Beendigung langfristiger Mietverträge und „stillschweigende Verlängerung“

Spanisches Mietrecht: Was passiert nach Ablauf der Vertragslaufzeit? / Gtres
Spanisches Mietrecht: Was passiert nach Ablauf der Vertragslaufzeit? / Gtres

Im März 2019 wurde das spanische Mietrecht geändert – und zwar in den meisten Fällen zum Nachteil der Vermieter. Die Gesetzesänderungen schaffen ernsthafte rechtliche Verpflichtungen, deren sich die Vermieter bewusst sein sollten. Eines der wichtigsten Themen, die jeder Vermieter verstehen sollte, ist, was mit einem langfristigen Mietverhältnis passiert, wenn die Laufzeit endet.

Die meisten Vermieter gehen fälschlicherweise davon aus, dass der Mietvertrag nach Ablauf der vorgeschriebenen fünf Jahre (bei juristischen Personen nach sieben Jahren) automatisch aufgelöst wird – ein großer Irrtum. Wenn nichts unternommen wird, kommt bei den langfristigen Mietverträgen gesetzlich eine automatische Verlängerung zur Anwendung (im Juristenjargon als „stillschweigende Verlängerung“ oder prórroga tácita auf Spanisch bekannt). Das Ziel dahinter ist, die Rechte der Mieter weiter zu schützen und zu stärken.

Stillschweigende Verlängerung: Dauer

Für alle langfristigen Mietverträge, die am oder nach dem 6. März 2019 abgeschlossen wurden:

  • Wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, wird der Mietvertrag durch die stillschweigende Verlängerung um weitere 3 Jahre verlängert, so dass die Gesamtdauer eines langfristigen Mietvertrages 8 Jahre beträgt.
  • Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person (z. B. ein Unternehmen), wird der Mietvertrag durch die stillschweigende Verlängerung um weitere 3 Jahre verlängert. Die Gesamtdauer eines langfristigen Mietverhältnisses beträgt somit 10 Jahre.

Nehmen wir als Beispiel einen Mietvertrag, der am 10. März 2019 von einem privaten Vermieter unterzeichnet wurde. Wenn der Vermieter bis 2024 nichts unternimmt, verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere 3 Jahre bis zum 9. März 2027.

Wie kann die stillschweigende Verlängerung vermieden werden?

Sie müssen Ihren Anwalt damit beauftragen, ein formelles Kündigungsschreiben aufzusetzen und es Ihrem Mieter per Einschreiben innerhalb einer bestimmten Frist zustellen lassen. Diese Frist beträgt 2 Monate, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und 4 Monate, wenn der Vermieter eine juristische Person (d. h. ein Unternehmen) ist.

Ich möchte meine Immobilie verkaufen. Wie wirkt sich die Gesetzesänderung auf meine Pläne aus?

Diese Änderung im spanischen Mietrecht betrifft Sie, denn ab sofort muss der Käufer, der eine Immobilie erwirbt, die gesamte Laufzeit eines bereits bestehenden Mietvertrags bis zum Ende einhalten. Das bedeutet, dass ein Käufer u. u. mehrere Jahre warten muss, bis er frei über die Immobilie verfügen kann. Es scheint fast überflüssig darauf hinzuweisen, dass die meisten Käufer wohl nicht diese Geduld haben werden, was sich auf das Immobiliengeschäft auswirken wird.

Schon allein aus diesem Grund wird dringend empfohlen, dass sich alle Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages in Spanien rechtlich beraten lassen. Es gibt viele verschiedene Arten von Mietverträgen in Spanien und wenn Sie nicht aufpassen, werden Sie schnell an einen 8- oder 10-Jahres-Vertrag gebunden.

Allerdings gibt es immer rechtliche Möglichkeiten, solche Probleme zu umgehen. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, damit dem Verkauf Ihrer Immobilie nichts im Wege steht.

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