Cosa sapere prima di acquistare una casa come investimento in Spagna

Il settore immobiliare in Spagna rimane uno dei più redditizi, data la recente evoluzione dei prezzi delle case. Secondo gli ultimi dati di idealista , il prezzo medio di una casa in vendita ha raggiunto i 2.438 euro/m² a giugno 2025, un livello record, dopo un aumento del 14% nell'ultimo anno. Anche i prezzi degli affitti hanno raggiunto il picco storico, a 14,6 euro/m², con un aumento annuo di quasi il 10%. Nelle principali città come Madrid, Barcellona e Malaga, questi prezzi e aumenti sono ancora più pronunciati.

Investire nel settore immobiliare , sia per venderlo tra qualche anno sia per affittarlo, offre il potenziale per ottenere rendimenti elevati, ma, come ogni investimento, comporta dei rischi.

Se stai pensando di acquistare una casa come investimento , ecco cosa dovresti tenere in considerazione prima di effettuare l'acquisto.

Cosa sapere prima di acquistare una casa in Spagna come investimento

1. Posizione

La maggior parte degli esperti del settore e degli agenti immobiliari concorda sul fatto che la posizione sia uno dei fattori più importanti da considerare. Sebbene i prezzi siano generalmente più alti nelle zone ad alta domanda, come i centri città, questi immobili beneficiano di una domanda costante e il loro valore tende ad aumentare nel tempo.

Nei centri urbani spesso non c'è molto terreno disponibile per costruire nuove case, il che fa aumentare il prezzo delle case esistenti.

Concentratevi su aree con buoni servizi, collegamenti di trasporto, connettività e sviluppo urbano pianificato, evitando al contempo luoghi con problemi come abusivismo o progetti che potrebbero influire negativamente sulla qualità della vita.

Se intendi affittare l'immobile, considera anche il tipo di inquilino che intendi attrarre: famiglie, studenti, professionisti o turisti, poiché ognuno ha esigenze diverse.

2. Ricerca di mercato

Prima di decidere di acquistare un immobile come investimento, è essenziale condurre un'analisi approfondita del mercato immobiliare locale. Comprendere i prezzi attuali, i trend storici e le previsioni future aiuterà a determinare se l'opportunità è promettente o se il mercato è sopravvalutato.

Consulta fonti affidabili, come gli studi di Idealista, e prendi in considerazione la possibilità di chiedere consiglio a un agente immobiliare locale, che può fornirti spunti sui fattori pratici che potrebbero influenzare il tuo investimento.

3. Scegliere un mutuo

La maggior parte degli investitori si affida al finanziamento bancario per l'acquisto di immobili, rendendo la scelta del mutuo cruciale per massimizzare la redditività. Attualmente, gli istituti finanziari offrono una vasta gamma di opzioni, tra cui mutui a tasso fisso, variabile e misto.

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Valuta quale tasso di interesse si adatta meglio alle tue esigenze in base ai tuoi obiettivi di investimento. Se dai priorità alla stabilità, un mutuo a tasso fisso offre maggiore tranquillità a lungo termine, sebbene di solito comporti un tasso di interesse leggermente più alto. Al contrario, un mutuo a tasso variabile può essere vantaggioso se prevedi un calo dei tassi di interesse, ma comporta il rischio di potenziali aumenti.

Inoltre, considerate altri fattori come commissioni, prodotti obbligatori collegati (assicurazioni, carte di credito) e durata del prestito. Strumenti come idealista/mutui possono aiutare in questa analisi.

4. Rivedere la tassazione

Questo è particolarmente importante per gli investitori stranieri, poiché la gente del posto ha già familiarità con il funzionamento dell'Agenzia delle Entrate spagnola. L'acquisto e la vendita di immobili in Spagna sono soggetti a diverse imposte.

L'IVA è dovuta per l'acquisto di una casa di nuova costruzione. L'aliquota varia a seconda della tipologia di immobile: 21% per i locali commerciali, 10% per le nuove abitazioni e 4% per gli alloggi popolari. Questa imposta si applica anche a garage e annessi, a condizione che non superino i due posti auto per immobile.

Oltre all'IVA, sulle transazioni di nuova costruzione è dovuta l'imposta di bollo (AJD) . L'aliquota varia a seconda della Comunità Autonoma, in genere tra lo 0,5% e l'1,5% del prezzo di vendita.

Tuttavia, per gli immobili di seconda mano, l'IVA non è applicabile. È invece previsto il pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare (ITP), che varia a seconda della Comunità Autonoma, in genere dal 6% all'11%. Potrebbe inoltre essere applicata l'imposta di bollo (AJD).

Oltre a queste imposte, è opportuno considerare altri costi associati al processo di acquisto, come le spese notarili e le spese amministrative. È inoltre opportuno considerare le spese condominiali correnti per evitare sorprese, tra cui le spese condominiali, l'IBI (imposta patrimoniale) e le spese per la raccolta dei rifiuti .

D'altro canto, se si prevede di acquistare un immobile per rivenderlo tra qualche anno, è opportuno tenere presente che al momento della vendita saranno dovute delle tasse.

1. Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF): questa imposta è dovuta su qualsiasi plusvalenza, ovvero se l'immobile viene venduto a un prezzo superiore al prezzo di acquisto originale. La plusvalenza è tassata con aliquote che vanno dal 19% al 28%.
2. Imposta comunale sulle plusvalenze: questa imposta locale si applica all'incremento di valore del terreno tra l'acquisto e la vendita. Viene calcolata utilizzando il valore catastale, il numero di anni di proprietà e il coefficiente comunale.

5. Tipo di proprietà

Anche la scelta del tipo di casa da acquistare come investimento influenza direttamente la redditività futura. Ogni opzione presenta vantaggi e rischi:

• Nuove costruzioni : gli immobili di nuova costruzione richiedono meno manutenzione nei primi anni, il che li rende più facili da gestire e riduce i costi. Offrono inoltre una qualità superiore, una migliore efficienza energetica e garanzie da parte dello sviluppatore. Tuttavia, il prezzo al metro quadro è generalmente più alto e, in molti casi, gli acquirenti devono attendere diversi mesi, o addirittura anni, prima che l'immobile sia completato.
• Immobili di seconda mano : gli immobili di seconda mano sono generalmente più convenienti e consentono l'accesso a zone consolidate dove non si stanno più costruendo nuovi edifici. Spesso sono pronti per essere abitati o affittati immediatamente. Tuttavia, è importante considerare le condizioni dell'immobile, poiché potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione o riparazione, con potenziali ripercussioni sul budget.
• Progetto di ristrutturazione : questa opzione può offrire significative opportunità di rivalutazione se la ristrutturazione viene eseguita correttamente. Acquistare a un prezzo inferiore, migliorare l'immobile e poi venderlo o affittarlo per un rendimento maggiore è una strategia comune. Naturalmente, è necessario considerare anche i costi, la durata dei lavori, i requisiti di licenza e potenziali imprevisti.

6. Definire una strategia di investimento

Esistono diversi approcci possibili:

• Affitto tradizionale : acquisto a scopo di locazione per inquilini a lungo termine. Questo può offrire un reddito stabile e meno costi di gestione.
• Affitti per le vacanze : maggiore redditività per notte, ma maggiore volatilità, normative restrittive e maggiore gestione.
• Acquistare, ristrutturare e vendere rapidamente può comportare guadagni in conto capitale del 20-50% o perdite di denaro. Tutti i punti sopra menzionati devono essere presi in considerazione prima di procedere all'acquisto.

7. Valutare la redditività attesa e l'orizzonte temporale

Prima di investire, fate calcoli realistici sia del rendimento lordo che di quello netto . Il rendimento lordo si calcola dividendo il reddito annuo da locazione per il prezzo di acquisto e moltiplicando per 100. Tuttavia, il rendimento netto è ciò che conta davvero, poiché tiene conto di tutte le spese, tra cui rate del mutuo, tasse, spese condominiali, assicurazione, manutenzione e periodi di sfitto.

Definisci inoltre il tuo orizzonte temporale:

• Hai intenzione di tenere l'immobile in affitto per 10, 15 o più anni?
• Oppure vuoi ristrutturare e vendere tra tre o cinque anni?

Quanto più breve è l'orizzonte temporale dell'investimento, tanto più cruciale è effettuare l'acquisto giusto e tenere sotto controllo tutte le spese. È consigliabile evitare debiti eccessivi, nel caso in cui il mercato scenda e si abbia bisogno di vendere rapidamente.

Come tutti gli investimenti, l'acquisto di un immobile comporta rischi significativi. Ad esempio, negli ultimi anni il governo spagnolo è intervenuto nel settore degli affitti, rendendo più difficili gli sfratti e limitando l'offerta: un'arma a doppio taglio: una minore offerta può far salire i prezzi, ma le politiche future rimangono incerte.

Se si prevede di acquistare per affittare, è sempre consigliabile stipulareun'assicurazione contro i danni in caso di inadempienza dell'inquilino .