Was Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Investition in Spanien beachten sollten

Der Immobiliensektor in Spanien bleibt angesichts der jüngsten Entwicklung der Immobilienpreise einer der profitabelsten. Den neuesten Daten von idealista zufolge erreichte der Durchschnittspreis für eine zum Verkauf stehende Immobilie im Juni 2025 einen Rekordwert von 2.438 €/m², nachdem er im vergangenen Jahr um 14 % gestiegen war. Auch die Mietpreise haben mit 14,6 €/m² einen historischen Höchststand erreicht, was einem Anstieg von fast 10 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Großstädten wie Madrid, Barcelona und Málaga sind diese Preise und Wertzuwächse noch ausgeprägter.

Eine Investition in eine Immobilie – sei es zum Zwecke des Weiterverkaufs in einigen Jahren oder zur Vermietung – bietet das Potenzial für hohe Renditen, birgt wie jede Anlageform jedoch auch Risiken.

Wenn Sie den Kauf eines Eigenheims als Investition in Erwägung ziehen, sollten Sie vor dem Kauf Folgendes berücksichtigen.

Das sollten Sie vor dem Immobilienkauf als Investition in Spanien wissen

1. Standort

Die meisten Branchenexperten und Immobilienmakler sind sich einig, dass die Lage zu den wichtigsten Faktoren zählt. Obwohl die Preise in stark nachgefragten Gegenden wie in den Stadtzentren typischerweise höher sind, profitieren diese Immobilien von einer konstanten Nachfrage, und ihr Wert steigt im Laufe der Zeit tendenziell an.

In städtischen Zentren steht für den Bau neuer Häuser oft nicht genug Bauland zur Verfügung, was die Preise von Bestandsimmobilien in die Höhe treibt.

Konzentrieren Sie sich auf Gegenden mit einem ausgeprägten Dienstleistungsangebot, guten Verkehrsanbindungen, ausreichender Konnektivität und geplanten städtebaulichen Maßnahmen. Vermeiden Sie Standorte mit Problemen wie Hausbesetzungen oder Bauprojekten, welche die Lebensqualität negativ beeinflussen könnten.

Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, sollten Sie auch die Art der Mieter, die Sie ansprechen möchten, berücksichtigen, da etwa Familien, Studenten, Berufstätige oder Urlauber jeweils unterschiedliche Anforderungen haben.

2. Marktforschung

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, ist eine gründliche Analyse des lokalen Immobilienmarktes unerlässlich. Durch die Kenntnis der aktuellen Preise, der historischen Trends und der Zukunftsprognosen können Sie feststellen, ob die Gelegenheit vielversprechend oder der Markt überbewertet ist.

Konsultieren Sie zuverlässige Quellen, wie die Studien von idealista, und lassen Sie sich von einem Immobilienmakler vor Ort beraten. Ein Makler kann Ihnen Einblicke in praktische Faktoren geben, die Ihre Investition beeinflussen können.

3. Hypothek wählen

Die meisten Investoren nutzen für den Immobilienerwerb eine Bankfinanzierung. Daher ist die Wahl der Hypothek entscheidend für eine maximale Rentabilität. Finanzinstitute bieten derzeit eine Reihe von Optionen an, darunter Hypotheken mit festem, variablem und gemischtem Zinssatz.

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Beurteilen Sie anhand Ihrer Anlageziele, welcher Zinssatz am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Wenn Sie Wert auf Stabilität legen, dann bietet Ihnen eine Festhypothek langfristig mehr Sicherheit, ist aber in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden. Umgekehrt kann eine Hypothek mit variablem Zinssatz vorteilhaft sein, wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, sie birgt aber das Risiko potenzieller Zinserhöhungen.

Berücksichtigen Sie zusätzlich weitere Faktoren wie Gebühren, obligatorische Zusatzprodukte (Versicherungen, Kreditkarten) und die Kreditlaufzeit. Tools wie idealista/hipotecas können bei dieser Analyse helfen.

4. Besteuerung prüfen

Dies ist besonders für ausländische Investoren wichtig, da Einheimische bereits mit der Arbeitsweise der spanischen Steuerbehörde vertraut sind. Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt mehreren Steuern.

Beim Kauf eines Neubaus fällt Mehrwertsteuer an, wobei der Steuersatz von der Art der Immobilie abhängt: 21 % bei Gewerbeimmobilien, 10 % bei Neubauwohnungen und 4 % bei Sozialwohnungen. Diese Steuer gilt auch für Garagen und Nebengebäude, sofern diese nicht mehr als zwei Räumlichkeiten pro Immobilie umfassen.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer fällt bei Neubauten eine Stempelsteuer (AJD) an. Der Satz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und liegt in der Regel bei zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises.

Bei gebrauchten Immobilien fällt keine Mehrwertsteuer an. Stattdessen muss die Grunderwerbsteuer (ITP) entrichtet werden, die je nach Autonomer Gemeinschaft variiert und in der Regel 6 % bis 11 % beträgt. Darüber hinaus kann auch die Stempelsteuer (AJD) anfallen.

Neben diesen Steuern sollten auch andere mit dem Kauf verbundene Kosten berücksichtigt werden, wie etwa Notar- und Verwaltungsgebühren. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, auch die laufenden Immobilienkosten einzukalkulieren, darunter Gemeinschaftsgebühren, die Grundsteuer (IBI) und Kosten für die Müllentsorgung.

Alle Informationen finden Sie in unserem Artikel: Kosten beim Immobilienkauf in Spanien: Steuern und Gebühren im Jahr 2025

Wenn Sie hingegen planen, eine Immobilie zu kaufen, um sie in einigen Jahren wieder zu verkaufen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass beim Verkauf Steuern anfallen.

1. Einkommensteuer (IRPF): Diese Steuer wird auf jeden Kapitalgewinn erhoben, d. h. wenn die Immobilie für mehr als den ursprünglichen Kaufpreis verkauft wird. Der Gewinn wird mit Steuersätzen zwischen 19 % und 28 % besteuert.
2. Kommunale Kapitalertragssteuer: Diese lokale Steuer wird auf die Wertsteigerung des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf erhoben. Sie wird anhand des Katasterwerts, der Anzahl der Jahre im Besitz und des Gemeindekoeffizienten berechnet.

Alle Informationen zu den Steuern beim Immobilienverkauf finden Sie hier: Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienverkauf in Spanien 2025 an?

5. Immobilientyp

Die Wahl des Immobilientyps, den Sie als Investition erwerben, beeinflusst auch direkt die zukünftige Rentabilität. Jede Option birgt ihre Vorteile und Risiken:

• Neubauimmobilie: Neubauten erfordern in den ersten Jahren weniger Instandhaltung, lassen sich daher einfacher verwalten und senken die laufenden Kosten. Sie bieten zudem eine höhere Qualität, eine bessere Energieeffizienz und Bauträgergarantien. Allerdings ist der Quadratmeterpreis in der Regel höher, und Käufer müssen oft mehrere Monate oder sogar Jahre warten, bis die Immobilie fertiggestellt ist.
• Gebrauchtimmobilien: Gebrauchtimmobilien sind in der Regel günstiger und ermöglichen den Zugang zu etablierten Gebieten, in denen keine Neubauten mehr errichtet werden. Sie sind oft sofort bezugsfertig oder können auf der Stelle vermietet werden. Es ist jedoch wichtig, den Zustand der Immobilie zu berücksichtigen, da Renovierungen oder Reparaturen erforderlich sein können, die Ihr Budget belasten könnten.
• Sanierungsobjekt: Diese Option bietet bei fachgerechter Sanierung erhebliche Wertsteigerungsmöglichkeiten. Häufig wird die Immobilie zu einem günstigeren Preis gekauft, aufgewertet und anschließend mit höherem Ertrag verkauft oder vermietet. Natürlich müssen auch Kosten, Dauer der Arbeiten, Genehmigungspflichten und mögliche unvorhergesehene Probleme berücksichtigt werden.

6. Anlagestrategie definieren

Es gibt mehrere mögliche Ansätze:

• Traditionelle Vermietung: Eine Immobilie zu kaufen, um sie langfristig zu vermieten, kann ein stabiles Einkommen und weniger Verwaltungsaufwand bieten.
• Ferienvermietungen: Diese Option bietet eine höhere Rentabilität pro Übernachtung, aber auch eine größere Volatilität, restriktive Vorschriften und mehr Verwaltung.
• Kaufen, Renovieren und Wiederverkaufen: Mit dieser Möglichkeit können Sie schnell Wertzuwächse von 20–50 % erzielen oder aber auch Ihr investiertes Geld verlieren. Alle oben genannten Punkte sollten vor dem Kauf berücksichtigt werden.

7. Erwartete Rentabilität und Zeithorizont beurteilen

Berechnen Sie vor einer Investition realistisch sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite. Die Bruttorendite wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert werden. Entscheidend ist jedoch die Nettorendite, da diese alle Kosten wie Hypothekenzahlungen, Steuern, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Instandhaltungskosten und Leerstandszeiten berücksichtigt.

Definieren Sie außerdem Ihren Zeithorizont:

• Möchten Sie die Immobilie 10, 15 Jahre oder länger vermieten?
• Oder möchten Sie renovieren und in drei oder fünf Jahren verkaufen?

Je kürzer Ihr Anlagehorizont ist, desto wichtiger ist es, die richtige Kaufentscheidung zu treffen und alle Ausgaben unter Kontrolle zu halten. Es ist ratsam, eine übermäßige Verschuldung zu vermeiden, für den Fall, dass der Markt einbricht und Sie schnell verkaufen müssen.

Wie alle Investitionen birgt auch der Immobilienkauf erhebliche Risiken. So hat beispielsweise die spanische Regierung in den letzten Jahren in den Mietsektor eingegriffen, wodurch Zwangsräumungen erschwert wurden und das Angebot eingeschränkt ist – ein zweischneidiges Schwert: Ein geringeres Angebot kann die Preise in die Höhe treiben, aber die zukünftige Politik bleibt ungewiss.

Wenn Sie eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung erwerben möchten, dann ist es stets ratsam, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.