Rejet de la réforme de location immobilière en Espagne : quelles sont les nouveautés en 2019 ?

Le ministre espagnol du Développement, José Luis Ábalos / Gtres
Le ministre espagnol du Développement, José Luis Ábalos / Gtres
1 février 2019, Rédaction

La session plénière du Congrès des députés en Espagne a rejeté le décret-loi royal 21/2018 du 14 décembre 2018 sur les mesures urgentes de logement et de loyer, à 241 voix contre, 103 voix pour et 1 abstention.

Le 19 décembre 2018, la réforme de la location immobilière préparée par le gouvernement espagnol du président Pedro Sanchez est entrée en vigueur. Les modifications les plus importantes de la loi portaient sur la prolongation de la durée des contrats de location et les dépôts de garantie. Cependant, le Congrès des députés a maintenant rejeté ce décret royal avec une large majorité. Tout contrat de location signé entre ces deux dates restera inchangé, soit en vigueur, même si le Congrès a maintenant rejeté les mesures.

Le gouvernement de centre-gauche du PSOE en Espagne n'a pas obtenu le soutien nécessaire auprès du Congrès pour adopter sa réforme du marché locatif. Le parti d'extrême gauche Podemos n’a finalement pas voté en faveur de la proposition phare du gouvernement qui visait à limiter le prix du loyer par la loi.

Suite au rejet du décret-loi royal par le Congrès, les propriétaires et les locataires doivent savoir comment agir et quelle est la durée légale des contrats de bail en Espagne. L’annulation de cette réforme signifie qu'après l'expiration d'un contrat de location, la reconduction automatique de ce contrat, pour la durée souhaitée par les deux parties, est soumise à certaines conditions :

  • Tout contrat de location signé pendant la durée de validité de l'arrêté royal, soit depuis le 19 décembre dernier, sera pleinement valable puisqu'il devra respecter la volonté des parties, comme nous le rappelle Carmen Giménez, avocate propriétaire du cabinet G&G Abogados. Toutefois, les périodes de prolongation obligatoire (si le locataire le souhaite) seront de 3 ans tant pour les particuliers que pour les entreprises et le renouvellement tacite sera annuel.
  • Si le contrat a une durée de 5 ou 7 ans, celle-ci reste inchangée car c'est ainsi que l’ont convenu les parties. Cependant, le renouvellement tacite de trois ans ayant été rejeté, la période de renouvellement resterait d'un an, conformément à la réglementation de 2013 du gouvernement PP.
  • Si le bail est d'une durée de 1, 2 ou 3 ans, il est régi par cette même loi de 2013. Le renouvellement tacite resterait d’un an.
  • Toutefois, Carmen Giménez insiste sur le fait que s'il existe une volonté réelle de louer un bien immobilier, cela n'affecte pas la validation ou non de l'arrêté royal. En effet, les parties fixent librement la durée du contrat et le propriétaire qui souhaite louer pour 5 ou 7 ans, comme le prévoit l'arrêté royal, le stipulera dans le contrat après accord avec le locataire, quelle que soit la législation appliquée, réforme de 2013 ou 2018.
  • En tout état de cause, si le locataire exprime le désir de continuer à vivre dans le logement, il sera illégal pour le propriétaire de résilier le contrat au terme d'une période plus courte que celle correspondant à la prolongation forcée prévue par la législation en vigueur. La prolongation est un droit du locataire et un devoir du propriétaire. Au-delà de la période de prolongation obligatoire prévue, le propriétaire pourra exiger la résiliation du contrat.
  • L'arrêté royal n'ayant pas été validé par le Congrès, l’impôt sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) reste valide, de sorte que le locataire devra payer cette taxe à la signature du nouveau contrat de location.

Fernando Encinar, responsable de la recherche chez idealista, estime que « le résultat du vote montre que le décret n'a pas fait l'unanimité des partis, des locataires ou des propriétaires. En ce moment, une période de réflexion voit le jour et devrait nous amener à prendre des mesures pour augmenter l'offre de logements, améliorer la qualité de l'offre existante et assurer des prix raisonnables ».

Un débat critique contre la réforme locative

Le ministre du Développement, José Luis Ábalos, a défendu devant les députés la nécessité de modifier la loi sur les loyers avant la crise du logement. « C'est une première réponse à l'absence de politique du logement ces dernières années. L’objectif est d'inverser la réforme du loyer de 2013 », a-t-il soutenu sans convaincre le reste de la Chambre.

Ana María Zurita du Parti populaire de droite (PP) a déclaré : « Nous considérons que c’est inutile, les problèmes de logement social et protégé ne sont pas résolus, quand toutes les mesures affectent le marché libre. Elles ne répondent pas au véritable problème du logement en Espagne, à savoir la pénurie d'offre et le manque de sécurité juridique. La seule chose que ce décret a fait au cours du dernier mois, c'est qu'il y a moins de baux et qu'ils sont plus chers. Cela a créé un désordre absolument inutile. »

« La politique en matière de logement social a été désastreuse. Seulement 2,5% du parc de logements en Espagne correspondent à des logements sociaux, mais cette loi n'apporte pas de solutions claires à ce problème. Nous voulons un partenariat public-privé, donnant une sécurité juridique au secteur. Nous devons fournir des solutions pour des logements à un prix abordable et bien défini », a déclaré Miguel Angel Garaulet du parti Cuidadanos. « Le problème du manque de logements sociaux n'affecte que 4% du parc locatif dans ce pays, et la solution doit concerner l'ensemble du parc locatif en Espagne, 4 millions d'individus qui sont des épargnants et qui louent leurs appartements ».

Lucía Martín, de Podemos, a manifesté son désaccord avec le texte et a critiqué le fait qu'il ait été publié en pleine négociation entre les deux parties. « Ils ont établi ce décret que nous avons lu pour la première fois lorsqu'il a été publié dans le BOE (bulletin parlementaire). Il s'agit d'une tentative évidente de diluer notre accord et d'abandonner de nombreuses mesures que nous avons réussi, non sans mal, à faire accepter lors de la négociation du budget. Ils ont refusé de modifier la limite d’augmentation du prix du loyer à hauteur de l'IPC, ou que les conseils municipaux puissent limiter les augmentations de loyer abusives. »

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