Änderungen im spanischen Mietrecht und neuer Wohnungspreisindex

José Luis Ábalos, spanischer Minister für Entwicklung / Gtres
José Luis Ábalos, spanischer Minister für Entwicklung / Gtres
14 März 2019, Redaktion

Bei der letzten Sitzung des Consejo de Ministros der aktuellen Legislaturperiode wurde ein neues Gesetz zur Reform des spanischen Mietmarktes verabschiedet. Die neue Regelung enthält praktisch alle Maßnahmen der vorherigen Verordnung, wie z. B. die Verlängerung der Vertragsdauer. Dazu kommt, dass die Erhöhung der Mieten an den Verbraucherpreisindex gekoppelt wird sowie die Schaffung eines Wohnungspreisindex.

Das Gesetz tritt in Kraft, sobald es im Boletín Oficial del Estado (BOE) veröffentlicht wird und muss erneut vom Abgeordnetenkongress bestätigt werden. Diesmal wird dafür die Ständige Vertretung verantwortlich sein, da das Parlament am 5. März aufgrund der Wahlen am 28. April aufgelöst wurde. Die Vertretung hat 30 Arbeitstage Zeit, um die Gesetzesänderung anzunehmen.

Hier fassen wir die Gesetzesänderungen bezüglich der Vermietung von Wohnraum zusammen.

Der Teil des Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), der die Mietverträge betrifft:

  • Die Dauer der obligatorischen Verlängerung von Mietverträgen wird von drei (3) auf fünf (5) Jahre erhöht. Die stillschweigende Verlängerung wird für natürliche Personen von einem (1) auf drei (3) Jahre erhöht, es sei denn, der Vermieter oder der Mieter bekunden ihren Willen, den Vertrag nicht zu verlängern.
  • Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person, so beträgt die Mindestdauer des Mietvertrages sieben (7) Jahre und die Dauer der stillschweigenden Verlängerung drei (3) Jahre.
  • Die Erhöhung der Miete ist während der Vertragslaufzeit (5 Jahre) an den Verbraucherpreisindex gebunden.
  • Zusätzliche Bürgschaften, neben der Kaution (ein Monat), werden auf zwei (2) Monate begrenzt, mit Ausnahme von langfristigen Verträgen.
  • Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigen möchte, wenn der Vertrag oder eine seiner Verlängerung abgelaufen ist – d. h. nach mindestens 5 Jahren, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist oder nach 7 Jahren, wenn es sich um eine juristische Person handelt –, muss er dies dem Mieter mindestens vier (4) Monate im Voraus mitteilen. Wenn der Mieter ausziehen will, muss er mit einer Frist von zwei (2) Monaten kündigen.
  • Andernfalls wird der Vertrag bis zu dreimal um jeweils ein Jahr verlängert, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter mit einer Frist von einem Monat vor Ablauf des gültigen Vertrages mit, dass er den Mietvertrag nicht verlängern will.
  • Das Recht des Eigentümers, die Immobilie durch vorzeitige Beendigung des Vertrages zurückzuerhalten, muss ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden, wie z. B. Eigennutzung für den gewöhnlichen Aufenthalt, den seiner Kinder oder des Ehepartners bei veränderten familiären Verhältnissen.
  • Der Käufer einer vermieteten Immobilie muss den aktuellen Vertrag einhalten, unabhängig davon, ob er im Grundbuch eingetragen ist oder nicht.
  • Wenn eine Übereinstimmung zwischen Eigentümer und Mieter besteht, können Verbesserungsarbeiten an der Immobilie durchgeführt werden, ohne dass ein neuer Vertrag abgeschlossen werden muss.
  • Die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsgestaltung trägt der Vermieter, sofern er eine juristische Person ist.

Als Neuerung wird ein staatlicher Referenzindex für die Vermietung von Wohnraum definiert, der nach Informationen des spanischen Ministeriums für Entwicklung als Bezugsquelle dienen soll, damit die Autonomen Gemeinschaften ihre eigenen Indizes für die Mietpreise in Spanien definieren und auf ihre Wohnungspolitik anwenden können.

Dieser Index wird innerhalb von acht Monaten erstellt und vom Ministerium für Entwicklung veröffentlicht. Er wird mit Daten verschiedener Einrichtungen gespeist: Finanzamt, Grundbuchämter, Notare, Namensschuldverschreibungen, Immobilienportale. Er wird jährlich aktualisiert und Preise für Städte und Stadtviertel enthalten.

Dieselben Quellen haben ausgeschlossen, dass die Einführung dieses Preisindexes der erste Schritt hin zu einer Begrenzung der Mietpreise ist.

Steuervorteile nach der neuen Regelung:

  • Die Kommunen haben die Möglichkeit, einen Nachlass von bis 95% auf die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebels) für Mietwohnungen mit begrenztem Mietpreis zu gewähren. Das heißt, es handelt sich um einen Bonus für Eigentümer, die eine staatlich geförderte Sozialwohnung zu dem von der Stadtverwaltung oder der Autonomen Gemeinschaft festgelegten Preis vermieten.
  • Beim Abschluss von Mietverträgen zur stabilen und dauerhaften Nutzung wird eine Befreiung von der Übertragungssteuer und der Stempelsteuer festgelegt. Das heißt, die Zahlung dieser Steuer durch den Mieter entfällt in allen Autonomen Gemeinschaften.

Die Vermietung von Ferienwohnungen wird aus dem Mietrecht genommen, da es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt. Somit wird das spanische Wohnungseigentumsgesetz geändert:

  • Mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer können die Eigentümergemeinschaften Vereinbarungen treffen, die die Vermietung von Ferienwohnungen einschränken oder ihr bestimmte Bedingungen auferlegen. Es wird die Möglichkeit geschaffen, einen größeren Beitrag zur Zahlung der Gemeinschaftskosten einzufordern (bis zu 20% mehr).

Bezüglich der Zwangsräumungen wird das Zivilprozessrecht reformiert:

  • Sobald der Richter die Zwangsräumung des Mieters anordnet, muss der Mieter die Sozialdienste benachrichtigen, damit sie im Falle einer prekären Situation des Mieters einschreiten können, bis dieser eine alternative Unterkunft gefunden hat. Der Räumungsprozess wird für einen Zeitraum von einem (1) Monat unterbrochen, wenn der Eigentümer eine Privatperson ist, und für einen Zeitraum von drei (3) Monaten, wenn er eine juristische Person ist.
  • Sobald der Richter die Räumung anordnet, muss er den genauen Zeitpunkt (Tag und Uhrzeit) dem zuständigen Sozialdienst mitteilen.
  • Andererseits wird bei Mieten für gefährdete Haushalte, Menschen mit Behinderungen, Minderjährigen oder Mietern über 65 Jahre im Falle des Todes des Vertragsinhabers der Mietvertrag auf die übrigen Bewohner übertragen.
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