O despejo de um inquilino incumpridor pela via judicial pode tardar mais de um ano

O processo de desalojamento de um inquilino pode ser muito lento / Gtres
O processo de desalojamento de um inquilino pode ser muito lento / Gtres
23 outubro 2018, Redação

Os despejos motivados pelo incumprimento de pagamento da renda cresceram em Espanha e representam quase um 60% das execuções em 2017. Os dados do Conselho Geral do Poder Judicial (CGPJ) mostram que, durante o passado exercício, cresceram um 4,3% em relação ao período homólogo.

A tendência a aumentar é real, principalmente se temos em conta que o proprietário pode tardar quase um ano em recuperar o seu imóvel. De acordo com o escritório de advogados Pelegrí Abogados, o desalojamento de um inquilino incumpridor por via legal tarda uma média de 11 meses em Espanha, sendo que Andaluzia, Catalunha, Madrid e Valência são as Comunidades Autónomas nas quais o processo de despejo é mais longo. Em média, tarda entre 12 e 13 meses.

De acordo com os advogados, a principal razão deste incumprimento é a descompensação entre os salários dos espanhóis e o preço médio do arrendamento nas grandes cidades do país. Além disso, recordam que a lei do “despejo express”, que entrou em vigor este verão, apenas se enfoca no desalojamento de máfias que ocupam imóveis ilegalmente e, portanto, não se pode aplicar a inquilinos que não pagam a renda.

Neste cenário, propõem a contratação de um seguro contra o não pagamento do arrendamento que, no último exercício cresceu 30%, segundo o Observatório Espanhol do Seguro de Arrendamento (Observatorio Español del Seguro del Alquiler - OESA).

Além do número, e consequência do aumento dos preços de arrendamento, também cresceu a renda média de arrendamento em imóveis com seguro contra a falta de pagamento: a finais de 2017 situava-se me 626 euros, mais 7,5% que os 582 euros registados no final de 2016. No que se refere ao custo para o proprietário, os valores encontram-se entre os 250 e os 400 euros anuais.

“Que os proprietários invertam num bom seguro contra a falta de pagamento do arrendamento facilitará muito o processo de reclamação judicial, em caso de que se assine um contrato com o inquilino incumpridor. No entanto, a eventual ocupação ilegal do imóvel é uma possibilidade se o inquilino não quer ou não pode pagar e o aumento deste tipo de seguros é a prova da existência de um problema que deve ser solucionado”, opina Amor Pelegrí, sócia fundadora de Pelegrí Abogados.

O escritório de advogados recorda que entre as principais vantagens destes seguros encontramos o pagamento de rendas por adiantado, para que o proprietário cobre da seguradora todos os meses, sem esperar a sentença do desalojamento, a redução das carências, a cobertura do não pagamento até 18 meses, cobertura em caso de destroços e indemnização por falta de pagamento de gastos como a luz, a água ou o gás.

O contrato de arrendamento

A duração de um contrato de arrendamento tem um mínimo de um ano e um máximo de três. Se o prazo inicial estabelecido pelo contrato é inferior a três anos, o contrato será renovado até cumprir esse prazo.

O escritório recalca que a renovação de um contrato de arrendamento supõe não renunciar à sua extinção na data de vencimento. “Ou seja, se chegados ao ponto de vencimento, não existe nenhum tipo de pré-aviso por nenhuma das partes de desejo de que o contrato finalize, será prolongado automaticamente durante um ano, se assim o contemplam as cláusulas do contrato”. Mas, cuidado porque “o contrato de arrendamento pode contemplar expressamente que não existe renovação tácita, sempre que estamos dentro do período de três anos”.

Se existisse renovação tácita e no contrato se contempla outra coisa, será entendido que o contrato foi prolongado e, por isso, a renda subirá unicamente aplicando o aumento do IPC, que atualmente ronda a % em taxa anual.

Podem criar-se conflitos se se entende que existe contrato novo depois de três anos mas, isso se repercutiria no incremento da renda. Em qualquer caso, será necessário ter em conta o que dita o contrato.

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