Risoluzione di contratti di affitto a lungo termine e "tacito rinnovo"

Cosa succede quando affitti in Spagna? / Gtres
Cosa succede quando affitti in Spagna? / Gtres
10 aprile 2019, Larraín Nesbitt Abogados

La Spagna ha recentemente modificato la riforma sull'affitto nel marzo 2019, nella maggior parte dei casi a scapito dei proprietari, creando importanti obblighi legali di cui i proprietari dovrebbero essere a conoscenza. Una cosa importante da capire è cosa succede al momento della scadenza di un affitto a lungo termine.

La maggior parte delle persone fisiche crede erroneamente che, dopo la scadenza dei cinque anni obbligatori (o sette, per le persone giuridiche) il contratto di locazione venga automaticamente risolto - errore grossolano. Se non viene fatto nulla, esiste un'estensione automatica dei contratti di locazione a lungo termine, nota come "tacito rinnovo" nel gergo legale italiano o prórroga tácita, in spagnolo. L'idea alla base è quella di proteggere e rafforzare ulteriormente i diritti degli inquilini.

Periodi di tacito rinnovo 

Per tutti i contratti di affitto a lungo termine sottoscrittoi dopo il 6 marzo 2019:

  • Se il proprietario è una persona fisica, il tacito rinnovo aggiunge altri 3 anni al contratto di locazione, rendendo la durata totale della locazione a lungo termine di 8 anni.
  • Se il proprietario è una persona giuridica (cioè aziende), il tacito rinnovo aggiunge altri 3 anni al contratto di locazione. La durata totale della locazione a lungo termine è di 10 anni.

Prendiamo l'esempio di un contratto firmato il 10 marzo 2019 da una persona fisica. Se entro il 2024 il proprietario non interverrà, il contratto verrà automaticamente esteso per altri 3 anni fino al 9 marzo 2027.

Come si evita questa estensione legale?

Un avvocato deve redigere un avviso formale di risoluzione e consegnarlo al tuo inquilino mediante consegna registrata entro un determinato limite di tempo.
Questo deve essere fatto dando un preavviso di 2 mesi se il proprietario è una persona fisica e con un preavviso di 4 mesi se il proprietario è una persona giuridica (cioè un'azienda).

Sto cercando di vendere la proprietà. Questa cosa mi riguarda?

Sì. In base alle nuove modifiche apportate alle leggi sull'affitto in Spagna, qualsiasi acquirente che acquisisca una proprietà deve rispettare l'intera durata di un contratto di locazione preesistente fino alla sua conclusione. Ciò significa che un acquirente potrebbe dover aspettare diversi anni prima di poter ottenere il possesso libero. Inutile dire che la maggior parte degli acquirenti non ha la pazienza di sopportare, mettendo un freno a qualsiasi accordo di casa.

Solo per questo motivo, si consiglia vivamente ai proprietari di assumere consulenze legali prima di firmare un contratto di affitto in Spagna. Esistono molti tipi diversi di contratti di affitto, e alcuni ti bloccheranno in un contratto di 8 o 10 anni se non sei consapevole.

Detto questo, ci sono sempre modi legali per eludere questioni così fastidiose. Parla con un avvocato che può aiutarti a prevenire tali problemi, in modo che non mettano a repentaglio la vendita della tua casa.

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Trova case in vendita e in affitto a lungo termine su idealista