Qué saber antes de comprar una vivienda como inversión

El sector inmobiliario es uno de los más rentables, si se tiene en cuenta la evolución en los precios de las casas. Según los últimos datos de idealista, el precio medio de la vivienda en venta alcanzó los 2.438 euros/m2 en junio de 2025 (máximo histórico). A esta cifra se llegó tras subir un 14% en el último año. El alquiler también se encuentra en máximos, con 14,6 euros/m2, después de una subida interanual cercana al 10%. En las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona o Málaga, estos precios e incrementos todavía son más notables.

Invertir en el sector inmobiliario, ya sea comprando para vender en unos años o para después alquilar, augura altas rentabilidades, aunque como cualquier inversión, tiene asociado su riesgo.

Si estás pensando en comprar una casa como inversión, te contamos qué debes tener en cuenta antes de efectuar la operación.

Qué saber antes de comprar una vivienda como inversión

1. Ubicación

La mayoría de expertos del sector y agentes inmobiliarios coinciden en que la ubicación es uno de los factores a considerar más relevantes. Si bien es cierto que los precios en zonas con alta demanda suelen ser elevados, por ejemplo, el centro de las ciudades, estas propiedades poseen un público constante y los precios tienden a subir.

En los centros urbanos no suele quedar mucho suelo disponible para edificar nuevas viviendas y eso hace que las casas existentes suban de precio. 

Prioriza zonas con buenos servicios, transporte, conexiones, futuro desarrollo urbanístico y sin problemas como ocupaciones o proyectos planeados que puedan afectar la calidad de vida de la zona.

Además, en caso de que vayas a destinar la vivienda al alquiler, debes evaluar el perfil de inquilino que buscas: familias, estudiantes, profesionales o alquiler vacacional. Cada perfil exige necesidades distintas de vivienda.

2. Estudio de mercado

Antes de lanzarte a comprar una propiedad como inversión, es fundamental realizar un estudio exhaustivo del mercado inmobiliario en la zona que te interesa. Conocer los precios, la evolución histórica y las previsiones futuras ayudará a identificar si estás ante una oportunidad o si el mercado está sobrevalorado.

Consulta fuentes fiables como los estudios de idealista. También puede ser aconsejable contar con la orientación de un agente inmobiliario experto en la zona, ya que conocen aspectos prácticos que podrían influir en la inversión.

3. Elegir hipoteca

La mayoría de los inversores recurren a la financiación bancaria para adquirir propiedades. Por ello, escoger la hipoteca adecuada es clave para maximizar la rentabilidad. Actualmente, las entidades financieras ofrecen múltiples opciones: tipos fijos, variables o mixtos.

Si quieres ayuda con tu hipoteca, pincha aquí.

Analiza qué tipo de interés te conviene más según tus objetivos. Si buscas estabilidad, una hipoteca a tipo fijo puede darte mayor tranquilidad a largo plazo, aunque suelen tener un interés algo superior. Por otro lado, las hipotecas variables podrían beneficiarte si prevés que los tipos de interés bajarán en el futuro, pero asumes el riesgo de posibles incrementos.

Además, no olvides considerar otros factores como las comisiones, los productos vinculados obligatorios (seguros, tarjetas) y la duración del préstamo. Para ello también puede elegir a idealista/hipotecas.

4. Revisar la fiscalidad

Esto es especialmente importante para inversores extranjeros, ya que los españoles ya conocemos cómo se las gasta Hacienda. La compraventa de viviendas en España está sujeta a varios tributos.

Al adquirir una vivienda de obra nueva, es obligatorio pagar IVA, cuyo porcentaje depende del tipo de inmueble: un 21% en el caso de locales comerciales, un 10% para viviendas nuevas y un 4% si se trata de viviendas de protección oficial. Este impuesto también cubre garajes y anexos, siempre que no superen las dos plazas por vivienda.

Además del IVA, en la compraventa de obra nueva se debe abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya cuantía varía según la Comunidad Autónoma: habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta.

En cambio, si la propiedad es de segunda mano, no se aplica el IVA, pero sí se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de la Comunidad Autónoma y suele situarse entre el 6% y el 11%. A este impuesto se suma, nuevamente, el AJD.

A estos tributos hay que añadir otros gastos asociados al proceso de compraventa, como los honorarios notariales y los gastos de gestión. Asimismo, conviene considerar los costes asociados a la vivienda para evitar sorpresas: las cuotas de la comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basuras.

Tienes toda la información en este artículo: Gastos e impuestos por la compra de una vivienda en 2025, ¿cuáles son?

Por otro lado, si se quiere comprar una casa para después venderla en unos años, hay que saber que al vender hay que pagar impuestos

1. IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Se paga si se obtiene una ganancia patrimonial (es decir, si se vende por más de lo que costó). El importe tributa en función del beneficio, con tipos que van del 19 al 28%.
2. Plusvalía municipal: Este impuesto local grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la venta. Se calcula según el valor catastral, los años de propiedad y el coeficiente municipal.

Tienes la información completa sobre los tributos que gravan la venta de vivienda aquí: Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2025, ¿cuáles son?

5. Vivienda nueva, de segunda mano o a reformar

Elegir el tipo de vivienda que vas a adquirir como inversión también influye de forma directa en la rentabilidad futura. Cada opción tiene sus ventajas y riesgos:

• Obra nueva: Requiere menos mantenimiento en los primeros años, lo que facilita su gestión y reduce costes. Además, cuenta con mejores calidades, eficiencia energética y garantías del promotor. No obstante, su precio por metro cuadrado suele ser más elevado y en muchas ocasiones hay que esperar varios meses (incluso años) hasta que la vivienda esté terminada.
• Vivienda de segunda mano: Habitualmente más asequible y permite entrar en zonas más consolidadas donde ya no se construye. Muchas veces está lista para habitar o alquilar de forma inmediata. Sin embargo, hay que prestar atención al estado del inmueble, ya que podría requerir reformas o reparaciones que afecten al presupuesto.
• Casa a reformar: Esta opción puede ofrecer grandes oportunidades de revalorización si se acierta con la reforma. Comprar más barato, mejorar el inmueble y vender o alquilar por un precio más alto es una estrategia habitual. Eso sí, hay que tener en cuenta el coste, la duración de la obra, las licencias y posibles imprevistos.

6. Define una estrategia de inversión

Existen varios enfoques posibles:

• Alquiler tradicional: Compras para alquilar a inquilinos a largo plazo. Esto puede ofrecer ingresos estables, y una menor gestión.
• Alquiler turístico: Mayor rentabilidad por noche, pero mayor volatilidad, normas restrictivas y más gestión.
• Comprar, reformar y vender rápido puede ser sinónimo de  plusvalías del 20–50%, o de perder dinero. Se deben tener en cuenta todos los puntos anteriores antes de llevar a cabo la adquisición. 

7. Evalúa la rentabilidad esperada y el  horizonte temporal

Antes de invertir, haz cálculos realistas sobre la rentabilidad bruta y neta que puedes obtener. La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el ingreso anual del alquiler entre el precio de compra de la vivienda y multiplicando por 100. Pero la rentabilidad neta es la que realmente importa: incluye todos los gastos (hipoteca, impuestos, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin inquilino, etc.).

Además, define tu horizonte temporal:

• ¿Vas a mantener la vivienda alquilada durante 10, 15 o más años?
• ¿O quieres reformar y vender en tres o cinco años?

Cuanto más corto sea el horizonte, más importante será acertar con la compra y controlar bien todos los gastos. Conviene no endeudarse en exceso, por si el mercado cae y se necesita vender rápido.

Como todas las inversiones, comprar un inmueble conlleva un gran riesgo. Por ejemplo, en los últimos años el Gobierno de España ha metido el pie en el sector del alquiler, dificultando los desahucios y reduciendo la oferta, lo que puede ser un arma de doble filo. Menos oferta, precios más altos. ¿Pero con qué nos sorprenderán en el futuro? 

Cabe destacar que, en caso de que se vaya a comprar para alquilar, siempre es aconsejable contratar un seguro de impago.