Die gerichtliche Zwangsräumung in Spanien kann über ein Jahr dauern

Die Räumung von säumigen Mietern in Spanien kann bis zu einem Jahr dauern / Gtres
Die Räumung von säumigen Mietern in Spanien kann bis zu einem Jahr dauern / Gtres
23 Oktober 2018, Redaktion

Die Zahl der Zwangsräumungen in Spanien aufgrund nichtgezahlter Mieten ist gestiegen und machten 2017 fast 60% aller Vollstreckungen aus. Daten des Generalrates der rechtsprechenden Gewalt (Consejo General del Poder Judicial – CGPJ) belegen, dass sie allein im vergangenen Jahr um 4,3% gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind.

Dieser Anstieg ist nicht unbedeutend – vor allem, wenn man bedenkt, dass es fast ein Jahr dauern kann, bis ein Eigentümer seine Immobilie wieder beanspruchen kann. Nach Angaben der Anwaltskanzlei Pelegrí Abogados dauert die gerichtliche Räumung eines säumigen Mieters in Spanien durchschnittlich 11 Monate. Die Autonomen Gemeinschaften, in denen dieses Verfahren am längsten dauert, sind Andalusien, Katalonien, Madrid und Valencia. Dort muss man im Durchschnitt mit 12-13 Monaten rechnen.

Nach Angaben der Anwaltskanzlei liegt die Hauptursache der ausstehenden Mietzahlungen in dem Ungleichgewicht zwischen den spanischen Gehältern und den durchschnittlichen Mietpreisen in den Großstädten Spaniens. Darüber erinnert die Kanzlei daran, dass sich das in diesem Sommer in Kraft getretene Gesetz zur „Express-Räumung“ nur auf die Räumung von Mafias konzentriert, die illegal eine Immobilie besetzen, nicht aber auf säumige Mieter.

Nach Angaben der spanischen Beobachtungsstelle für Hausratversicherungen (Observatorio Español del Seguro del Hogar – OESA) sind im vergangenen Geschäftsjahr 30% mehr Mietausfallversicherungen als im Vorjahr abgeschlossen worden.

Neben der Anzahl der Versicherungsabschlüsse und als direkte Folge des Preisanstiegs bei den spanischen Mieten sind die gegen Zahlungsausfall versicherten Mieten ebenfalls gestiegen: Ende 2017 lagen sie bei durchschnittlich 626 Euro – 7,5% mehr als 2016 (582 Euro). Die Kosten für den Eigentümer liegen zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr.

„Die Tatsache, dass die Eigentümer in eine gute Versicherung gegen Mietausfall investieren, wird den gerichtlichen Prozess erheblich erleichtern, falls ein Mietvertrag mit einem säumigen Mieter abgeschlossen wird. Obwohl die eventuelle illegale Besetzung der Immobilie eine Möglichkeit darstellt, falls der Mieter nicht zahlen kann oder will, ist der vermehrte Abschluss dieser Art von Versicherungen ein Anzeichen für ein Problem, das gelöst werden muss,“ erklärt Amor Pelegrí, Mitgründer von Pelegrí Abogados.

Die Anwaltskanzlei erinnert daran, dass zu den Hauptvorteilen dieser Versicherungen die Vorauszahlung der Mieten gehören, so dass der Eigentümer jeden Monat vom Versicherer eine Mietzahlung erhält, ohne auf das gerichtliche Urteil warten zu müssen. Die Versicherer bieten Mietausfallschutz von bis zu 18 Monaten, Deckung von möglichen Schäden im Mietobjekt und eine Entschädigung für die Nichtzahlung von Grundversorgung wie Strom, Wasser oder Gas.

Der Mietvertrag

Die Laufzeit eines Mietvertrages beträgt mindestens ein Jahr und höchstens drei Jahre. Beträgt die im Vertrag festgelegte Anfangslaufzeit weniger als drei Jahre, so wird der Vertrag jährlich verlängert, bis diese Frist erfüllt ist.

„Wenn nach Ablauf des Vertrages keine der beiden Parteien, weder Mieter noch Vermieter, den Wunsch äußert, den Vertrag beenden zu wollen, wird er automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, wenn dies in den Klauseln des Mietvertrages vorgesehen ist,“ erklärt die Kanzlei. Sie weist jedoch darauf hin, dass „der Mietvertrag ausdrücklich vorsehen kann, dass es keine stillschweigende Verlängerung gibt, solange die ersten drei Jahre noch nicht um sind.“

Sollte eine stillschweigende Verlängerung festgelegt sein und der Vertrag nichts anderes vorsehen, wird verstanden, dass der Vertrag verlängert wurde. Die Miete wird dann lediglich um den entsprechenden Verbraucherpreisindex (Índice de Precios del Consumidor – IPC) erhöht.

Konflikte können entstehen, wenn davon ausgegangen wird, dass nach drei Jahren ein neuer Mietvertrag entsteht, da dies Auswirkungen auf die Mieterhöhung haben würde. In jedem Fall sind stets Bestimmungen des Mietvertrages einzuhalten.

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