Правительство реформирует новый испанский закон об аренде и создает индекс цен

José Luis Ábalos, Министр развития / Gtres
José Luis Ábalos, Министр развития / Gtres
14 марта 2019, Редактировать

Испанский Совет Министров одобрил новое законодательство с королевским декретом закон реформирования рынка аренды. Новый текст включает в себя практически все меры, предусмотренные предыдущим указом, такие как увеличение продолжительности договоров аренды, а также тот факт, что увеличение годового дохода привязано к индексу потребительских цен (ИПЦ) и созданию нового индекса цен на жилье.

Новый закон о королевском указе об аренде в Испании вступит в силу, как только он будет опубликован в официальном государственном бюллетене Испании (Boletín Oficial del Estado или BOE), и его необходимо будет еще раз утвердить Конгрессом депутатов. На этот раз это произойдет через постоянную депутацию, так как Кортес будет распущен 5 марта до объявления всеобщих выборов в Испании 28 апреля. Депутация будет 30 рабочих дней голосовать на проверку.

Ниже мы обобщаем предложения нового королевского указа-закона О мерах по аренде жилья в Испании и тех, которые правительство восстановило после предыдущего указа (RD-Ley 21/2018 от 14 декабря), но которые были отклонены в январе Конгрессом депутатов:

Со стороны реформы закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos или LAU), которая затрагивает договоры:

  • Срок обязательного продления договоров аренды продлевается с трех до пяти лет, а срок молчаливого продления продлевается с одного до трех лет для физических лиц до тех пор, пока ни арендодатель, ни арендатор не изъявят желания его продлить.
  • Если лизингодатель является юридическим лицом, обязательный договор составляет семь лет, а срок молчаливого продления договора-три года.
  • Ежегодное увеличение арендной платы будет связано с ИПЦ на протяжении всего срока действия контракта (5 лет).
  • Дополнительные авансовые платежи помимо депозита (который равен арендной плате за один месяц) будут ограничены двумя месяцами аренды, за исключением случаев долгосрочных контрактов.
  • Если арендодатель или арендатор выражает свое желание не продлевать договор, арендодатель должен уведомить арендатора за четыре месяца. Если арендатор хочет уехать, он должен уведомить об этом за два месяца.
  • Право арендодателя на возвращение имущества и досрочное расторжение договора – например, если оно необходимо для проживания, детей или супругов, а также в случае изменения семейных обстоятельств – должно быть прямо включено в договор.
  • Покупатель арендуемого в настоящее время имущества должен соблюдать договор аренды, независимо от того, зарегистрирован он в Земельном реестре или нет.
  • При наличии договора между собственником и арендатором, ремонтные работы могут проводиться на объекте без необходимости подписания нового договора.
  • Арендодатель несет ответственность за расходы по управлению агентством недвижимости и оформлению договора при условии, что он является юридическим лицом.

Также новым является создание государственного базового индекса арендуемого жилья, который, по словам источника из Министерства развития, будет служить информативным документом, чтобы автономные регионы могли каждый определять свои собственные индексы цен на аренду жилья в Испании и применять их для своей жилищной политики, ориентированной на налоговые льготы.

Этот индекс будет установлен в течение ближайших восьми месяцев и опубликован Министерством развития. Он будет собирать информацию из различных источников: испанского налогового агентства, регистраторов, нотариусов, зарегистрированных облигаций и порталов недвижимости. Он будет обновляться каждый год и содержать подробные цены на аренду, организованные по городам, районам и районам.

Эти же источники исключили, что введение этого индекса цен является первым шагом к ограничению цены аренды, поскольку только новый закон может изменить вмешательство государства в такое фундаментальное право, как частная собственность.

Налоговые льготы, затронутые этой новой арендной реформой, следующие:

  • Городским советам предоставляется возможность установить налоговый вычет в размере до 95% от ежегодного налога на имущество IBI для арендуемых домов по ограниченной цене. То есть, это налоговая льгота для всех, кто имеет субсидируемый государством дом и решает арендовать его, но по цене, ограниченной местным советом или соответствующим автономным сообществом.
  • Освобождение от налога на передачу ИТП и гербового сбора за подписание договоров аренды для постоянного пользования. То есть арендаторы во всех автономных сообществах освобождаются от требования платить ITP.

Краткосрочная аренда для туристических целей не включена в регулирование LAU, поскольку это экономическая деятельность, подпадающая под действие закона, регулирующего коммунальные жилые помещения (Ley de propiedad horizontal):

Если это согласовано квалифицированным большинством в три пятых владельцев недвижимости в ассоциации домовладельцев (comunidad de vecinos), жители вашего здания или местного имущества могут ограничить или обусловить осуществление деятельности туристической аренды жилья. Они могут либо проголосовать за запрет на аренду недвижимости для туристов, либо установить, что они должны вносить больший процент в расходы сообщества (до 20%).

С точки зрения выселения жильцов в Испании, должна быть соответствующая реформа Гражданского процессуального права (Ley de Enjuiciamiento Civil):

  • После того, как судья вынес постановление о выселении жильца, социальные службы должны быть уведомлены, с тем чтобы они могли действовать, если арендатор находится в уязвимом положении до тех пор, пока не будет найдено альтернативное жилье. Выселение будет отложено на один месяц, если собственником является физическое лицо, и будет парализовано на три месяца, если оно является юридическим лицом.
  • После того как судья выносит постановление о выселении, он должен сообщить социальным службам ex officio точную дату и время процедуры выселения.
  • Если жилье сдается в аренду лицам, находящимся в экономически уязвимом положении, инвалидам, несовершеннолетним и лицам старше 65 лет, а основной подписант договора аренды уходит, то остальные арендаторы в собственность выселяться не будут и арендная плата будет им суброгирована.

Для Фернандо Энсинара, руководителя исследований idealista, новая попытка правительства регулировать арендную плату попадает в ту же основную ошибку, что и королевский указ, одобренный в декабре, который был проголосован Конгрессом депутатов: вместо утверждения эффективных мер, направленных на значительное увеличение предложения до умеренных цен, он регулирует то, что должны делать владельцы. Многие из них, с этим законом, могут быть склонны снимать свои дома с рынка аренды, и это как раз противоположно тому, что декрет направлен на достижение. Такая дискриминация в отношении домовладельцев может привести к сокращению предложения и повышению цен.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista