Na segunda-feira, dia 17, entrou em vigor a nova lei de crédito habitação, um regulamento que chegou tarde, com muitas mudanças e um artigo que está a gerar incertezas no setor imobiliário. Trata-se do artigo 20 que permite aos estrangeiros que solicitam um crédito habitação em Espanha substituir o euro pela sua moeda local, em qualquer altura. Os notários e peritos da indústria advertem que poderia reduzir o número de créditos habitação concedidos e, consequentemente, o número de compras e vendas de estrangeiros fora da zona euro.
Especificamente, o artigo 20 da Lei do Crédito Imobiliário permite que futuros créditos habitação estrangeiros, de países não pertencentes à Zona Euro, possam ser convertidos noutra moeda através de dois casos específicos:
- A moeda na qual o mutuário recebe a maior parte do rendimento ou tem a maior parte dos ativos para reembolsar o empréstimo, tal como indicado na altura da avaliação de solvência mais recente, relativa ao contrato de empréstimo.
- A moeda do país ao qual a pessoa se mudou por motivos de trabalho. Por exemplo, se for para a Índia ou para a China, pode pedir que as quotas sejam passadas em rupias ou yuan.
Fernando Encinar, chefe de estudos do idealista, aponta que este é "um grande obstáculo para a concessão de crédito habitação a estrangeiros que não fazem parte da zona euro. Com a nova lei, o cliente tem o direito de solicitar que, a qualquer momento, o empréstimo seja convertido na sua moeda local, o que implica um risco a nível das taxas de cambio que não está contemplado no preço dos produtos dos bancos que operam em Espanha e que envolveria uma elevada complexidade técnica”.
Mas, além disso, o artigo 20 traz outra novidade e é que, se o banco não atender ao pedido do solicitante do crédito, será determinada, como diz a lei, "a nulidade das cláusulas multidivisas", de modo que se considera que o empréstimo foi concedido desde o início na moeda na qual o solicitante recebe a maior parte dos seus rendimentos.
"A grande diferença com os créditos habitação multidivisas é que nestes se define a priori as moedas entre as quais o mutuário pode alternar, enquanto que na nova lei se descobre que as moedas não são limitadas, mas que dependem de onde o solicitante trabalha ou onde se desloca por trabalho, ao pedir para passar os pagamentos do crédito à moeda de um país", destaca Juan Villén, responsável pelo idealista/hipotecas.
Fontes de um dos principais bancos espanhóis asseguram ao idealista/news que estão à espera que o Ministério da Economia ou que o Banco de Espanha clarifiquem em que consiste este artigo. Salientam que a sua redacção é muito confusa e difusa, embora excluam que tenham muitos pedidos de estrangeiros que solicitam uma mudança de moeda.
A Associação Hipotecária Espanhola (AHE) também destaca a falta de informação no artigo 20. "É digno de nota que não diz nada sobre a conversão a fazer sobre a taxa de juros, ou seja, o preço e as novas condições do empréstimo, e não deve ser tomado como certo que estes serão os mesmos", acrescentam.
A AHE destaca principalmente dois grupos aos quais esta regra se aplicaria:
- Os espanhóis que tenham contratado ou vão contratar em moeda estrangeira (geralmente francos suíços ou ienes japoneses) e tenham adquirido uma propriedade em Espanha (estes são os casos que têm judicializado o debate sobre este tipo de empréstimo).
- Estrangeiros que tenham contratado ou venham a contratar na sua moeda local (não euros) um empréstimo na Espanha para adquirir um imóvel na Espanha.
Como afetará o mercado imobiliário
Embora o número de transações abrangidas pelo artigo 20 seja muito reduzido no conjunto do mercado, os notários e os bancos estão expetantes. Alguns bancos podem até mesmo parar de financiar este tipo de crédito habitação, de acordo com fontes consultadas pelo idealista/news. A AHE ressalta que "não há nada que sugira que a sua importância aumentará no futuro imediato".
Apesar de que o número de empréstimos a estrangeiros seja pequeno em comparação com o total, a verdade é que, desde 2013, aumentou de 10.315 a 23.090 créditos, atribuídos em 2018. O único organismo que oferece publicamente dados sobre créditos habitação concedidos a estrangeiros é o Colégio de Registradores. Em 2018, 6,6% do total de empréstimos concedidos para comprar uma casa correspondeu a estrangeiros, em comparação com 93,3% para os espanhóis. Por outras palavras, 23.090 novos créditos habitação foram atribuídos a estrangeiros, de um total de 346.366 empréstimos.
No total dos empréstimos a estrangeiros, os romenos são a nacionalidade com maior peso, com 11,79% do total dos créditos habitação. Esta é uma nacionalidade que, no entanto, no peso da compra de habitação por estrangeiros em 2018, ocupa a sexta posição. Portanto, é uma nacionalidade que recorre ao financiamento hipotecário com uma propensão muito mais elevada que as restantes, e que poderia ter problemas para obter esse mesmo financiamento com a nova lei porque este país não faz parte da zona euro.
O mesmo acontece com os britânicos, que ocupam o segundo lugar com 8,54% (15,54% nas compras de casa própria), e para os chineses, que ocupam o terceiro lugar com 7,80% (3,94% nas compras de casa própria).
Seguem-se os italianos com 5,47% (5,38% na compra de casa) e franceses com 5,33% (7,39% na compra de casa).
Por Comunidade Autónoma, as que apresentaram a maior percentagem do total nacional de créditos habitação de estrangeiros, em 2018, foram a Catalunha (20,97%), Valência (19,69%), Andaluzia (17,17%) e Madrid (14,59%). As restantes Comunidades Autónomas apresentaram resultados inferiores a 10%, dando origem aos maiores montantes nas Ilhas Baleares (7,26%) e nas Ilhas Canárias (6,03%). As principais nacionalidades na compra de habitação em Espanha caraterizam-se por altos níveis de renda per capita, proporcionando menores necessidades de financiamento, como pode ser visto nos resultados da contratação de créditos habitação.