Guvernul spaniol aprobă reforma chiriilor și creează un indice de prețuri

José Luis Ábalos, Ministrul Dezvoltării / Gtres
José Luis Ábalos, Ministrul Dezvoltării / Gtres
14 martie 2019, Redacție

Ultimul Consiliu de Miniștri al legislaturii vine cu un decret- lege regal de reformă a pieței de închiriere. Noul text cuprinde practic toate măsurile din decretul anterior, cum ar fi creșterea duratei contractelor, la care se adaugă faptul că majorarea chiriilor anuale este în strictă legătură cu IPC sau cu crearea unui indice al prețurilor locuințelor.

Decretul de lege regal va intra în vigoare de îndată ce va fi publicat în Monitorul Oficial al Spaniei (BOE) și va trebui, încă o dată, să fie validat de Congresul Deputaților, având un termen de 30 de zile lucrătoare.

Rezumăm propunerile noului decret- lege regal privind măsurile de închiriere a locuințelor și cele pe care Guvernul le-a recuperat din decretul anterior (Legea RD 21/2018, din 14 decembrie), dar care a fost respins în ianuarie de Congresul Deputaților:

Modificări ale Legii privind Închirierea Urbană ( Ley de Arrendamientos Urbanos  sau LAU) care afectează contractele:

  • Se mărește perioada de prelungire obligatorie a contractelor de închiriere de la trei (3) la cinci (5) ani, iar prelungirea tacită de la unu (1) la trei (3) ani pentru persoanele fizice, cu excepția cazului în care proprietarul sau chiriașul nu-și exprimă dorința de a nu-l reînnoi.
  • În cazul în care chiriașul este o persoană juridică, prelungirea obligatorie va fi de șapte (7) ani, iar cea tacită de trei (3) ani.
  • Creșterea chiriei anuale va fi legată de IPC pe durata contractului (5 ani).
  • Garanțiile suplimentare la depozit (o lună) sunt limitate la două (2) luni de chirie, cu excepția contractelor pe termen lung.
  • În cazul în care proprietarul sau chiriașul își manifestă voința de a nu reînnoi contractul, proprietarul trebuie să dea o notificare chiriașului de patru (4) luni. În cazul în care chiriașul dorește să plece, el trebuie să dea un preaviz de două (2) luni.
  • Dreptul de recuperare a locuinței de către proprietar pentru a rezilia în prealabil contractul trebuie inclus în mod expres în contract – în cazul în care proprietatea se va transforma în reședința principală a proprietarului, a copiilor sau soțului / soției în cazul în care condițiile familiale se schimbă.
  • Cumpărătorul unei proprietăți închiriate trebuie să respecte contractul actual, indiferent dacă este sau nu înregistrat la Registrul de Proprietate.
  • Dacă există un acord între proprietar și chiriaș, îmbunătățirile aduse casei pot fi făcute fără semnarea unui nou contract.
  • Costurile de gestiune imobiliară și formalizarea contractului vor fi suportate de proprietar, în cazul în care acesta este persoană juridică.

Ca noutate, este definit un indice de referință de stat pentru închirierea de locuințe, care, potrivit Ministerului Lucrărilor Publice, va servi ca valoare informativă, astfel încât Comunitățile Autonome să-și poată defini propriile referințe cu privire la prețurile chiriilor din Spania și să le aplice  politicilor lor de locuințe, axate pe stimulente fiscale.

Acest indice va fi stabilit într-o perioadă de opt luni și va fi publicat de Ministerul Dezvoltării. Acesta va cuprinde informații despre toate sursele: Agenția fiscală, înregistrări, notari, obligațiuni înregistrate și portaluri imobiliare. Se va actualiza în fiecare an și va conține prețuri detaliate de închiriere organizate după orașe, districte și cartiere.

Aceleași surse spun că implementarea acestui indice de preț un este, sub nicio formă, primul pas pentru a limita prețul chiriilor, deoarece doar un regulament cu rang de lege ar putea modifica un astfel de drept fundamental ca proprietatea privată.

Beneficiile fiscale afectate de această nouă reformă a chiriilor sunt următoarele:

  • Consiliilor municipale li se oferă posibilitatea de a stabili o deducere fiscală de până la 95% din impozitul pe proprietate anual IBI pentru casele închiriate la un preț limitat. Adică, este vorba despre o scutire pentru oricine are o locuință subvenționată de la guvern și decide să o închirieze, dar la un preț limitat de consiliul local sau Comunitatea autonomă în care se află.
  • Scutirea de la Impozitul pe Transferul Dreptului de Proprietate ITP și taxa de timbru pentru semnarea contractelor de închiriere pentru uz permanent. Cu alte cuvinte, chiriașii din toate Comunitățile Autonome sunt scutiți de obligația de a plăti impozitul ITP.

Închirierea pe termen scurt în scopuri turistice nu este inclusă în regulamentul LAU, deoarece este o activitate economică supusă legii care guvernează spațiile de locuit comunale (Ley de propiedad horizontal):

  • Dacă se convine cu o majoritate de trei cincimi din proprietarii de locuințe din comunitatea de proprietari (comunidad de vecinos), locuitorii din clădirea sau ansamblul rezidențial în care locuiți pot alege să limiteze sau să condiționeze exercitarea activității de închiriere în scop turistic a locuințelor . Aceștia pot fie să voteze interzicerea închirierii locuințelor pentru turiști, fie să stabilească o contribuție mai mare la cheltuielile comunității (până la 20% mai mult).

În ceea ce privește evacuarea chiriașilor în Spania, trebuie să existe o reformă a legii privind procedura civilă (Ley de Enjuiciamiento Civil):

  • Odată ce un judecător a ordonat evacuarea unui chiriaș, serviciile sociale trebuie notificate astfel încât să poată acționa dacă chiriașul se află într-o poziție vulnerabilă până când își găsește o locuință alternativă. Evacuarea va fi amânată pentru o perioadă de o (1) lună dacă proprietarul este o persoană fizică și pentru o perioadă de trei (3) luni dacă este persoană juridică.
  • Odată ce judecătorul ordonează evacuarea, trebuie să o comunice din oficiu serviciilor sociale cu data și ora exactă a procedurii.
  • În cazul în care o locuință este închiriată unor persoane aflate într-o situație vulnerabilă din punct de vedere economic, persoane cu dizabilități, minorii și persoane cu vârsta de peste 65 de ani și semnatarul principal al contractului de închiriere decedează, restul chiriașilor de pe proprietate nu vor fi evacuați și chiria le va fi subrogată.

Pentru Fernando Encinar, șeful Departamentului de Cercetare al idealista, "noua încercare a guvernului de a reglementa chiriile se încadrează în aceeași eroare elementară ca și Decretul Regal respins în decembrie, votat de Congresul Deputaților: în loc să aprobe măsuri eficiente care să urmărească creșterea semnificativă a ofertei pentru a duce la moderarea prețurilor, reglementează ceea ce trebuie să facă proprietarii. Mulți dintre ei, prin această lege, pot fi tentați să-și retragă casele de pe piața de închiriere și acest lucru este exact opusul obiectivului pe care decretul intenționează să îl atingă. Această discriminare împotriva proprietarilor poate reduce oferta și crește prețurile. "

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung