Расторжение договоров долгосрочной аренды и "молчаливое продление"

Что происходит с арендой в Испании? / Gtres
Что происходит с арендой в Испании? / Gtres
10 апреля 2019, Larraín Nesbitt Abogados

Испания недавно внесла поправки в свои законы об аренде в марте 2019 года, в большинстве случаев в ущерб арендодателям, создав серьезные юридические обязательства, о которых арендодатели должны быть остро осведомлены. Один из вопросов, который важно понять, что происходит с долгосрочной аренды, когда она закончится.

Большинство арендодателей ошибочно полагают, что по истечении обязательных пяти лет (или семи, для юридических лиц) договор аренды автоматически расторгается – грубая ошибка. Если ничего не сделано, автоматическое продление долгосрочной аренды действует по закону (известный как "молчаливое обновление" или prórroga tácita, на испанском языке). Идея заключается в том, чтобы еще больше защитить и укрепить права арендаторов.

Периоды молчаливого обновления

Для всех долгосрочных договоров аренды или после 6 марта 2019 года:

  • Если арендодателем является физическое лицо, молчаливое продление добавляет дополнительные 3 года к аренде, делая общую продолжительность долгосрочного аренды 8 лет.
  • Если арендодатель является юридическим лицом (т. е. компаниями), молчаливое продление добавляет дополнительные 3 года к аренде. Оформление долгосрочной аренды общей продолжительностью 10 лет.

Возьмем пример договора, подписанного 10 марта 2019 года частным арендодателем. Если к 2024 году арендодатель не предпримет никаких действий, контракт будет автоматически продлен еще на 3 года до 9 марта 2027 года.

Как избежать этого продления?

Адвокат должен составить официальное уведомление о расторжении договора и вручить его арендатору в течение установленного срока. Это должно быть сделано с уведомлением за 2 месяца, если арендодатель является физическим лицом, и с уведомлением за 4 месяца, если арендодатель является юридическим лицом (т. е. компанией).

Я пытаюсь продать недвижимость. Как это повлияет на меня?

Это влияет. В соответствии с новыми изменениями в законодательстве Испании об аренде любой покупатель, приобретающий недвижимость, должен соблюдать весь срок действия ранее заключенного договора аренды до его окончания. Это означает, что покупателю может потребоваться несколько лет, прежде чем он сможет получить вакантное владение. Излишне говорить, что у большинства покупателей нет терпения мириться с этим, ставя заслон на любую сделку с домом.

Только по этой причине настоятельно рекомендуется, чтобы арендодатели пользовались услугами адвоката перед подписанием любого договора аренды в Испании. Существует много различных типов договоров аренды, и некоторые из них будут блокировать вас в 8 - или 10-летний контракт, если вы не помните.

Тем не менее, всегда есть законные способы обойти такие досадные вопросы. Поговорите с адвокатом, который может помочь вам предотвратить такие дела, чтобы они не поставили под угрозу продажу вашего дома.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista