Il governo torna alla carica: approva la riforma degli affitti e un indice dei prezzi

José Luis Ábalos / Gtres
José Luis Ábalos / Gtres
14 marzo 2019, Redazione

L'ultimo Consiglio dei Ministri del legislatore arriva con un regio decreto legge di riforma del mercato degli affitti. Il nuovo testo include praticamente tutte le misure del decreto precedente, come l'aumento della durata dei contratti, a cui si aggiunge che l'aumento delle rendite annuali sia ancorato all'IPC o alla creazione di un indice dei prezzi delle abitazioni.

La legge sul decreto reale entrerà in vigore non appena sarà pubblicata nella Gazzetta Ufficiale di Stato (BOE) e dovrà, ancora una volta, essere convalidata dal Congresso dei Deputati. Questa volta attraverso la Diputación Permanente, dal momento che le Corte si scioglieranno il 5 marzo prima della chiamata per le elezioni generali del 28 aprile. La delegazione avrà 30 giorni lavorativi a disposizione per votare quella convalida.

Riassumiamo le proposte del nuovo decreto legge sulle misure di affitto delle case e quelle che il governo ha recuperato dal precedente decreto (RD-legge 21/2018, del 14 dicembre), ma che sono state respinte a gennaio dal Congresso del deputati:

Per quanto riguarda la parte della riforma della Legge delle Locazioni Urbane (LAU) che riguarda i contratti:

  • Viene prolungato il periodo di proroga obbligatoria dei contratti di affitto da tre (3) a cinque (5) anni e la verrà estesa la tacita proroga da uno (1) a tre (3) anni per le persone fisiche, nel caso di che il proprietario o l'inquilino non esprima la sua volontà di non rinnovarlo.
  • Nel caso in cui il locatore sia una persona giuridica, saranno sette (7) anni di contratto obbligatorio e tre (3) anni di contratto implicito.
  • L'aumento dell'affitto annuale sarà collegato all'IPC per la durata del contratto (5 anni).
  • Le garanzie addizionali al deposito (un mese) sono limitate a due (2) mesi di affitto, tranne nel caso di contratti a lungo termine.
  • Nel caso in cui il proprietario o l'inquilino manifesti la sua volontà di non rinnovarlo, il proprietario deve avvisare l'inquilino almeno quattro (4) mesi prima.

Se l'inquilino vuole andarsene, deve dare due (2) mesi di preavviso.

  • Il potere di recupero della casa da parte del proprietario per risolvere il contratto in anticipo deve essere espressamente incluso nel contratto – nel caso di bisogno per residenza abituale, figli o il coniuge se le circostanze familiari cambiano.
  • L'acquirente di una proprietà in affitto deve rispettare il contratto in vigore, indipendentemente dal fatto che sia registrato o meno nel Registro delle proprietà.
  • Se esiste un accordo tra proprietario e inquilino, è possibile apportare miglioramenti alla casa senza firmare un nuovo contratto.
  • I costi di gestione della casa e la formalizzazione del contratto saranno a carico del locatore, purché sia ​​una persona giuridica.

Come novità, viene definito un indice di riferimento statale per l'affitto di case, che, secondo il Ministero dei Lavori Pubblici, servirà a livello informativo affinché le comunità autonome possano definire i propri indici e applicarli alle loro politiche abitative, incentrate sugli incentivi fiscali.

Questo indice verrà stabilito entro otto mesi e pubblicato dal Ministero dello Sviluppo.
Conterrà diverse informazioni da: Agenzia delle Entrate, Registradores, notai, obbligazioni registrate, portali immobiliari, avrà una durata annuale e indicherà i prezzi per città, comuni e quartieri.

Solo un regolamento con il grado di legge potrebbe modificare un diritto fondamentale come la proprietà privata.

Per quanto riguarda i benefici fiscali:

  • I consigli comunali sono autorizzati a stabilire un bonus fino al 95% nella quota dell'IBI per le case soggetti ad affitto a un prezzo limitato. Cioè, è un bonus per l'individuo che ha una casa VPO (Vivienda de Protección Oficia) e decide di affittarla, ma a un prezzo limitato dal Comune o dalla CCAA corrispondente.
  • L'esenzione dall'imposta sul trasferimento di proprietà e dagli atti legali documentati è stabilita nella sottoscrizione di contratti di locazione di alloggi a uso stabile e permanente. Cioè, il pagamento dell'ITP da parte dell'inquilino in qualsiasi CCAA viene eliminato.

L'alloggio turistico del regolamento del LAU viene rimosso quando si tratta di un'attività economica, la legge sulla proprietà orizzontale viene modificata:

  • Con la maggioranza qualificata dei tre quinti dei proprietari, le comunità dei vicini possono adottare accordi che limitano o condizionano l'esercizio dell'attività di affitto turistico di una casa, stabilendo la possibilità di concordare un maggior contributo di questi al pagamento delle spese generale (fino al 20% in più).

Per quanto riguarda gli sfratti, suppone una riforma della Legge di Procedura Civile:

  • Una volta che il giudice ordina lo sgombero del locatario, deve informare i servizi sociali in modo che possano agire in caso di vulnerabilità da parte del locatario e fino a quando non si trovi un alloggio alternativo. Lo sfratto verrà interrotto per un periodo di un (1) mese se il proprietario è una persona fisica e verrà bloccato fino a tre (3) mesi se si tratta di una persona giuridica.
  • Una volta che il giudice ha ordinato la richiesta di sfratto, è necessario informare i servizi sociali d’ufficio con la data e l'ora esatte dell’appuntamento.
  • D'altra parte, e in caso di affitti di case con persone problematiche, disabili, minori o superiore ai 65 anni o nel caso di morte del titolare del contratto, il contratto di locazione sarà surrogato ai restanti inquilini dell'abitazione.

Per Fernando Encinar, capo ufficio studi di idealista, “il nuovo tentativo da parte del governo di regolamentare l'affitto cade sullo stesso errore fondamentale della RD approvata a dicembre, che ricordiamo che non venne approvato dal Congresso dei Deputati: invece di presentare misure efficaci con la finalità di un aumento significativo dell'offerta a prezzi moderati, si mettono a discutere su quello che devono fare i proprietari.
Molti di loro, con questo RD, potrebbero essere tentati di togliere le loro case dal mercato dell’affitto e questo è esattamente l'opposto di ciò che la DR persegue. La discriminazione nei confronti dei proprietari può ridurre l'offerta e aumentare i prezzi”.

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Trova case in vendita e in affitto a lungo termine su idealista