se que o contrato de caução pode ser rescindido se forem pagas as indemnizações estipuladas no contrato, enquanto o contrato de reserva só pode ser rompido se determinadas cláusulas o permitirem.

García lista os pontos que um contrato de depósito espanhol deve conter para evitar problemas:

• O valor da reserva que é dado como depósito.
• Indique o prazo para a assinatura da escritura de compra e venda: inclui data, dia e hora para comparecer ao notário e o que acontece se uma das partes não comparecer.
• Estabelecer quem fixa a data para a celebração da escritura pública de venda e como esta deve ser notificada.
• Normalmente é o comprador quem marca a data de comparecimento perante o notário, com prazo que deveria ter sido fixado no contrato de caução.
• É muito importante indicar a forma como o comprador comunica ao vendedor o dia da celebração da escritura pública de venda. Esta notificação pode ser por email, mas se não quiser ter problemas adicionais, é sempre aconselhável fazê-lo por burofax.
• Uma das questões mais importantes é estabelecer como serão pagas as despesas decorrentes da escritura de venda (notário, registos, mais-valias municipais, etc.). Aconselha-se a sua fixação nos termos da lei, ou seja, o vendedor será responsável pelos custos das escrituras e o comprador pelos restantes custos incorridos após a venda. Da mesma forma, o vendedor também será responsável pela mais-valia municipal, enquanto o comprador arcará com os custos do Registo Predial.

Contrato de reserva ou contrato de depósito: qual é o melhor?

Isso depende da situação de cada pessoa. Por exemplo, se o comprador não tiver a certeza absoluta de que conseguirá comprar o imóvel (incerteza na obtenção de financiamento, etc.), é melhor optar por um contrato de caução, pois poderá rescindir isso mediante o pagamento de uma indenização.

Por outro lado, se o comprador tiver certeza de que vai comprar o imóvel, assinar um contrato de reserva impossibilitará o vendedor de vendê-lo a outra pessoa, mesmo que lhe seja oferecido mais dinheiro, por exemplo.

O melhor a se fazer em uma transação tão importante quanto a compra e venda de um imóvel é ser acompanhado por um profissional qualificado. Muitas vezes, a pressa para fechar a transação pode gerar verdadeiras dores de cabeça no futuro.