Новые законы О долгосрочной аренде/ Gtres
Новые законы О долгосрочной аренде / Gtres

Пленарная сессия Конгресса депутатов Испании отклонила закон о королевском указе 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах по обеспечению жильем и арендной платой 241 голосом против, 103 голосами за и 1 воздержавшимся.

19 декабря 2018 года вступила в силу реформа рынка аренды, подготовленная правительством президента Испании Педро Санчеса. Наиболее существенные изменения в законодательстве коснулись продления срока действия договоров аренды и депозитов. Однако теперь Конгресс депутатов подавляющим большинством голосов сверг этот закон королевского указа. Любой договор аренды, подписанный между этими двумя датами, останется без изменений, т. е. в силе, даже несмотря на то, что Конгресс сейчас отклонил эти меры.

Левоцентристское правительство партии в Испании не получило необходимой поддержки в Конгрессе для принятия закона о реформе арендной платы. Особенно примечательным был отказ крайне левой партии Podemos от флагманского предложения правительства: ограничить цену аренды по закону.

Столкнувшись с отклонением королевским декретом закона об аренде конгрессом депутатов, арендодатели и арендаторы должны знать, как действовать и какова юридическая продолжительность договоров аренды в Испании. Отказ от этой реформы означает, что после завершения договора аренды автоматическое продление этого соглашения, до тех пор, пока обе стороны желают, чтобы это произошло, зависит от определенных условий:

  • Договор аренды, заключенный в период действия закона королевского указа, то есть с 19 декабря прошлого года, будет действовать в полном объеме, так как должен уважать волю сторон, напоминает нам Кармен Хименес, юрист-владелец юридической фирмы G & G Abogados. Однако сроки обязательного продления (по желанию арендатора) будут составлять 3 года как для физических лиц, так и для компаний, а молчаливое продление будет ежегодным.
  • Если срок действия договора составляет 5 или 7 лет, то он остается неизменным, так как является волеизъявлением сторон. Но, молчаливое продление на три года было отклонено, период продления останется на один год в соответствии с постановлением Правительства ПП 2013 года.
  • Если срок аренды составляет 1, 2 или 3 года, то он регулируется тем же законом 2013 года. Молчаливое обновление сохранится через год.
  • Однако, Кармен Хименес настаивает на том, что если есть реальное желание взять в аренду недвижимость, это не влияет на проверку или нет королевского указа, потому что сторон свободно определять срок действия договора, они согласны, а собственник, который хочет сдать на 5 или 7 лет, как это предусмотрено королевским указом, будут делать это в контракте, по соглашению с арендатором, независимо от того, какое законодательство применяется, будет ли реформа 2013 или 2018 году.
  • В любом случае, это будет незаконно, если хозяин захочет расторгнуть договор, если период короче, чем то, что установлено как вынужденное расширение действующим законодательством истек, если арендатор выразит желание продолжать аренду, потому что насильственное продление права арендатора и обязанности арендодателя. 
  • Поскольку королевский указ не был утвержден в Конгрессе, закон О налоге на передачу и документированные правовые акты (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) также не изменен, поэтому арендатор должен заплатить этот налог при подписании нового договора аренды.

Фернандо Энсинар, руководитель исследований Idealista, считает, что «результат голосования показывает, что указ не имел консенсуса партий, арендаторов или владельцев. В настоящее время открывается период размышлений, который должен привести нас к принятию мер по увеличению предложения жилья, улучшению качества существующего предложения и обеспечению того, чтобы цены были на разумном уровне».

Критическая дискуссия против реформы арендной платы

Министр развития Хосе Луис Абалос отстаивал перед депутатами необходимость внесения изменений в закон об аренде жилья до начала жилищного кризиса. «Это первый ответ на отсутствие жилищной политики за последние годы. Он пытается отменить реформу арендной платы 2013 года», - утверждал он, не убедив остальную часть депутатов.

Ана Мария Зурита из правой Народной партии (PP) сказала: «Мы считаем бесполезным, что это не решает проблемы социального и защищенного жилья, когда все меры затрагивают свободный рынок. Они не реагируют на реальную проблему жилья в Испании, которая заключается в нехватке предложения и отсутствии правовой безопасности. Единственное, что этот указ сделал за последний месяц, это означает, что все больше дорогих договоров аренды. Это создало совершенно ненужный беспорядок».

«В общественной жилищной политики была катастрофа. Только 2,5% жилого фонда в Испании-это социальное жилье, но этот закон не дает четких решений. Мы хотим государственно-частного партнерства, обеспечения правовой безопасности отрасли. Мы должны предоставить жилищные решения по доступной, четко определенной цене», - сказал Мигель Анхель Гарале из партии Cuidadanos. «Проблема нехватки социального жилья затрагивает только 4% арендного фонда в этой стране, а их решение затронет весь арендный фонд в Испании, 4 млн человек, которые являются вкладчиками и арендуют свои квартиры».

Лусия Мартин, из Подемос, показала свое несогласие с текстом постановления и упрекала в том, что он был опубликован в процессе переговоров между двумя сторонами. «Они вынесли этот указ, который мы впервые прочитали, когда он был опубликован в парламентском бюллетене. Это была очевидная попытка размыть наше соглашение и отказаться от многих мер, которые мы неохотно смогли заставить их принять, когда мы вели переговоры по бюджету. Они отказались изменить его таким образом, чтобы цены в рамках одного контракта могли только повысить ИПЦ или чтобы городские советы могли ограничить чрезмерное повышение арендной платы».