Luni, 17 iunie 2019, o nouă lege privind ipotecile a intrat în vigoare în Spania, târziu și cu multe schimbări, cum ar fi un articol care generează o mare nesiguranță în sectorul imobiliar spaniol. Acesta este articolul 20, care permite nerezidenților care solicită un împrumut ipotecar în Spania să îl schimbe din euro în moneda locală în orice moment.
Notarii și experții din industrie avertizează că acest lucru ar putea reduce numărul de credite ipotecare acordate și, prin urmare, înseamnă mai puține achiziții de proprietăți din partea cetățenilor străini din afara zonei euro.
În mod specific, articolul 20 din Legea privind Creditele Imobiliare (Ley de Crédito Inmobiliario) permite ca orice credit ipotecar viitor care este obținut de către cetățeni străini din țări din afara zonei euro, precum SUA și Marea Britanie, să își schimbe ipoteca într-o altă monedă în două cazuri specifice :
- În cazul în care moneda în care împrumutatul primește cea mai mare parte a venitului sau are cele mai mari bunuri pentru rambursarea împrumutului nu este euro, așa cum este indicat în momentul celei mai recente evaluări a creditului pentru contractul de împrumut.
- În cazul în care moneda țării în care persoana se mută cu munca nu este euro. De exemplu, dacă este India sau China, se poate solicita rambursarea taxelor în rupii sau yuani.
Fernando Encinar, șeful departamentului de cercetare al idealista, subliniază că acesta este un "obstacol major în acordarea creditelor ipotecare străinilor care nu fac parte din zona euro. Prin această nouă lege, clientul are dreptul să solicite ca în orice moment ca ipoteca să fie convertită în moneda locală a acestuia, ceea ce implică un risc la cursul de schimb care nu este prevăzut pentru stabilirea prețurilor produselor băncilor care operează în Spania și ar implica un nivel ridicat de complexitate tehnică ".
Articolul 20 aduce, de asemenea, o altă caracteristică nouă pentru obținerea unui credit ipotecar în Spania, și anume că, dacă banca nu respectă solicitarea clientului, legea spune că va fi determinată "nulitatea clauzelor multi-monedă". Aceasta înseamnă că împrumutul va fi considerat ca fiind acordat în moneda în care clientul primește de la bun început partea cea mai importantă a venitului.
"Marea diferență cu creditele ipotecare multi-monedă din Spania este că înainte monedele cu care debitorul putea să jongleze erau clar definite, în timp ce prin noua lege monedele nu mai sunt limitate", spune Juan Villén, manager al serviciului idealista/hipotecas ". Depinde de locul în care lucrează solicitantul sau de locul în care acesta se va muta cu locul de muncă pentru a putea solicita ca plățile ipotecare să fie transferate în moneda țării respective."
Surse din cadrul uneia dintre principalele bănci din Spania au asigurat idealista/news că așteaptă ca Ministerul Economiei sau Banca Spaniei să clarifice în mod corespunzător ce reprezintă acest articol. Acestea subliniază că formularea este foarte confuză și difuză, deși nu se așteaptă să aibă multe cereri din partea cetățenilor străini care să solicite să schimbe moneda rambursărilor ipotecare.
Asociația spaniolă a creditelor ipotecare (Asociación Hipotecaria Española sau AHE) subliniază, de asemenea, lipsa de informații din articolul 20. "Trebuie remarcat faptul că nu se spune nimic despre rata dobânzii la care se face conversia, adică prețul și noile condiții ale împrumutului și nu ar trebui să se considere că vor fi aceleași ".
AHE evidențiază două grupuri principale cărora li se aplică această regulă:
- Cetățenii spanioli care au sau urmează să obțină o ipotecă în valută (de obicei franci elvețieni sau yeni japonezi) și au achiziționat o proprietate în Spania (acestea sunt cazurile care au dominat dezbaterea privind acest tip de împrumut).
- Cetățenii străini care au deja sau vor primi un credit ipotecar în moneda lor locală (nu euro) pentru a cumpăra proprietăți în Spania.
Cum va afecta noua lege piața imobiliară din Spania
Deși numărul tranzacțiilor afectate de articolul 20 este foarte mic pe piață în ansamblu, notarii și băncile se află în aștept. Unele bănci ar putea chiar să oprească finanțarea acestui tip de credite ipotecare, potrivit unor surse consultate de idealista/news. AHE subliniază că "nu există nimic care să sugereze că importanța acesteia va crește în viitorul imediat".
Numărul de împrumuturi acordate cetățenilor străini de către băncile spaniole este, de asemenea, foarte mic, însă, acesta s-au dublat din 2013 de la 10.315 la 23.090 de credite ipotecare în 2018. Singurul organism care oferă în mod public date privind creditele ipotecare acordate străinilor este Colegiul Registratorilor din Spania. În 2018, 6,6% din totalul împrumuturilor acordate pentru a cumpăra o casă au fost acordate cetățenilor străini și 93,3% spaniolilor. Cu alte cuvinte, au fost semnate 23.090 de ipoteci noi pentru străini dintr-un total de 346.366 împrumuturi, mai mult decât oricând.
În cadrul numărului total de împrumuturi acordate cetățenilor străini din Spania, românii sunt naționalitatea cu cea mai mare pondere, cu 11,79% din totalul creditelor ipotecare. Cu toate acestea, românii sunt pe locul șase în clasamentul numărului de proprietăți achiziționate în țară de către non-spanioli. Prin urmare, putem deduce că este o naționalitate care recurge cel mai des la finanțarea ipotecară, mai mult decât restul, și că se pot confrunta cu mai multe probleme atunci când finanțează o achiziție de bunuri cu noua lege ipotecară, deoarece România nu face parte din zona euro.
Același lucru este valabil și pentru britanici, al doilea mare client al creditelor ipotecare spaniole, cu 8,54% (și 15,54% din achizițiile de locuințe în rândul cetățenilor străini din Spania). Pe locul trei, sunt chinezii cu 7,80% (3,94% pentru achizițiile de locuințe).
Apoi, urmează italienii cu 5,47% (5,38% pentru achizițiile de locuințe) și francezii cu 5,33% (7,39% pentru achizițiile de locuințe).
După Comunitatea Autonomă, regiunile Spaniei cu cea mai mare pondere din totalul național al creditelor ipotecare imobiliare solicitate de către cetățeni străini în 2018 au fost Catalonia (20,97%), Valencia (19,69%), Andaluzia (17,17%) și Madrid (14,59%). Restul comunităților autonome au obținut rezultate sub 10%, cele mai mari fiind Insulele Baleare (7,26%) și Insulele Canare (6,03%). Naționalitățile care cumpără cele mai multe case în Spania au, în general, niveluri ridicate de venit pe cap de locuitor, având nevoi de finanțare mai mici, după cum se arată în datele de obținere a creditelor ipotecare pentru locuințe.
Credite ipotecare în Spania pentru nerezidenți din partea idealista/hipotecas