O Governo volta ao ataque: aprova a reforma do arrendamento e um índice de preços

José Luis Ábalos, Ministro de Fomento / Gtres
José Luis Ábalos, Ministro de Fomento / Gtres
14 março 2019, Redação

Do último Conselho de Ministros da legislatura surgiu um decreto real de reforma do mercado de arrendamento. O novo texto inclui praticamente todas as medidas do decreto anterior, como o aumento da duração dos contratos, ao qual se acrescenta que o aumento das rendas anuais está relacionado com o IPC ou com a criação de um índice de preços da habitação.

O decreto real entrará em vigor assim que seja publicado no Boletín Oficial del Estado (BOE) e deverá, mais uma vez, ser validado pelo Congresso dos Deputados. Desta vez, através da Diputación Permanente, uma vez que as Cortes se dissolvem a 5 de março, devido à convocatória de Eleições Gerais no dia 28 de abril. A Diputación Permanente terá 30 dias úteis para votar essa validação.

Resumimos as propostas do novo Decreto-Lei de medidas de arrendamento habitacional e aquelas que o Governo recuperou do decreto anterior (RD-Lei 21/2018, de 14 de dezembro), que foi rejeitado em janeiro pelo Congreso de los Diputados:

Na parte da reforma da Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) que afeta os contratos:

  • O período de extensão obrigatória dos contratos de arrendamento é ampliado de três (3) para cinco (5) anos, e a extensão tácita de um (1) para três (3) anos para pessoas físicas será estendida, no caso de o senhorio ou o inquilino não expresse a sua vontade de não renovar.
  • No caso de que a parte arrendadora seja uma entidade legal, serão sete (7)  os anos de contrato obrigatório e três (3) os anos de contrato implícito.
  • O aumento da renda anual será vinculado ao IPC, durante a vigência do contrato (5 anos).
  • Limitam-se a dois (2) meses de renda as garantias adicionais ao depósito (um mês), exceto no caso de contratos a longo prazo.
  • No caso de o arrendador ou o arrendatário manifestem a sua vontade de não renovar, o proprietário deve notificar o inquilino com quatro (4) meses de antecedência. Se o inquilino quiser sair, deve avisar com dois (2) meses de antecedência.
  • O poder de recuperação da casa pelo proprietário, para rescindir o contrato com antecedência, deve ser expressamente incluído no contrato - como é necessário como residência principal própria, dos seus filhos ou cônjuge, se as circunstâncias familiares mudarem.
  • O comprador de um imóvel arrendado deve respeitar o contrato atual, esteja ou não registrado no Registro de la Propiedad.
  • Se houver um acordo entre o proprietário e o arrendatário, podem ser feitas melhorias na casa sem a assinatura de um novo contrato.
  • O custo da gestão imobiliária e de formalização do contrato serão suportados pelo arrendador, desde que seja uma entidade legal.

Como novidade, é definido um Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas (índice de referência no arrendamento de habitações), que, segundo o Ministério de Obras Públicas, servirá a nível informativo para que as Comunidades Autónomas possam definir os seus próprios índices e aplicá-los nas suas políticas habitacionais, com foco em incentivos fiscais.

Este índice será estabelecido dentro de um período de oito meses e publicado pelo Ministério de Fomento. Contará com informações de todos os estados: Agência Tributária, registos, notários, fianças registadas, portais imobiliários, terá uma temporalidade anual e detalhará os preços por cidades, distritos e freguesias.

Estas mesmas fontes descartaram que a classificação desse índice de preços supõe o primeiro passo para limitar o preço dos arrendamentos, uma vez que apenas um regulamento com o intervalo de Lei poderia modificar um direito fundamental como a propriedade privada.

Do lado dos benefícios fiscais:

  • As Câmaras Municipais estão autorizadas a estabelecer um bónus de até 95% na quota do IBI para casas sujeitas a arrendamento a preço limitado. Ou seja, é um bónus para indivíduos que têm uma habitação social e decidem arrendá-la, a um preço limitado pela Câmara Municipal ou pela Comunidade Autónoma correspondente.
  • A isenção do Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados é estabelecida na subscrição de arrendamentos habitacionais de uso estável e permanente. Ou seja, elimina-se o pagamento do ITP pelo inquilino em qualquer Comunidade Autónoma.

Os alojamentos turísticos são excluídos do regulamento da LAU, já que se trata de uma atividade económica, pelo que se reforma a Lei sobre a propriedade horizontal para:

  • Por maioria qualificada de três quintos dos proprietários, as comunidades de vizinhos podem adotar acordos que limitem ou condicionem o exercício da atividade de arrendamento turístico de uma casa, estabelecendo a possibilidade de patuar uma maior contribuição destes ao pagamento das despesas gerais (até 20% a mais).

Da parte dos despejos, supõe uma reforma da Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Uma vez que o juiz ordena o despejo do inquilino, este deve notificar os serviços sociais para que eles possam agir em caso de vulnerabilidade por parte do inquilino e até se encontre uma alternativa de habitação adequada. O despejo será interrompido por um período de um (1) mês, se o proprietário é um particular e ficará paralisado por um período de três (3) meses se se trata de uma entidade legal.
  • Uma vez que o juiz ordena a demanda por despejo, deve notificar os serviços sociais de oficio com a data e hora exatas do lançamento.
  • Por outro lado, e no que diz respeito aos arrendamentos de habitações em situação de vulnerabilidade, pessoas com deficiência, menores ou pessoas com mais de 65 anos, em caso de morte do titular do contrato, o arrendamento será sub-rogado ao resto dos inquilinos da habitação.

Para Fernando Encinar, chefe de estudos do idealista, "a nova tentativa do Governo de regular o arrendamento cai no mesmo erro de base que o DR aprovado em dezembro, que como podemos recordar que foi derrubado pelo Congresso dos Deputados: em vez de aprovar medidas efetivas que buscam o aumento significativo da oferta para moderar os preços, conseguem regular o que os proprietários têm que fazer. Muitos deles, com este RD, podem ser tentados a tirar as suas casas do mercado de arrendamento e, isso é exatamente o oposto do que o DR pretende. A discriminação contra os proprietários pode reduzir a oferta e aumentar os preços ".

Preparado para encontrar a casa dos teus sonhos?

Preparado para encontrar a casa dos teus sonhos?

Encontra casas à venda e em arrendamento a largo prazo no idealista