Rescisão de contratos de arrendamento a longo prazo e “renovação silenciosa”

Que acontece quando termina o contrato de arrendamento? / Gtres
Que acontece quando termina o contrato de arrendamento? / Gtres

Espanha alterou, recentemente, as suas leis de arrendamento em março de 2019, na maioria dos casos em detrimento dos proprietários de imóveis, criando obrigações legais sérias das quais os proprietários devem estar cientes. Uma das questões que devemos entender é o que acontece com um contrato a longo prazo quando este acaba.

A maioria dos senhorios assume erroneamente que, quando se cumprem os cinco anos obrigatórios (ou sete, para pessoas jurídicas), o contrato de arrendamento termina automaticamente - um erro grosseiro. Se não existe uma ação em contrário, ativa-se por lei uma extensão automática do arrendamento a longo prazo (conhecida como "renovação silenciosa" ou prórroga tácita, em espanhol). O objetivo desta medida é proteger e reforçar ainda mais os direitos dos inquilinos.

Períodos de renovação silenciosa

Para todos os contratos de arrendamento a longo prazo assinados a ou após o dia 6 de março de 2019:

  • Se o senhorio for uma pessoa física, a renovação silenciosa adiciona 3 anos ao contrato de arrendamento, fazendo com que a duração total do contrato de longo prazo seja de 8 anos.
  • Se o senhorio for uma pessoa jurídica (ou seja, empresas), a renovação silenciosa acrescenta mais 3 anos ao contrato de arrendamento. A duração total de um arrendamento a longo prazo passa a ser de 10 anos.

Tomemos o exemplo de um contrato assinado a 10 de março de 2019 por um senhorio privado. Se até 2024 o senhorio não tomar medidas, o contrato será prolongado automaticamente por mais 3 anos, até 9 de março de 2027.

Como podes evitar essa extensão legal?

É necessário que um advogado elabore um aviso formal de rescisão, a entregar ao arrendatário, por carta registada, dentro de um prazo especificado. Isto deve ser feito com um aviso prévio de dois meses, se o arrendatário é uma pessoa física e com aviso prévio de quatro meses se o arrendatário é uma pessoa jurídica (ou seja, empresa).

Quero vender o imóvel. Isto também me afeta?

Sim. De acordo com as novas alterações nas leis de arrendamento em Espanha, qualquer comprador que adquire uma propriedade deve respeitar a duração de um contrato de arrendamento pré-existente, até que este termine. Isso significa que um comprador pode ter que esperar vários anos até conseguir a posse do imóvel desocupado. A maioria dos compradores não tem paciência para tolerar esta situação, o que acaba por prejudicar a venda da casa.

Somente por esse motivo, é altamente recomendável que os proprietários de imóveis consultem os seus advogados antes de assinar qualquer contrato de em Espanha. Existem muitos tipos de contratos de arrendamento, e alguns podem significar um compromisso de 8 ou 10 anos se não estiveres atento.

Dito isto, há sempre maneiras legais de evitar essas questões irritantes. Fala com um advogado que te possa ajudar a antecipar estes assuntos, para que estes não comprometam a venda da tua casa.

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