Lo sfratto di un inquilino moroso per vie legali può richiedere più di un anno

Gli sfratti motivati dal mancato pagamento dell’affitto sono cresciuti in Spagna fino a rappresentare quasi il 60% delle esecuzioni nel 2017. I dati del Consiglio Generale del Potere Giudiziario (CGPJ) mostrano che solo nel corso dello scorso anno questo dato è cresciuto del 4,3% su base annua.

La tendenza al rialzo non è banale, soprattutto se si considera che un proprietario può perdere quasi un anno per recuperare la sua casa. Secondo lo Studio Legale Pelegrí Abogados, per sfrattare un inquilino moroso da un’abitazione attraverso le vie legali ci vorranno circa 11 mesi in Spagna, essendo l'Andalusia, la Catalogna, Madrid e Valencia, le comunità in cui più ci vuole più tempo per materializzare lo sfratto. In media, ci vogliono 12-13 mesi.

Secondo lo studio, la principale causa della morosità è lo squilibrio tra i salari degli spagnoli e il prezzo medio di affitto nelle grandi città. Inoltre, ricorda che la legge dello ‘sfratto express', entrata in vigore questa estate, pone l'accento solo sulla sfratto delle mafie che occupano alloggi illegalmente, cosa che non tocca minimamente gli inquilini che non pagano l'affitto.

In questo scenario, si propone l’acquisto di un’assicurazione ad hoc per affitto non pagato, che nell'ultimo esercizio è cresciuto del 30% su base annua, secondo l’Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA).

Oltre al numero, e conseguenza del crescente costo delle case in affitto, è anche aumentata la rata e importo medio delle assicurazioni sull’affitto: alla fine del 2017 era pari a 626 euro, il 7,5% in più rispetto ai 582 euro registrati alla fine 2016. Per quanto riguarda il suo costo per il proprietario, si parla di una cifra tra i 250 e i 400 euro all'anno.

"Il fatto che i proprietari investano in una buona assicurazione faciliterà notevolmente il processo giudiziario nel caso in cui venga firmato un contratto di locazione con un inquilino inadempiente. Anche se l'eventuale occupazione illegale della casa è una possibilità nel caso in cui l'inquilino non voglia o possa pagare, l'aumento di questo tipo di assicurazioni è la prova dell'esistenza di un problema reale che deve essere risolto", dice Amor Pelegrí, socia fondatrice di Pelegrí Abogados.

Lo studio legale ricorda che tra i principali vantaggi di queste assicurazioni ci sono: il pagamento anticipato degli affitti in modo che il proprietario possa riscuotere dall'agenzia assicurativa ogni mese senza attendere una condanna o lo sfratto, la riduzione delle carenze, una copertura del mancato pagamento fino a 18 mesi, la copertura in caso di danni e il risarcimento per il mancato pagamento di servizi come elettricità, acqua o gas.

Il contratto di affitto

La durata di un contratto di locazione è di un minimo di un anno e un massimo di tre. Se la durata iniziale stabilita dal contratto è inferiore a tre anni, il contratto può essere rinnovato fino a questo limite di tempo.

L'impresa sottolinea che il tacito rinnovo di un contratto di locazione significa non denunciare la sua estinzione alla data di scadenza. "Se allo scadere del contratto non vi è alcuna comunicazione da parte di nessuna delle parti del desiderio del locatore o del locatario che il contratto scada; esso sarà automaticamente prorogato di un altro anno, se così previsto dalle clausole del suddetto contratto". Tuttavia, si fa notare che "il contratto di locazione può espressamente prevedere che non ci sia un tacito rinnovo, purché entro tre anni".

Se c'è un tacito rinnovo e il contratto non prevede diversamente, si capisce che il contratto è stato prorogato, e quindi l'affitto sarà aumentato solo applicando l'aumento dell'IPC, che attualmente si aggira intorno alla percentuale annua.

Possono sorgere conflitti se viene creato un nuovo contratto esiste dopo tre anni, in quanto ciò avrebbe un impatto sull'aumento della rata mensile. In ogni caso, sarà necessario attenersi a quanto stabilito nel contratto.