Na compra de imóveis fora do plano em Espanha, é normal fazer um adiantamento de 30 a 40% em prestações, sendo que o restante é pago no final, antes da escritura notarial.
Em relação aos adiantamentos, estes são estruturados como pagamentos regulares por fases, feitos à construtora. No entanto, comprar fora do plano tem riscos inerentes, uma vez que, efetivamente, se faz um pagamento sobre um imóvel que ainda está em construção ou cuja construção ainda nem sequer começou. Existe o risco de que o empreendimento não esteja concluído a tempo, de que não se chegue a construir, ou de que a construtora apresente um processo de falência. Nesse caso, o depósito do comprador ficaria em risco.
Por esta razão, a Lei 20/2015, e outras, foram promulgadas criando "garantias bancárias" (ou apólices de seguro) que asseguram todos os pagamentos da fase intermédia. As garantias bancárias são obrigatórias e devem ser disponibilizadas gratuitamente a todos os compradores de imóveis novos.
Estas garantias são uma questão complexa que foi consideravelmente abreviada para facilitar a sua compreensão. Esta publicação, portanto, não deve ser considerada um substituto do aconselhamento jurídico profissional.
Definição
As garantias bancárias em Espanha são um instrumento jurídico concebido para garantir os depósitos dos compradores de imóveis fora do plano, caso os seus imóveis não sejam entregues a tempo ou caso a construtora declare falência. As garantias bancárias também funcionam como redes de segurança para os compradores em casos graves, como por exemplo, o surto global de um vírus que cause o caos financeiro.
Importância
- Se uma construtora declarar falência, as garantias bancárias protegem todos os pagamentos das suas fases.
- Se a construção não estiver concluída a tempo, ou não estiver de todo concluída, os seus depósitos estão garantidos, tendo direito a um reembolso total acrescido de juros legais.
Que montantes são cobertos por garantias bancárias?
- Depósito inicial de garantia (reserva paga à agência imobiliária ou à construtora, normalmente no valor de 6.000 euros) que retira o imóvel do mercado.
- Todos os pagamentos intermédios ou faseados, bem como o IVA aplicável pago sobre os referidos montantes.
- Para além disso, tem ainda direito aos juros legais sobre o montante garantido.
A partir de que momento é válida uma garantia bancária?
Apenas a partir do momento em que uma construtora obtém uma licença de construção da Câmara Municipal onde está localizado o empreendimento. Os pagamentos efetuados antes de a obterem não são assegurados.
Qual é a validade de uma garantia bancária?
Idealmente, a garantia bancária deve ser válida até que a construtora obtenha a chamada Licença de Habitabilidade.
No entanto, as recentes alterações na lei significam que agora expiram dois anos a partir do momento em que a construtora viola o contrato, sem que o comprador exerça o seu direito de rescindir o contrato e solicitar um reembolso. Resumindo, as garantias bancárias têm agora uma data de expiração.
Anulação da garantia bancária
As garantias bancárias tornam-se nulas quando uma ou mais das seguintes condições são satisfeitas:
- A partir do momento em que a construtora obtém uma Licença de Habitabilidade do departamento de planeamento de uma Câmara Municipal.
- A construtora coloca o imóvel novo à disposição do comprador (como uma entrega física) e notifica-o, ou ao seu representante, por carta registada de entrega.
- Se um comprador se recusar comparecer perante um Notário Público quando está legalmente obrigado a fazê-lo.
O comprador tem de pagar as garantias bancárias?
Não, por lei, estas devem ser pagas pela construtora.
Conselhos profissionais
- Aconselhamos-te a não pagar qualquer montante para propriedades fora do plano antes de que a construtora obtenha uma Licença de Habitabilidade, já que, até esse momento, os fundo não são assegurados.
- Os compradores, ou os seus representantes legais, devem salvaguardar sempre cópias físicas das garantias bancárias. Após a conclusão, é-lhes exigido a sua devolução.